Nguồn Cung Hạn Chế, Cạnh Tranh Tăng Tốc: Thị Trường Bán Lẻ TP.HCM Đang Thay Đổi Ra Sao?

Mục Lục 1. TP.HCM tiếp tục thu hút thương hiệu quốc tế 2. Trải nghiệm tiêu dùng trở thành lợi thế cạnh tranh

Thị trường bán lẻ TP.HCM bước vào giai đoạn cạnh tranh mới 

Thị trường bán lẻ TP.HCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định trong quý đầu năm 2026 dù nguồn cung mới gần như không xuất hiện. Trong bối cảnh mặt bằng bán lẻ chất lượng cao ngày càng khan hiếm, thị trường đang dần bước vào một giai đoạn cạnh tranh mới, nơi trải nghiệm tiêu dùng và khả năng định vị thương hiệu trở thành yếu tố quan trọng đối với cả chủ đầu tư lẫn khách thuê. 

Diễn biến trong ba tháng đầu năm cho thấy nguồn cung hạn chế tiếp tục là yếu tố tác động lớn đến giá thuê, công suất và chiến lược mở rộng của các thương hiệu bán lẻ. 

Theo báo cáo Thị trường Bất động sản Q1/2026 của Savills, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM hiện duy trì ở mức khoảng 1,6 triệu m² sàn từ hơn 160 dự án khi thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới.

Dù hoạt động cho thuê có dấu hiệu chững lại nhẹ do sự rút lui của một số khách thuê lớn trong lĩnh vực ẩm thực và giải trí tại khu vực ngoài trung tâm, công suất toàn thị trường vẫn duy trì trên mức 90%. Điều này cho thấy các dự án có vị trí thuận lợi, vận hành tốt và khả năng tạo lưu lượng khách ổn định vẫn tiếp tục duy trì sức hút trên thị trường. 

Giá thuê tầng trệt trung bình giảm nhẹ theo quý xuống khoảng 1,6 triệu đồng/m²/tháng, chủ yếu do một phần diện tích có giá thuê cao tại Saigon Marina IFC tạm ngừng khai thác để tái cấu trúc mặt bằng. Nếu loại trừ yếu tố này, mặt bằng giá thuê nhìn chung vẫn tương đối ổn định. 

Theo Savills, nguồn cung tương lai từ nay đến năm 2028 dự kiến chỉ bổ sung thêm khoảng 50.000 m² sàn bán lẻ mới. Điều này đồng nghĩa áp lực cạnh tranh đối với các vị trí bán lẻ chất lượng cao sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. 

Tuy nguồn cung Q1/2026 hạn chế, sức mua tiêu dùng vẫn là yếu tố hỗ trợ tích cực cho thị trường bán lẻ TP.HCM. 

Trong quý đầu năm, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại TP.HCM đạt khoảng 475 nghìn tỷ đồng, tăng 13% theo năm. Theo dự báo của UBND TP.HCM, tốc độ tăng trưởng này có thể tiếp tục duy trì ở mức trung bình 12–13% mỗi năm đến năm 2030. 

Diễn biến tích cực của thị trường tiêu dùng đang tạo động lực để nhiều thương hiệu tiếp tục mở rộng hệ thống cửa hàng, đặc biệt tại các trung tâm thương mại quy mô lớn. 

TP.HCM tiếp tục thu hút thương hiệu quốc tế  

Savills ghi nhận nhiều thương hiệu quốc tế tiếp tục xem TP.HCM là thị trường trọng điểm trong chiến lược mở rộng tại Việt Nam, đặc biệt ở các phân khúc thời trang, thể thao và bán lẻ cao cấp. 

Các vị trí trung tâm tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của nhóm thương hiệu xa xỉ nhờ khả năng nhận diện thương hiệu và tiếp cận nhóm khách hàng có mức chi tiêu cao. 

Bên cạnh các thương hiệu châu Âu và Mỹ, nhiều thương hiệu châu Á cũng đang gia tăng hiện diện tại TP.HCM, nổi bật ở nhóm thời trang thể thao ứng dụng (athleisure), mỹ phẩm và phong cách sống. Một số thương hiệu như Wilson, Pop Mart, Salomon, AAPE hay New Era đang lựa chọn các trung tâm thương mại lớn để mở rộng hiện diện và tiếp cận nhóm khách hàng trẻ trước khi phát triển thêm tại các thị trường khu vực. 

Theo bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills TP.HCM, các thương hiệu quốc tế hiện không còn chỉ tìm kiếm mặt bằng bán lẻ đơn thuần mà đang chú trọng nhiều hơn đến khả năng xây dựng hình ảnh thương hiệu và tạo trải nghiệm tiêu dùng đồng nhất. 

“Các thương hiệu quốc tế hiện ưu tiên những dự án có khả năng tạo lưu lượng khách chất lượng cao và hỗ trợ tốt cho chiến lược định vị thương hiệu. Với nhiều thương hiệu, trung tâm thương mại hiện không chỉ là nơi bán hàng mà còn đóng vai trò như một không gian xây dựng trải nghiệm và kết nối với người tiêu dùng,” bà Quyên chia sẻ.  

Trải nghiệm tiêu dùng trở thành lợi thế cạnh tranh 

Song song với sự mở rộng của thương hiệu quốc tế, nhiều thương hiệu nội địa cũng đang tăng tốc hiện diện tại các trung tâm thương mại, đặc biệt ở nhóm ngành ẩm thực, cà phê và phong cách sống. 

Dữ liệu từ Savills cho thấy ngành ẩm thực hiện chiếm khoảng 30-40% tổng giao dịch thuê mới tại nhiều trung tâm thương mại. Các thương hiệu nội địa như Nagocha, Every Half Coffee Roasters hay Phê La đang mở rộng với mô hình đầu tư chú trọng nhiều hơn đến trải nghiệm và thiết kế không gian. 

Bên cạnh đó, các mô hình như pop-up store, brand activation hay không gian trải nghiệm theo chủ đề cũng đang được triển khai mạnh hơn nhằm gia tăng tương tác trực tiếp với khách hàng. 

Theo bà Quyên, thị trường bán lẻ đang xuất hiện sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các mô hình trung tâm thương mại. Những dự án có khả năng liên tục làm mới cơ cấu khách thuê, duy trì hoạt động trải nghiệm và xây dựng được điểm đến tiêu dùng rõ nét sẽ có lợi thế cạnh tranh tốt hơn trong dài hạn. 

Trong bối cảnh người tiêu dùng ngày càng ưu tiên trải nghiệm, trung tâm thương mại không còn chỉ là nơi mua sắm mà đang dần trở thành không gian giải trí, kết nối và tương tác xã hội. Khi nguồn cung mới tiếp tục hạn chế trong vài năm tới, cạnh tranh của thị trường sẽ không còn nằm ở số lượng mặt bằng mà chuyển dần sang khả năng xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng và duy trì sức hút dài hạn với cả khách thuê lẫn người tiêu dùng. 

Chúng tôi cung cấp các giải pháp bất động sản toàn diện và chuyên biệt, đáp ứng mọi yêu cầu của khách thuê và chủ đầu tưVới đội ngũ chuyên gia hàng đầu tại thị trường Việt Nam, Savills cam kết cung cấp giải pháp bất động sản văn phòng và bán lẻ phù hợp với nhu cầu của từng doanh nghiệp. Dịch Vụ Cho Thuê Thương ại - Savills Việt Nam KHÁM PHÁ DỊCH VỤ GỬI YÊU CẦU TƯ VẤN

Có thể bạn quan tâm:

• Tầm Nhìn 2035 Đầy Triển Vọng Của Bất Động Sản Việt Nam
• Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam Q4/2025