Trong báo cáo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Q1-2025 vừa được Savills ra mắt, thị trường bán lẻ Việt Nam ghi nhận những chuyển động đáng chú ý trên các khía cạnh nguồn cung, giá thuê, công suất và nhu cầu thuê tại hai thị trường lớn là TPHCM và Hà Nội. 

1/ Thị trường bất động sản bán lẻ TPHCM trong Q1-2025

Nguồn cung mới còn hạn chế

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới tại TP.HCM trong quý 1/2025 ghi nhận sự tăng trưởng khiêm tốn, chỉ tăng 1% QoQ và 6% YoY, đạt tổng diện tích 1,6 triệu m². Sự gia tăng này chủ yếu nhờ vào việc Centre Mall Võ Văn Kiệt tại Quận 6 chính thức đi vào hoạt động, bổ sung thêm diện tích đáng kể cho thị trường.

Trong khoảng thời gian 9 tháng còn lại của năm 2025, TP.HCM dự kiến sẽ có thêm 66.244 m² diện tích bán lẻ từ năm dự án mới. Mặc dù thị trường đang đối mặt với tình trạng quỹ đất khan hiếm và chi phí phát triển cao, đáng chú ý là nguồn cung tương lai ở khu vực trung tâm lại chiếm phần lớn thị phần, lên đến 52%. Đóng góp chính vào nguồn cung này là hai dự án trung tâm thương mại lớn là Marina Central Tower và Lancaster Legacy. Đến năm 2027, tổng nguồn cung bán lẻ tương lai của TP.HCM được dự báo sẽ đạt khoảng 150.270 m², cho thấy tiềm năng phát triển của thị trường trong những năm tới.

.Công suất cho thuê bán lẻ TPHCM giữ mức ổn định

Trong quý 1/2025, thị trường mặt bằng bán lẻ TP.HCM duy trì công suất ổn định so với quý trước và ghi nhận mức tăng 2% YoY, đạt 94%. Đáng chú ý, công suất của các trung tâm thương mại đã có sự tăng nhẹ 0.1% QoQ, bù đắp cho sự giảm 1 điểm phần trăm công suất của khối đế bán lẻ. Sự tăng trưởng công suất so với năm trước được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê mặt bằng cao từ các ngành hàng F&B (dịch vụ ăn uống), giải trí, thiết bị gia dụng và nội thất, cùng với khả năng hấp thụ tốt tại các dự án mới.

Centre Mall Võ Văn Kiệt, một điểm sáng mới của thị trường, đã khai trương với công suất cho thuê ấn tượng, đạt 88%. Các khách thuê lớn, với diện tích thuê trên 500 m² mỗi đơn vị, chiếm đến 35% tổng diện tích cho thuê tại trung tâm thương mại này. Các khách thuê lớn này hoạt động chủ yếu trong bốn phân khúc tiềm năng: giải trí, giáo dục, sức khỏe & sắc đẹp, và thiết bị gia dụng & nội thất, cho thấy sự đa dạng và sức hút của trung tâm thương mại mới này đối với các thương hiệu lớn.

Xu hướng thị trường bán lẻ TPHCM thời gian tới

Trong quý 1/2025, giá thuê trung bình của mặt bằng bán lẻ tầng trệt tại TP.HCM đạt 1,4 triệu VNĐ/m²/tháng, giảm nhẹ 0,2% QoQ nhưng vẫn tăng 9% YoY. Sự sụt giảm nhẹ theo quý được giải thích là do mức giá thuê tương đối thấp tại Centre Mall Võ Văn Kiệt mới khai trương. Nếu loại trừ yếu tố dự án này, giá thuê trung bình trên thị trường thực tế đã tăng 0,4% so với quý trước.

Thị trường bán lẻ đường phố đang phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các kênh bán lẻ hiện đại, đặc biệt là các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại mang đến sự đa dạng hơn về hàng hóa và dịch vụ, thu hút đông đảo người tiêu dùng.

Minh chứng cho xu hướng này là trong ba năm qua, các dự án trung tâm thương mại mới quy mô lớn như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Mall Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt đã ra mắt thị trường với công suất cho thuê đạt ít nhất 70%, bất chấp tỷ lệ trống của mặt bằng bán lẻ đường phố ngày càng có xu hướng gia tăng. Điều này cho thấy sự chuyển dịch trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng và sức hấp dẫn của các mô hình bán lẻ hiện đại.

Theo số liệu từ Cục Thống kê TP.HCM, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ trong quý 1/2025 đã đạt 317 nghìn tỷ VNĐ, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 14% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực bán lẻ hàng hóa chiếm phần lớn thị phần, khoảng 46%, với tổng giá trị đạt 147 nghìn tỷ VNĐ.

Triển vọng thị trường bán lẻ TPHCM tương lai

Để đạt được mục tiêu tăng trưởng tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ là 18% trong năm 2025 theo chỉ đạo của Bộ Công Thương, TP.HCM cần tập trung vào việc kiểm soát chặt chẽ chất lượng hàng hóa lưu thông trên thị trường. Đồng thời, thành phố cũng cần đẩy mạnh các hoạt động xuất khẩu và triển khai hiệu quả các chương trình bình ổn giá đối với các mặt hàng thiết yếu, nhằm kích thích và duy trì sức mua của người dân.

2. Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội

Nguồn cung sụt giảm

Phân tích cơ cấu nguồn cung cho thấy sự chiếm ưu thế của các trung tâm thương mại. Hiện tại, các trung tâm thương mại đóng góp phần lớn vào tổng nguồn cung bán lẻ, chiếm tỷ trọng lên đến 63%.

Trong khi đó, khối đế bán lẻ, thường nằm tại các tầng trệt của tòa nhà hỗn hợp, chiếm 17% tổng nguồn cung. Các trung tâm bách hóa có quy mô lớn hơn chỉ chiếm một phần nhỏ, khoảng 3% trong tổng nguồn cung bán lẻ hiện có. Điều này cho thấy các trung tâm thương mại vẫn là loại hình bất động sản bán lẻ chủ đạo trên thị trường.

Giá thuê tăng trưởng và công suất biến động trên thị trường bán lẻ

Thị trường bán lẻ ghi nhận sự cải thiện đáng kể về giá thuê trong quý vừa qua. Giá thuê gộp tại tầng trệt đã tăng 2% QoQ và ấn tượng hơn là mức tăng 6% YoY.

Động lực chính cho sự tăng trưởng này đến từ các trung tâm bách hóa, nơi giá thuê đã tăng mạnh 14% theo năm. Bên cạnh đó, cả trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ cũng cho thấy sự tăng trưởng ổn định với mức tăng 7% theo năm. Đặc biệt, khu vực trung tâm thành phố chứng kiến mức tăng giá thuê đột biến, lên đến 37% so với năm trước, đạt mức 4,5 triệu VNĐ/m²/tháng.

Sự thay đổi trong xu hướng thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội

Sự trỗi dậy của các cửa hàng tiện lợi được thể hiện rõ nét qua việc chuỗi GS25 có sự mở rộng mạnh mẽ tại thị trường Hà Nội, với việc khai trương thêm 6 cửa hàng mới chỉ trong quý này. Bên cạnh đó, ngành Thời trang & Mỹ phẩm cũng ghi nhận nhiều giao dịch thuê mặt bằng thành công tại các trung tâm thương mại lớn.

Các thương hiệu cả trong nước và quốc tế như Pedro, Adidas, May 10... đều tích cực mở rộng sự hiện diện của mình thông qua việc khai trương các cửa hàng mới, cho thấy sức hút mạnh mẽ của ngành này đối với thị trường bán lẻ hiện tại.

Luật phòng cháy chữa cháy 2024 và tác động thị trường bán lẻ

Trong bối cảnh đó, nhiều nhà bán lẻ nhỏ đang phải đối mặt với những thách thức không nhỏ trong việc đáp ứng các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy mới tại các nhà phố truyền thống. Điều này đang dẫn đến một xu hướng dịch chuyển đáng chú ý: các nhà bán lẻ có quy mô nhỏ hơn có xu hướng chuyển sang thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại hiện đại.

Các trung tâm thương mại này thường đã được đầu tư xây dựng và quản lý theo các tiêu chuẩn an toàn phòng cháy hiện hành, mang đến một môi trường kinh doanh an toàn và được quản lý chuyên nghiệp hơn. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ định hình lại diện mạo của thị trường bán lẻ thành phố, với sự tập trung hoạt động thương mại vào các dự án quy mô lớn và đạt chuẩn về an toàn.

Hà Nội chuẩn bị đón làn sóng các đại dự án bán lẻ mới

Bước sang năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục đón nhận thêm hai "gã khổng lồ" là Vincom Mega Mall Global Gate và Tổ hợp thương mại Grand World. Sự kết hợp của hai dự án này hứa hẹn sẽ tạo ra một điểm đến đa năng, mang đến những trải nghiệm phong phú về ẩm thực từ khắp nơi trên thế giới, khám phá văn hóa đặc sắc, tận hưởng các hoạt động giải trí sôi động, chiêm ngưỡng nghệ thuật độc đáo, thỏa sức mua sắm và tham gia vào các sự kiện quy mô.

Sự xuất hiện của các đại dự án này được kỳ vọng sẽ làm thay đổi đáng kể bức tranh thị trường bán lẻ tại Hà Nội, mang đến nhiều lựa chọn hấp dẫn và hiện đại hơn cho người tiêu dùng.

Triển vọng mở rộng nguồn cung bán lẻ Hà Nội năm 2027

Đà tăng trưởng nguồn cung dự kiến sẽ tiếp tục trong giai đoạn 2026 và 2027. Trong khoảng thời gian này, thị trường bán lẻ Hà Nội được kỳ vọng sẽ có thêm khoảng 257.670 m² diện tích sàn cho thuê, đến từ chín dự án khác nhau. Sự gia tăng đáng kể về nguồn cung này cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ của thị trường bán lẻ Hà Nội trong những năm tới, tạo ra một môi trường cạnh tranh sôi động và đa dạng.

Xem chi tiết báo cáo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Q1-2025