Yếu Tố Định Hình Nhu Cầu Mặt Bằng Bán Lẻ Tại Việt Nam

Theo báo cáo của Cục Thống kê, trong tháng 2/2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành tháng 02/2025 ước đạt 561,7 nghìn tỷ đồng, giảm 2,5% so với tháng trước và tăng 9,4% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều cơ hội hứa hẹn cho thị trường bán lẻ trong tương lai nhưng để các thương hiệu tận dụng được tiềm năng của thị trường Việt Nam, quan trọng là nắm bắt chính xác thị hiếu người tiêu dùng và tìm được mặt bằng hợp lý. Tuy nhiên, mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam đang đứng trước áp lực về thay đổi hành vi mua sắm, hạn chế nguồn cung chất lượng và các yêu cầu về pháp lý. 

XU HƯỚNG THUÊ MẶT BẰNG BÁN LẺ

1. Nhu cầu mạnh mẽ từ nhóm ngành F&B, siêu thị và giải trí 

Báo cáo từ IFM Research cho thấy chỉ số niềm tin tiêu dùng trong năm 2025 dự kiến tăng nhẹ ở mức 4.11% (đã trừ lạm phát). Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, người tiêu dùng hầu hết sẽ chi tiêu cho các mặt hàng thiết yếu, giáo dục, ăn uống, và chăm sóc sức khỏe. Báo cáo của Cục thống kê (Bộ Tài Chính) cũng cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2025, doanh thu bán lẻ nhóm hàng vật phẩm văn hoá, giáo dục tăng 15,9%; lương thực, thực phẩm tăng 9,9%; hàng may mặc tăng 9%; đồ dùng, dụng cụ, trang thiết bị gia đình tăng 6,8%. 

Savills Châu Á – Thái Bình Dương đồng thời chỉ ra xu hướng tương tự, khi các phân khúc dẫn đầu nhu cầu thuê vào năm 2025 tại Việt Nam sẽ là thực phẩm, siêu thị, dịch vụ ăn uống (F&B) và giải trí. Xu hướng này đồng nhất với diễn biến hiện nay tại Việt Nam, điển hình là hai thị trường Hà Nội và Tp.HCM. Khảo sát mới của Savills trên 600 giao dịch bán lẻ trong năm 2024 tại TP.HCM cho thấy, khách thuê F&B dẫn đầu, chiếm gần một phần ba diện tích thuê mới, tiếp theo là khách thuê thời trang với 24% thị phần và giải trí với 17% thị phần. 

2. Tỷ lệ lấp đầy cao nhờ sự mở rộng của thương hiệu lớn  

Sự quan tâm từ phía người tiêu dùng đối với các ngành hàng thiết yếu đồng thời là động lực cho các nhãn hàng tiếp tục mở rộng.  

• TP. HCM: Trong năm 2024, công suất lấp đầy mặt bằng bán lẻ tăng 2 điểm % đạt 93% với sự mở rộng mặt bằng từ của các khách thuê lớn như Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo và Nitori. 

• Hà Nội: Trong năm 2025, các tập đoàn bán lẻ quốc tế như Lotte Group và Central Retail tiếp tục mở rộng sự hiện diện.  

THÁCH THỨC NGUỒN CUNG & XU HƯỚNG LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM THUÊ  

1. Sự hạn chế về nguồn cung chất kượng, đặc biệt tại TP.HCM  

Tuy nhiên, trước sự sôi động về nguồn cầu, thị trường đang gặp áp lực về nguồn cung chất lượng cao hạn chế, trong khi mặt bằng nhà phố lại mất dần ưu thế đối với các thương hiệu bán lẻ, đặc biệt là các thương hiệu nước ngoài. Hơn nữa, thị trường Hà Nội và TP.HCM lại cho thấy hai bức tranh khác biệt. Trong khi nguồn cung tại TP.HCM, đặc biệt là nguồn cung chất lượng, vẫn chưa thể đáp ứng được nhu cầu lớn từ các nhãn hàng thì tại thị trường Hà Nội, nhu cầu tiếp tục được ghi nhận và nguồn cung tương lai dự kiến sẽ là động lực để các hoạt động cho thuê trở nên sôi động hơn. 

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills TP.HCM đánh giá nguồn cung tại thị trường TP.HCM đang phát triển khá chậm so với nhu cầu. Vị chuyên gia phân tích: “Trong năm 2025, thị trường sẽ đón nhận thêm hai dự án mới là Marina Central Tower và Lancaster Legacy tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, với thị trường rộng lớn như TP.HCM đi kèm nhu cầu từ các nhãn hàng luôn ở mức cao thì lượng nguồn cung này vẫn rất khiêm tốn và chưa thực sự đủ sức đến mang tới biến động đáng kể nào đối với thị trường. Xu hướng hạn chế về nguồn cung này dự kiến sẽ còn tiếp tục trong 03 năm tới. Do đó, cạnh tranh về mặt bằng cho thuê, đặc biệt là mặt bằng chất lượng cao, sẽ ngày càng gay gắt. Điều này khiến các nhãn hàng gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm và mở rộng địa điểm kinh doanh mới. Từ góc độ khách thuê, họ buộc phải sáng tạo và linh hoạt hơn trong việc khai thác mặt bằng hiện có nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng, nhất là trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm”. 

2. Nhà mặt phố thiếu sức hút, trung tâm thương mại lên ngôi

Bổ sung thêm vào việc cạnh tranh thuê mặt bằng bán lẻ hiện nay là việc các mặt bằng nhà phố cũng không thể đáp ứng được nhu cầu cao từ các nhãn hàng, đặc biệt là các nhãn hàng quốc tế. Theo bà An, yêu cầu của thương hiệu quốc tế thường rất sát sao và khắt khe đối với mặt bằng bán lẻ, không chỉ từ vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng mà còn phải đảm bảo các yếu tố pháp lý như minh bạch về sở hữu, các hạng mục về phòng cháy chữa cháy và giấy phép hoạt động bán lẻ, trong khi các mặt bằng nhà phố thường không đáp ứng được những yêu cầu này.     

Cùng câu chuyện về mặt bằng nhà phố tại TP.HCM, các mặt bằng nhà phố tại Hà Nội cũng đang mất dần “ưu thế”, bà Minh nhận định: “Các mặt bằng mặt phố hiện tại tại Hà Nội đang bị đẩy giá thuê lên cao. Cộng thêm tiến độ thanh toán tiền thuê tương đối khắt khe, phần lớn bởi kỳ vọng giá thuê từ chủ nhà kèm các điều khoản thanh toán lên tới 6 tháng, thậm chí thanh toán theo năm. Điều này gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt những ngành cần tối ưu quá dòng vốn lưu động trong hoạt động kinh doanh. Bên cạnh đó, khách thuê quốc tế cần đảm báo tính minh bạch về pháp lý, chất lượng xây dựng, công năng hoạt động trong khi mặt bằng nhà phố rất ít có thể đáp ứng được các yêu cầu trên.” 

Tương tự như TP Hồ Chí Minh, thị trường Hà Nội cũng cho thấy chuyển biến tích cực trong vòng 03 năm trở lại đây, khi các nhãn hàng đã có mặt bằng kinh doanh tốt tại TP.HCM bắt đầu chuyển hướng mở rộng tại thị trường Hà Nội. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội đánh giá, sự thành công của Lotte Mall Westlake đã mang lại những tín hiệu tích cực và là động lực để các nhãn hàng tham gia sâu hơn vào thị trường Hà Nội cũng như các chủ đầu tư mang tới nguồn cung chất lượng hơn. 

Đặc biệt xu hướng này có thể nhìn rõ với các dịch vụ ăn uống. Trước đây các nhãn hàng F&B thường chuộng kinh doanh tại mặt phố lớn, nhưng hiện tại để tối ưu hóa dòng vốn lưu động nhằm cải tổ hoạt động kinh doanh.Tuy nhiên hiện nay các nhãn hàng này đã lựa chọn trung tâm thương mại bởi có thể linh động trong thanh toán hơn, thậm chí có thể cân nhắc tới mô hình chia sẻ doanh thu.

TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG CỦA THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ NỘI ĐỊA  

Về triển vọng, bà Minh đánh giá xu hướng dịch chuyển ra Hà Nội trong thời gian tới không chỉ tới từ phía các nhãn hàng mà còn có sự tham gia của các chủ đầu tư từ TP.HCM mở rộng mặt bằng tại thủ đô. 

• Keppel: Sau thành công của dự án Saigon Center thì Keppel sẽ mở rộng hoạt động tại thị trường Hà Nội với dự án Hanoi Centre được Keppel thuê toàn bộ và chịu trách nhiệm quản lý, vận hành và khai thác.  
• Thiso Mall: Sau thành công của 03 dự án tại TP.HCM cũng sẽ có thêm dự án tại Hà Nội được ra mắt vào ăn 2026.  

Được biết, đến cuối năm 2025, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ mở rộng với 140.700 m2 từ bốn trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ. Trong giai đoạn 2026 – 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100m2 cho thuê đến từ bảy dự án.