TP.HCM: Bán lẻ Đường phố Tiếp tục Chịu Áp lực Cạnh tranh Khốc liệt

Báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường bất động sản TP.HCM trong Quý 1/2025 cho thấy bán lẻ đường phố tiếp tục bị cạnh tranh khốc liệt với bán lẻ hiện đại – nơi đa dạng hàng hóa và dịch vụ hơn.

Theo Cục Thống kê, trong Quý 1/2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP. HCM đạt 317 nghìn tỷ VNĐ, tăng 14% theo năm. Trong đó, bán lẻ hàng hóa chiếm 46% thị phần, đạt 147 nghìn tỷ VNĐ. Nhu cầu bán lẻ được đánh giá vẫn tăng trưởng mạnh mẽ tại thị trường.

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong Quý 1.2025, công suất bất động sản bán lẻ hiện đại (bao gồm trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, trung tâm bách hóa và siêu thị) duy trì ở mức cao, đạt 94%, tăng 2 điểm % theo năm. Sự tăng trưởng công suất theo năm được thúc đẩy nhờ nhu cầu cao thuộc ngành F&B, giải trí, thiết bị gia dụng và nội thất cùng mức hấp thụ tốt tại các dự án mới. 

Các dự án trung tâm thương mại mới như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt đều ra mắt với công suất đạt ít nhất 70%. Đáng chú ý, Centre Mall Võ Văn Kiệt (Quận 6) dù mới khai trương nhưng đã ghi nhận công suất 88%. Khách thuê lớn với diện tích thuê trên 500m2/khách thuê chiếm hơn 1/3 diện tích cho thuê từ bốn nhóm khách chính: giáo dục, sức khỏe, sắc đẹp, thiết bị gia dụng và nội thất.

Ngược lại, bán lẻ đường phố đang gặp nhiều thách thức và cạnh tranh khốc liệt với bán lẻ hiện đại - nơi đa dạng hàng hóa và dịch vụ hơn. Theo quan sát của Savills, tỷ lệ trống của các mặt bằng bán lẻ đường phố vẫn chưa phục hồi lại thời hoàng kim trước đại dịch Covid-19. Giá thuê trung bình hiện tại của các mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố lớn tại TP.HCM hiện thấp hơn 10-20% so với giai đoạn 2019. Các chủ nhà tiếp tục có những ưu đãi như: kéo dài thời gian giữ nguyên giá thuê, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc hoặc linh hoạt hơn trong thời hạn thuê nhưng tình trạng mặt bằng bị bỏ trống đến nay vẫn thường xuyên tiếp diễn ở cả các vị trí đắc địa và sầm uất.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM: “Lĩnh vực bán lẻ hiện đang có những chuyển biến sâu sắc, đặc biệt là về hành vi tiêu dùng và cách thức vận hành mô hình bán lẻ”. Vị chuyên gia phân tích, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự thay đổi trong thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Việc giãn cách xã hội trong đại dịch đã thúc đẩy người dân tìm đến các kênh mua sắm trực tuyến nhiều hơn và dần quen trải nghiệm sự thuận tiện và khả năng tiết kiệm chi phí khi mua hàng trực tuyến. Hiện phần lớn người tiêu dùng lựa chọn tiếp tục duy trì thói quen này ngay cả khi thị trường dần hồi phục. Đây là sự thay đổi mang tính dài hạn trong hành vi tiêu dùng, kéo theo ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ truyền thống.

Bên cạnh sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, sự khác biệt rõ nét về bản chất và cách thức vận hành giữa mặt bằng nhà phố và trung tâm thương mại cũng là yếu tố quan trọng khiến các thương hiệu bán lẻ ngày càng ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại. Vị chuyên gia nhận định, khi đứng trước lựa chọn giữa hai mô hình thuê bán lẻ đường phố hay trung tâm thương mại, các nhãn hàng bán lẻ hiện nay sẽ ưu tiên lựa chọn trung tâm thương mại hơn. Bởi bản chất của hai mô hình này cũng có nhiều điểm khác biệt.

Cụ thể, mặt bằng nhà phố thường thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê phụ thuộc nhiều vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu tính nhất quán và ổn định. Trong khi đó, trung tâm thương mại được vận hành bài bản, với chính sách giá thuê rõ ràng, môi trường thương mại ổn định và lưu lượng khách hàng cao nhờ vị trí, quy hoạch và hạ tầng đồng bộ. Những yếu tố này giúp các nhãn hàng yên tâm hơn trong việc kiểm soát rủi ro và chi phí vận hành.

Không chỉ dừng lại ở hiệu quả kinh doanh, trung tâm thương mại còn mang lại giá trị về mặt thương hiệu. Dù không phải lúc nào cũng trực tiếp gia tăng doanh thu, nhưng hiện diện tại trung tâm thương mại giúp nâng cao độ nhận diện và uy tín của thương hiệu trong mắt người tiêu dùng nhờ lưu lượng người mua sắm tiềm năng ở các dự án. Trong khi đó, mặt bằng nhà phố – nếu không nằm tại vị trí thực sự đắc địa – sẽ khó tạo được hiệu ứng lan tỏa tương tự. Với mô hình cửa hàng mặt phố, người tiêu dùng phải chủ động tìm đến thương hiệu. Ngược lại, tại trung tâm thương mại, họ dễ dàng “bắt gặp” các thương hiệu - một hình thức “mua sắm qua cửa kính”, tạo cơ hội tiếp cận tự nhiên với khách hàng tiềm năng ngay cả khi chưa có nhu cầu cụ thể.

Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, các doanh nghiệp bán lẻ hiện nay đang buộc phải rà soát, tái cơ cấu danh mục cửa hàng và cân đối chi phí vận hành. Với những ưu thế về vận hành và khả năng thu hút khách, mô hình bán lẻ hiện đại – đặc biệt là trung tâm thương mại – đang trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều thương hiệu trong chiến lược tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.

Về triển vọng, trong 9 tháng còn lại của năm 2025, nguồn cung tương lại bán lẻ đạt 66.244m² từ năm dự án. Trong đó, nguồn cung tương lai ở khi vực trung tâm chiếm 52% thị phần từ hai dự án trung tâm thương mại Marina Central Tower và Lancaster Legacy. Tuy nhiên, quỹ đất khan hiếm sẽ tác động tới việc phát triển nguồn cung, đặt thách thức lên nhu cầu mở rộng của các thương hiệu quốc tế và triển vọng thị trường, đặc biệt ở khu vực trung tâm.