Thị trường bất động sản bán lẻ tại TP.HCM và Hà Nội trong năm 2024 ghi nhận sự tăng trưởng ổn định, thu hút các nhà đầu tư và người mua. Báo cáo thị trường Q4/2024 của Savills cung cấp phân tích toàn diện về nguồn cung, nhu cầu, và hiệu suất thị trường trong năm qua và triển vọng cho phân khúc bán lẻ năm 2025.

1. Thị trường bất động sản bán lẻ TP.HCM

1.1. Nguồn cung dịch chuyển

Tính đến quý IV/2024, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM đạt 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA), tăng 1% QoQ và 6% YoY. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở khu vực ngoài trung tâm thành phố nhờ quỹ đất lớn và gia tăng đô thị hóa. 

Dự kiến đến năm 2027, thị trường sẽ đón nhận thêm gần 165.429 m² NLA từ 12 dự án, với tốc độ tăng trưởng trung bình 3% mỗi năm từ 2025 đến 2027. Trong năm 2025, khu vực trung tâm sẽ chứng kiến sự bổ sung của một số dự án BĐS đáng chú ý như Marina Central Tower và Lancaster Legacy. 

1.2. Tình hình hoạt động cải thiện

Trong Q4/2024, tỷ lệ lấp đầy đạt 93,5%, giữ ổn định so với cùng kỳ và tăng 1,6 điểm phần trăm so với năm ngoái. Giá thuê trung bình tầng trệt tăng 6% QoQ và 10% YoY, đạt 1,5 triệu đồng/m²/tháng. 

Năm 2024, tỷ lệ lấp đầy tăng 2 điểm phần trăm YoY, đạt 93%, nhờ vào sự mở rộng của các thương hiệu lớn như Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo và Nitori.  

Giá thuê trung bình tầng trệt đạt 1,4 triệu đồng/m²/tháng, và tăng so với cùng kỳ trên toàn thị trường nhờ chính sách tăng giá thuê và mức giá cao tại các dự án mới, đặc biệt là khu trung tâm. 

1.3. Nhu cầu tăng trưởng tích cực

Lượng tiêu thụ vượt 80.000 m² NLA, trong khi doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP.HCM tăng 10,5% YoY, đạt 1,2 triệu tỷ VNĐ. 

Khảo sát của Savills về gần 600 giao dịch trong năm 2024 cho thấy 88% diện tích thuê đến từ việc mở rộng của các thương hiệu hiện có, trong khi 12% thuộc về các thương hiệu mới gia nhập thị trường. Ngành F&B dẫn đầu hoạt động cho thuê, chiếm gần 1/3 tổng diện tích, tiếp theo là thời trang chiếm 24% thị phần và giải trí chiếm 17% thị phần. 

1.4. Thị trường Hàng xa xỉ tăng trưởng mạnh

TP.HCM tiếp tục thu hút các thương hiệu quốc tế, đặc biệt trong phân khúc cao cấp, nhờ vào nhu cầu tiêu dùng ngày càng gia tăng và sự tăng trưởng tầng lớp giàu có.

Trong năm 2024, số lượng cửa hàng sản phẩm cao cấp tăng 24% YoY, đạt 36 cửa hàng, với sự xuất hiện của các thương hiệu mới như Vertu, Tudor và Franck Muller. Theo dự báo của Statista, thị trường hàng cao cấp tại Việt Nam có thể đạt doanh thu 218 triệu USD vào năm 2029, với tốc độ tăng trưởng trung bình 13%/năm trong sáu năm tới. 

2. Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội

2.1. Nguồn cung ổn định

Tổng nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội duy trì ổn định QoQ và tăng 2% YoY, nhờ vào sự bổ sung của ba khối đế bán lẻ mới: Heritage West Lake, Taisei Square và Grand Terra, trong khi diện tích bán lẻ của tòa nhà The West bị loại bỏ. 

Trong 5 năm qua, nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội tăng trung bình 3% mỗi năm. Các trung tâm thương mại tiếp tục chiếm ưu thế với tỷ trọng 63%, trong khi khối đế bán lẻ chiếm 17% và trung tâm bách hóa chiếm 3%. 

2.2. Công suất cải thiện

Giá thuê tầng trệt tăng 2% QoQ và 5% YoY, với mức tăng đáng kể tại trung tâm bách hóa (+4% YoY) và trung tâm thương mại (+8% YoY). Đặc biệt, giá thuê tại khu vực trung tâm tăng mạnh, tăng 33% QoQ và 40% YoY, đạt 4,5 triệu đồng/m²/tháng. 

Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định QoQ nhưng giảm 3 điểm phần trăm YoY, còn 85%. Trong đó, các khối đế bán lẻ ghi nhận mức tăng 8 điểm phần trăm YoY, trong khi trung tâm thương mại giảm 6 điểm phần trăm do nguồn cung từ các đại dự án mới. Tỷ lệ lấp đầy tại trung tâm bách hóa không thay đổi. 

2.3. Phân khúc giá bán phổ biến

Trong năm 2024, căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 59% tổng số giao dịch, tăng đáng kể so với 2% vào năm 2020. Căn hộ có giá từ 2-4 tỷ VNĐ chiếm 40%, chỉ có 1% giao dịch dưới 2 tỷ VNĐ. 

2.4. Chia sẻ doanh thu

Trước đây, mô hình thuê dựa trên chia sẻ doanh thu chủ yếu được áp dụng tại trung tâm bách hóa như Lotte Center Hanoi và AEON Mall. Tuy nhiên, hiện nay, mô hình này đã được áp dụng tại các trung tâm thương mại lớn như Vincom Center và Lotte Mall West Lake. 

2.5. Sự mở rộng của các nhà bán lẻ quốc tế 

Năm 2024, các tập đoàn bán lẻ quốc tế như Lotte Group và Central Retail tiếp tục mở rộng sự hiện diện tại Hà Nội với các dự án lớn như Lotte Mall West Lake và TopMarket tại The Linc @ ParkCity. AEON Group cũng sẽ khai trương trung tâm mua sắm thứ chín tại Việt Nam – AEON Xuân Thủy vào tháng 1/2025. 

2.6. Triển vọng thị trường bất động sản bán lẻ năm 2025

Dự kiến đến cuối năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ mở rộng với 140.700 m² diện tích bán lẻ từ bốn trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ. Trong giai đoạn 2026 và 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm174.100 m² diện tích sàn cho thuê từ bảy dự án, bao gồm các dư án trọng ��iểm Hà Nội Center (175 Nguyễn Thái Học) và Starlake B1CC1 & B1CC2. 

Các nhà bán lẻ quốc tế tiếp tục mở rộng hoạt động tại Hà Nội, trong khi phân khúc bán lẻ cao cấp vẫn có nhu cầu cao do nguồn cung phù hợp còn hạn chế.