Tiêu chí lựa chọn mặt bằng bán lẻ cho thương hiệu F&B

XÁC ĐỊNH TẬP KHÁCH HÀNG

Hiểu rõ nhu cầu và đặc điểm chi tiêu, chân dung khách hàng khu vực là chìa khóa thành công cho doanh nghiệp. Đơn cử, tại thị trường Hà Nội, Nghiên cứu Thị trường bán lẻ Việt Nam – Retail Wise của Savills cho thấy các mặt bằng bán lẻ tại khu vực Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng là nơi tập trung các cơ quan Chính Phủ, khu Ngoại giao, các công ty đa quốc gia, thu hút nhân viên văn phòng, khu dân cư cao cấp, khách du lịch, do vậy phù hợp hơn cho các phân khúc F&B mang tính trải nghiệm cao, văn hóa phương Tây hoặc đồ ăn Á Đông.

Trong đó, khu vực Nội thành: Ba Đình, Tây Hồ, Đống Đa được mệnh danh là trung tâm kinh tế mới, có lượng khách hàng đa số từ các tòa văn phòng hạng A cùng khách cư trú từ Nhật và phương Tây với mức thu nhập và chi tiêu cao, phù hợp cho các mô hình F&B cao cấp, các quán pub và cafe sang trọng. Khu vực phía Tây Hà Nội - Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Xuân, Đống Đa với nhiều trường học, tổ hợp Đại học Quốc gia phục vụ nhu cầu ăn uống kết hợp vui chơi giải trí, tụ họp bạn bè của học sinh, sinh viên.

Tương tự, nghiên cứu thị trường bán lẻ thông qua việc xác định tập khách hàng đồng thời sẽ hỗ trợ khoanh vùng tốt hơn về địa điểm cần thuê. Đơn cử, mô hình F&B chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng là dân văn phòng sẽ cần địa điểm gần các tòa nhà văn phòng để có thể thu hút nhóm khách hàng mục tiêu hơn.

DIỆN TÍCH THUÊ

Về diện tích thuê, mặt bằng bán lẻ cần đáp ứng các tiêu chí phù hợp với mô hình F&B: đủ lớn để phù hợp với mô hình kinh doanh, bao gồm không gian phục vụ khách hàng, khu vực bếp và khu vực lưu trữ.

Các doanh nghiệp F&B cần nắm rõ mô hình kinh doanh của mình kèm quy mô khách hàng để ước lượng quy mô của quán. Mô hình take-away chủ yếu phục vụ khách mang đi, đặc điểm ưu tiên sự tinh gọn để tối ưu kinh doanh, do đó diện tích mặt bằng thường gói gọn từ 10 đến 30 m2, đảm bảo khoảng cách không gian vừa đủ để pha chế và phục vụ khách.

Ngoài ra, xu hướng phổ biến của các thương hiệu bán lẻ nói chung và các chuỗi F&B lớn là mở các cửa hàng quy mô lớn (flagship store) hoặc cửa hàng trải nghiệm để tăng cường hoạt động “làm thương hiệu” (branding) và thúc đẩy hoạt động kinh doanh trực tuyến. Do đó, đối với những mô hình nhà hàng ăn uống với quy mô lớn, doanh nghiệp cần tìm những diện tích đủ lớn, xem xét về khả năng tạo ra trải nghiệm độc đáo, gắn kết chặt chẽ giữa trực tuyến và trực tiếp của cửa hàng để hấp dẫn khách hàng. Các thương hiệu F&B thường có xu hướng ưa chuộng các mặt bằng tại trung tâm thương mại (TTTM) thoáng rộng, hạn chế dầm cột chắn tầm nhìn hoặc các nhà phố có diện tích mặt tiền lớn, nhằm đáp ứng nhu cầu về độ nhận diện cao.

Mặt tiền cửa hàng cũng quyết định việc thu hút khách hàng và tạo ấn tượng ban đầu. Một mặt tiền lớn và bắt mắt có thể giúp tăng cường sự hấp dẫn của cửa hàng.

Khi nghiên cứu hiện trạng mặt bằng và sơ đồ tầng, các chủ doanh nghiệp cũng nên lưu ý về sự phân bổ khách thuê trong TTTM, liệu TTTM có sự cân bằng hợp lý giữa các loại hình kinh doanh hay không. Ngoài ra, mặt bằng cần có hệ thống thông gió tốt và đường dẫn khí ga đạt tiêu chuẩn để đảm bảo hoạt động kinh doanh suôn sẻ và an toàn.  

LỰA CHỌN LOẠI HÌNH MẶT BẰNG

Một số loại hình mặt bằng bán lẻ thường được các thương hiệu lựa chọn bao gồm shophouse , nhà phố hay các trung tâm thương mại. Mỗi loại hình sẽ có những ưu-nhược điểm riêng mà các thương hiệu cần cân nhắc để phù hợp với mục tiêu kinh doanh của mình.

Lựa chọn phổ biến nhất là nhà mặt phố, những căn nhà nằm ở ngay mặt đường lớn hoặc các tuyến phố chính, những khu phố có mật độ dân cư đông. Mặt bằng F&B tại nhà mặt phố thường dễ tiếp cận nhờ các phương tiện giao thông công cộng và lưu lượng dân cư qua lại tự nhiên, đặc biệt là các hộ gia đình sinh sống gần đó. Tuy nhiên, nhà mặt phố cũng có những điểm trừ dễ thấy như ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm không khí khi tiếp xúc trực tiếp với khói bụi ô tô, xe máy. Hơn nữa, cần tìm phương án để xe của khách hợp lý, bởi các nhà mặt phố thường bị hạn chế về khu vực để xe do những quy định nghiêm ngặt.

Shophouse là loại hình bất động sản mới nhưng được ưa chuộng tại Việt Nam, mô hình kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng thương mại và kinh doanh thương mại. Shophouse được thiết kế không gian rộng rãi, thoáng mát với cầu thang, thang máy và nội thất hiện đại, trần cao tạo cảm giác thoải mái cho khách hàng thưởng thức dịch vụ F&B.

Các căn shophouse thường được giới hạn về số lượng và chỉ được phép xây dựng trên các khu đất, khu dân cư được quy hoạch trước. Điều này tạo ra sự khan hiếm cho mô hình kinh doanh linh hoạt này và nâng cao giá trị của chúng theo thời gian, mang lại mức sinh lời hiệu quả cho người thuê khi ký được hợp đồng thuê dài hạn.

Tuy nhiên, một trong những nhược điểm của loại hình bất động sản này có thể kể đến sự phụ thuộc vào cộng đồng dân cư khu vực, nếu mật độ dân cư và lượng người qua lại thưa thớt, việc kinh doanh sẽ gặp nhiều trở ngại. Ngoài ra, shophouse nằm trong quy hoạch của các dự án, khu đô thị nên thường bị hạn chế và lệ thuộc vào quy định về các hạng mục được kinh doanh.

Khác với shophouse, quy mô của TTTM thường rất lớn, bao gồm nhiều khu vực mua sắm bày bán đa dạng các mặt hàng khác nhau: từ hàng tiêu dùng, nhu yếu phẩm, các mặt hàng về thời trang hay đồ điện gia dụng,... cho đến nhà hàng khách sạn hay văn phòng cho thuê.

TTTM thường sở hữu lưu lượng khách hàng qua lại có sẵn và ổn định, từ khu dân cư xung quanh hoặc nhân viên văn phòng, đặc biệt vào các dịp lễ hoặc các chương trình khuyến mãi định kỳ hàng tuần, hàng tháng, số lượng người mua sắm có thể tăng lên đột biến. Bởi vậy, khi mua sắm tại TTTM, khách hàng thường tiết kiệm được một khoản chi phí và nhiều thời gian vì không cần phải di chuyển quá nhiều địa điểm cùng lúc để mua hàng. Lúc này, khách hàng có xu hướng thưởng thức và sử dụng dịch vụ F&B, nghỉ ngơi ngay tại điểm mua sắm.

Các chủ doanh nghiệp F&B có thể tận dụng những ưu điểm trên, tung ra những ưu đãi về giá và sản phẩm đúng lúc, nắm bắt tâm lý khách hàng giúp gia tăng doanh thu. Tuy nhiên, với quy mô lớn và sự đa dạng của các khách thuê, việc quản lý TTTM có thể phức tạp và đòi hỏi sự chuyên môn cao. Hơn nữa, cạnh tranh giữa các cửa hàng và thương hiệu trong TTTM là rất cao, đặc biệt là ở những khu vực mua bán sôi động. Điều này đòi hỏi các cửa hàng phải tìm cách nổi bật hơn để đảm bảo sức hút đối với khách tại TTTM.

Tìm hiểu thêm: Nhận định về sức hút của TTTM với các thương hiệu bán lẻ cạnh tranh vào thị trường Việt Nam

VỊ TRÍ CỬA HÀNG

Mặt bằng F&B phải đáp ứng tiêu chí dễ nhận diện, dễ tiếp cận, không ở góc khuất hay phù hợp với nhu cầu khách qua lại, v.v.. Tại phân khúc nhà phố hoặc khu shophouse, cửa hàng F&B nên lựa chọn vị trí có 2 mặt tiền hoặc mặt tiền ngang rộng để tăng độ nhận diện và tăng tính cạnh tranh. Ngoài ra, vị trí thuê hướng ra mặt đường chính cũng là cách quảng bá thương hiệu bán lẻ hiệu quả. Cửa hàng có thể sử dụng biển hiệu lớn hướng ra ngoài để thu hút khách hàng, bày biện bàn ghế khéo léo tại khu vực lân cận/ có lưu lượng khách qua lại lớn để tăng diện tích kinh doanh.

Tại TTTM, tầng trệt là nơi mà khách hàng tiếp xúc và đi qua đầu tiên, cũng là điểm cuối trong hành trình mua sắm của họ, bởi vậy tầng trệt có sự hiện diện cao với lưu lượng khách hàng di chuyển lớn. Đối diện với thang cuốn và nhà vệ sinh cũng là vị trí bắt mắt khi khách hàng lưu thông qua lại nhiều.

Khu ăn uống (Food Court) chuyên cung cấp các gian hàng hoặc quán ăn nhỏ phục vụ đa dạng các hình thức F&B cùng không gian nghỉ ngơi, bàn ghế công cộng để khách hàng thưởng thức đồ ăn và thức uống. Mặc dù phải chịu sự giám sát và ảnh hưởng mạnh mẽ của TTTM về giờ giấc hoạt động và nội quy, các chương trình khuyến mãi, các cửa hàng có thể tận dụng khả năng cộng hưởng của các gian hàng trong khu ẩm thực rộng lớn để phát triển kinh doanh.

Nhìn chung, vị trí đẹp và dễ tìm kiếm thường đòi hỏi chi phí thuê cao, vì vậy, doanh nghiệp cần đánh giá lượng khách qua lại trên từng tầng của TTTM, lượng dân cư xung quanh khi thuê mặt bằng tại shophouse và nhà phố, và so sánh với các cửa hàng cạnh tranh trong khu vực để hiểu rõ tiềm năng phát triển của mình so với thị trường, đồng thời cân bằng chi phí - lợi nhuận để ra quyết định sáng suốt và lựa chọn mặt bằng phù hợp.

GIÁ THUÊ & THỜI HẠN THUÊ

Việc chi phí thuê quá cao có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận hoặc khả năng thu hồi vốn của doanh nghiệp. Do đó, cần phải xác định rõ ngân sách kinh doanh và đảm bảo rằng giá thuê mặt bằng là một phần hợp lý của ngân sách đó. Nếu giá thuê mặt bằng bán lẻ vượt quá ngân sách dự kiến, có thể cần phải đàm phán lại với chủ nhà, TTTM sẽ hỗ trợ doanh nghiệp chi phí thuê và chia sẻ lợi nhuận theo doanh thu hoặc tìm kiếm các tùy chọn mặt bằng khác phù hợp hơn. Thông thường, các đơn vị Tư vấn bán lẻ sẽ có kinh nghiệm để đại diện khách thuê đứng ra đàm phán với chủ nhà để có thể có được điều khoản hợp lý nhất giữa đôi bên.

Khi thuê mặt bằng cho cửa hàng F&B, việc xem xét các yếu tố như thời gian thuê, đàm phán về thời gian sửa chữa và chi phí đầu tư ban đầu là rất quan trọng. Thông thường, thời gian thuê tối thiểu là 3 năm, với mục tiêu chính là thu hồi vốn trong 1-2 năm đầu. Tuy nhiên, nếu có thể đàm phán được thời gian thuê lâu hơn, điều này sẽ giúp tạo ra sự ổn định cho kinh doanh và tăng thời hạn thu hồi vốn. Việc đàm phán với chủ nhà/ chủ đầu tư để có khoảng thời gian sửa chữa không tính tiền nhà cũng là một điểm cần xem xét, thường là khoảng nửa tháng đến 1 tháng.

QUY ĐỊNH PHÁP LÝ

Trong quá trình thuê mặt bằng cho cửa hàng F&B, việc mặt bằng đáp ứng đầy đủ các quy định pháp lý là vô cùng quan trọng. Điều này bao gồm đảm bảo an toàn PCCC. Đơn cử, mặt bằng TTTM cần có văn bản thẩm duyệt, kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đối với công trình quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định Nghị định 79/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật Phòng cháy và chữa cháy sửa đổi.

Tại mặt bằng thuê, cũng cần đảm bảo có những thiết bị PCCC bắt buộc như: tiêu lệnh chữa cháy, thiết bị báo cháy tự động, đèn sự cố, máy bơm chữa cháy, vòi cứu hỏa, thiết bị bảo hộ PCCC, thiết bị phụ kiện PCCC, bình chữa cháy, bình cứu hỏa đáp ứng các tiêu chuẩn quy định về PCCC. Ngoài ra, cửa hàng phải tuân thủ các quy định về vệ sinh an toàn thực phẩm, xử lý chất thải đúng cách, cùng các quy định khác như giấy phép kinh doanh và giờ hoạt động. Việc này giúp đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra một cách hợp pháp, an toàn và bền vững.

Tìm kiếm mặt bằng thuê vừa ý luôn là một quá trình khó khăn, do đó thương hiệu có thể tìm kiếm sự hỗ trợ từ các đơn vị tư vấn có kinh nghiệm. Với mạng lưới trải khắp khu vực và 29 năm kinh nghiệm tại thị trường Việt Nam, đội ngũ Cho thuê Thương mại của Savills Việt Nam tự hào mang đến những giải pháp hiệu quả để giúp doanh nghiệp phát triển và thành công tại thị trường bán lẻ Việt Nam. Đối với khách thuê là các nhà bán lẻ, dịch vụ Cho thuê thương mại của Savills mang tới dịch vụ bao gồm tư vấn thâm nhập thị trường, nghiên cứu đối thủ, tư vấn khung pháp lý, hỗ trợ đàm phán hợp đồng thuê, chiến lược mở rộng... Song song với đó sẽ đưa ra các lựa chọn mặt bằng phù hợp với doanh nghiệp dựa trên các công cụ phân tích chuyên sâu, cùng các ưu và nhược điểm của mỗi địa điểm kinh doanh và đề xuất các chủ đầu tư, chủ nhà uy tín.

Đăng ký nhận tư vấn với Dịch vụ Tư vấn Bán lẻ của Savills