Tổng quan thị trường căn hộ dịch vụ Việt Nam Q1/2025

Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Q1/2025 của Savills chỉ ra rằng thị trường căn hộ dịch vụ (CHDV) tại Việt Nam tiếp tục ghi nhận những chuyển động tích cực tại hai thành phố lớn là TP.HCM và Hà Nội. Tại TP.HCM, nguồn cung giảm nhẹ do một số dự án rút khỏi thị trường, trong khi giá thuê và công suất thuê ghi nhận xu hướng ổn định. Ngược lại, Hà Nội chứng kiến mức tăng trưởng nhẹ về nguồn cung, giá thuê và công suất lấp đầy. Cùng điểm qua những diễn biến nổi bật trong từng thị trường để hiểu rõ hơn về bức tranh tổng thể của phân khúc căn hộ dịch vụ trong giai đoạn đầu năm nay.

1/ Thị trường căn hộ dịch vụ TPHCM trong Q1/2025

Nguồn cung CHDV sụt giảm

Trong Q1/2025, thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung nhẹ, giảm 3% QoQ và 6% YoY, còn khoảng 7.995 căn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc 338 căn hộ tại 10 dự án đã rút khỏi thị trường. Tuy nhiên, thị trường cũng đón nhận thêm nguồn cung mới từ hai dự án mở rộng và hai dự án mới thuộc các chuỗi vận hành uy tín như CityHouse và M Village, bổ sung thêm 98 căn hộ hạng C.

Nguồn cung tương lai được dự báo khá hạn chế. Trong năm 2025, chỉ có khoảng 163 căn hộ mới dự kiến ra mắt, chủ yếu từ các dự án cải tạo tại khu vực ngoài trung tâm. Tính đến năm 2027, TP.HCM kỳ vọng sẽ có thêm 659 căn hộ dịch vụ mới từ chín dự án, trong đó khu vực trung tâm chiếm khoảng 53% tổng nguồn cung mới, hứa hẹn mang lại sự đa dạng hơn cho thị trường trong trung và dài hạn.

Công suất và giá thuê CHDV Q1/2025

Giá thuê căn hộ dịch vụ tại TP.HCM trong Q1/2025 tiếp tục xu hướng tăng, đạt trung bình 529.000 đồng/m²/tháng, tương đương mức tăng 1% QoQ và 4% Yoy. Đáng chú ý, phân khúc hạng C ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lên tới 3%, nhờ khoảng 20 dự án (chiếm 8% tổng nguồn cung TP.HCM) điều chỉnh giá sau thời gian dài giữ nguyên.

Ở phân khúc cao hơn, giá thuê căn hộ hạng A giảm nhẹ 1% QoQ, trong khi giá thuê căn hộ hạng B giữ ổn định. Công suất thuê trung bình toàn thị trường đạt 81%, giảm 1% QoQ nhưng cải thiện % YoY. Sự sụt giảm ngắn hạn chủ yếu do hợp đồng thuê của chuyên gia nước ngoài tại khu vực ngoài trung tâm hết hạn, và nhu cầu lưu trú ngắn hạn chững lại trong kỳ nghỉ lễ.

Lượng tiêu thụ căn hộ dịch vụ trong quý 1 ghi nhận mức âm 130 căn, trong đó phân khúc hạng C chịu ảnh hưởng nặng nề nhất với lượng tiêu thụ âm 81 căn, tập trung chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm. Phân khúc hạng A cũng ghi nhận lượng tiêu thụ âm 51 căn, trong khi hạng B gần như không thay đổi với mức tăng nhẹ hai căn.

Triển vọng thị trường CHDV TPHCM thời gian tới

Mặc dù thị trường hiện tại đang gặp nhiều thách thức, triển vọng trung và dài hạn của thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM vẫn rất khả quan nhờ vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, TP.HCM thu hút 1,4 tỷ USD vốn FDI trong quý 1/2025, tăng 58% YoY và xếp thứ hai toàn quốc. Riêng vốn đăng ký mới đạt 422 triệu USD từ 333 dự án, trong đó Singapore dẫn đầu với tỷ trọng 76% tổng vốn.

Bên cạnh đó, chính sách quản lý hoạt động lưu trú ngắn hạn cũng đang có những thay đổi quan trọng. Kể từ năm 2014, việc cho thuê ngắn hạn tại căn hộ chung cư đã bị cấm, và mới đây, Quyết định số 26/2025/QĐ-UBND tiếp tục siết chặt quản lý, thúc đẩy nhu cầu chuyển dịch từ các căn hộ cho thuê ngắn hạn sang các loại hình lưu trú hợp pháp như căn hộ dịch vụ. Đây sẽ là động lực tích cực giúp thị trường căn hộ dịch vụ phát triển bền vững hơn trong tương lai.

2/ Thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội trong Q1/2025

Giá thuê và công suất tăng trong Q1/2025

Trong Q1/2025, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội ghi nhận sự ổn định về nguồn cung với tổng cộng 6.246 căn thuộc 64 dự án, tăng 3% YoY. Sự gia nhập của dự án Swiss-Belresidences Hà Nội trong Q3/2024 đã góp phần vào mức tăng trưởng nhẹ này.

Công suất lấp đầy trung bình đạt 86%, tăng 2% QoQ và 4% YoY. Phân khúc căn hộ hạng A và B đều ghi nhận mức cải thiện công suất thuê, trong khi phân khúc hạng C tiếp tục xu hướng giảm nhẹ, giảm 2% QoQ.

Giá thuê trung bình tăng 1% QoQ và 5% YoY. Đặc biệt, giá thuê căn hộ hạng A và hạng C đều ghi nhận mức tăng trong quý, còn giá thuê ở phân khúc hạng B giữ ổn định. Những số liệu này cho thấy nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội vẫn duy trì đà tăng trưởng tốt trong bối cảnh nguồn cung tăng nhẹ

Khách thuê tại các dự án căn hộ dịch vụ hạng A

Khách thuê chính tại các dự án căn hộ dịch vụ hạng A ở Hà Nội tiếp tục là các chuyên gia nước ngoài, chủ yếu đến từ Nhật Bản và Hàn Quốc. Họ thường làm việc tại các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI), các đơn vị ngoại giao, ngân hàng quốc tế và doanh nghiệp đa quốc gia.

Sự xuất hiện của các dự án chất lượng cao như Lancaster Luminaire và Swiss-Belresidences Hà Nội đã giúp gia tăng lượng khách thuê tại các khu vực Cầu Giấy và Đống Đa. Trong khi đó, khách thuê đến từ các quốc gia khác lại có xu hướng lựa chọn khu vực Nam Từ Liêm, Tây Hồ và Ba Đình nhờ vào ưu điểm về diện tích căn hộ rộng rãi và môi trường sống yên tĩnh.

Nguồn cầu từ các tỉnh lân cận

Ngoài nguồn cầu tại chỗ, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội còn chịu tác động từ nhu cầu tại các tỉnh công nghiệp lân cận như Hải Phòng, Hà Nam, Thái Bình và Nam Định. Tuy nhiên, tại những khu vực này, nhóm khách thuê có thu nhập trung bình và nhu cầu tiện ích cơ bản ngày càng có xu hướng lựa chọn các dự án địa phương để tiết kiệm chi phí thay vì chuyển lên Hà Nội.

Tỷ lệ lấp đầy tại các dự án ở các tỉnh này dao động từ 70% đến 90% trong Q1/2025. Mặc dù vậy, do nguồn cung căn hộ dịch vụ chất lượng cao tại các tỉnh còn hạn chế, Hà Nội vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò là điểm đến chính cho nhóm khách thuê có yêu cầu cao về chất lượng lưu trú trong thời gian tới.

Nguồn cung tương lai của thị trường CHDV Hà Nội

Từ năm 2025 trở đi, thị trường căn hộ dịch vụ Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận thêm 4.133 căn hộ mới từ 18 dự án. Riêng trong năm 2025, sẽ có bảy dự án cung cấp khoảng 1.040 căn hộ, với Tây Hồ View Complex là dự án bổ sung nguồn cung hạng A lớn nhất trong năm.

Khoảng 78% nguồn cung tương lai sẽ tập trung tại khu vực nội thành, trong khi 22% còn lại sẽ nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội. Đáng chú ý, các đơn vị vận hành quốc tế chiếm ưu thế rõ rệt, chiếm tới 83% tổng nguồn cung mới. Các tên tuổi nổi bật tham gia thị trường gồm The Ascott, Lotte Group, Pan Pacific, Shilla Hotels & Resorts, Marriott, Hilton và Hyatt, hứa hẹn mang đến chuẩn mực mới cho phân khúc căn hộ dịch vụ cao cấp tại thủ đô.

Xem chi tiết Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Q1/2025