Xu Hướng Toàn Cầu Và Tác Động Tại TP.HCM: Chu Kỳ Nâng Cấp Chất Lượng Văn Phòng

Mục Lục 1. Bài toán giữa hiệu quả vận hành và hiệu quả tài chính 2. TP.HCM: Áp lực nâng cấp đến từ nhu cầu thị trường 3. Thị trường văn phòng TP.HCM: Chất lượng sẽ trở thành yếu tố quyết định

Thị trường văn phòng toàn cầu đang bước vào chu kỳ nâng cấp mới 

Thị trường văn phòng toàn cầu đang ghi nhận một giai đoạn chuyển đổi rõ nét khi các tiêu chuẩn về hiệu quả vận hành, môi trường và phát triển bền vững ngày càng trở thành yếu tố cốt lõi trong chiến lược bất động sản. Theo nhiều nghiên cứu quốc tế, khoảng 80% các tòa nhà sẽ vẫn tiếp tục được sử dụng vào năm 2050 đã được xây dựng từ trước. Điều này tạo ra áp lực lớn đối với việc nâng cấp và tái định vị nguồn cung hiện hữu. 

Tại nhiều thị trường phát triển, các quy định về cắt giảm tiêu thụ năng lượng đang ngày càng siết chặt trong thập kỷ tới. Song song đó, khách thuê đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia cũng ưu tiên hơn các không gian làm việc đáp ứng tiêu chuẩn về môi trường, sức khỏe và hiệu quả vận hành. 

Hai động lực này đang đồng thời định hình chiến lược của các chủ sở hữu bất động sản thương mại: áp lực tuân thủ từ chính sách và áp lực nâng cấp đến từ nhu cầu thị trường. Trong bối cảnh đó, câu hỏi không còn là “có nên nâng cấp hay không”, mà là “nâng cấp theo cách nào để duy trì sức cạnh tranh”. 

Bài toán giữa hiệu quả vận hành và hiệu quả tài chính 

Trên thực tế, chủ sở hữu có nhiều lựa chọn từ tối ưu vận hành, cải tạo từng phần cho đến tái phát triển toàn diện. Mỗi phương án đều mang lại mức độ cải thiện hiệu suất khác nhau, đồng thời đi kèm với những đánh đổi về chi phí, rủi ro triển khai và khả năng gia tăng giá trị tài sản. 

Theo báo cáo Savills Impact, các giải pháp chi phí thấp như tối ưu vận hành hoặc cải tạo nhẹ thường dưới 2% đến 6% giá trị tài sản giúp giảm thiểu gián đoạn khai thác nhưng khó tạo ra mức tăng trưởng mạnh về giá thuê. Trong khi đó, cải tạo sâu hoặc tái phát triển với chi phí khoảng 8–12% có thể tạo ra dư địa tăng trưởng dài hạn đáng kể, dù đi kèm áp lực vốn và rủi ro trống diện tích. 

Thực tế tại các thị trường quốc tế cho thấy những dự án cải tạo chất lượng cao có thể ghi nhận mức tăng giá thuê vượt trung bình thị trường tới 57% tại Madrid và 67% tại New York trong vòng bốn năm. 

Bên cạnh yếu tố tài chính, việc nâng cấp tài sản hiện hữu cũng đang trở thành một giải pháp cân bằng giữa hiệu quả khai thác và mục tiêu phát triển bền vững, đặc biệt khi phát thải từ vật liệu và xây dựng ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong vòng đời công trình. 

TP.HCM: Áp lực nâng cấp đến từ nhu cầu thị trường 

Theo bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó Giám đốc Dịch vụ Cho thuê Thương mại Savills TP.HCM, dù chưa chịu áp lực pháp lý mạnh như các thị trường phát triển, TP.HCM đang dần ghi nhận những chuyển dịch tương tự, chủ yếu được dẫn dắt bởi nhu cầu của khách thuê. 

“Thị trường hi��n vẫn duy trì trạng thái ổn định, tuy nhiên nhu cầu đang tập trung rõ rệt vào các tòa nhà chất lượng cao, đặc biệt là phân khúc Hạng A và Hạng B tại khu vực trung tâm và Thủ Thiêm,” bà Quỳnh cho biết. 

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 của Savills, tổng nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt khoảng 3 triệu m² sàn từ hơn 400 dự án, trong đó văn phòng Hạng A chỉ chiếm khoảng 19% - mức tương đối hạn chế so với các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok, Jakarta và Singapore. Điều này tạo ra sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa cung và cầu theo hướng chất lượng. 

Nhu cầu thuê hiện tiếp tục đến từ các ngành như tài chính, công nghệ, bảo hiểm và bán lẻ - những lĩnh vực có yêu cầu cao về môi trường làm việc nhằm hỗ trợ tăng trưởng doanh nghiệp và nâng cao trải nghiệm nhân sự. 

“Áp lực nâng cấp tại TP.HCM hiện không đến từ quy định, mà đến từ chính khách thuê. Các doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến trải nghiệm không gian, hiệu quả vận hành cũng như các yếu tố môi trường và sức khỏe,” bà Quỳnh chia sẻ. 

Thị trường văn phòng TP.HCM: Chất lượng sẽ trở thành yếu tố quyết định 

Trong bối cảnh đó, thị trường văn phòng TP.HCM đang dần bước vào một chu kỳ phát triển mới, nơi chất lượng trở thành yếu tố quyết định thay vì chỉ gia tăng về số lượng. 

Việc nâng cấp, cải tạo hay tái phát triển không còn là giải pháp ngắn hạn mà đang trở thành một phần trong chiến lược dài hạn nhằm duy trì khả năng cạnh tranh của tài sản. Những chủ đầu tư chủ động tái định vị danh mục, nâng cấp chất lượng và đáp ứng tốt hơn kỳ vọng của khách thuê sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút dòng cầu và tối ưu hiệu quả khai thác. 

Trong dài hạn, khi nhu cầu tiếp tục dịch chuyển về phía các sản phẩm chất lượng cao, thị trường được kỳ vọng sẽ tiến tới một cấu trúc bền vững hơn, nơi giá trị không chỉ được đo bằng diện tích, mà còn bằng hiệu quả sử dụng và khả năng thích ứng với các tiêu chuẩn mới. 

Chúng tôi cung cấp các giải pháp bất động sản toàn diện và chuyên biệt, đáp ứng mọi yêu cầu của khách thuê và chủ đầu tưVới đội ngũ chuyên gia hàng đầu tại thị trường Việt Nam, Savills cam kết cung cấp giải pháp bất động sản văn phòng và bán lẻ phù hợp với nhu cầu của từng doanh nghiệp. Dịch Vụ Cho Thuê Thương ại - Savills Việt Nam KHÁM PHÁ DỊCH VỤ GỬI YÊU CẦU TƯ VẤN

Có thể bạn quan tâm:

• Tầm Nhìn 2035 Đầy Triển Vọng Của Bất Động Sản Việt Nam
• Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam Q4/2025