Tổng quan thị trường Văn phòng Việt Nam trong Q4/2024 và xu hướng năm 2025

Báo cáo thị trường quý 4/2024 của Savills phân tích toàn diện nguồn cung, nhu cầu, xu hướng giá thuê và tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) và Hà Nội. Báo cáo này cung cấp những thông tin chi tiết có giá trị về những diễn biến thị trường mới nhất và dự báo tương lai.

1. Thị trường văn phòng TP.HCM

1.1/ Nguồn cung dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm

Tổng nguồn cung duy trì ổn định QoQ ở mức hơn 2,8 triệu m2 diện tích cho thuê thực (NLA), phản ánh mức tăng trưởng 5% YoY. Trong khi nguồn cung hạng A và B không thay đổi, hạng C trải qua những biến động khi ba dự án mới gia nhập thị trường, cân bằng với việc đóng cửa hai dự án do chuyển đổi mục đích sử dụng.

Trong suốt năm 2024, 133.000 m2 NLA từ 11 dự án mới đã được đưa vào thị trường:

• 65% nguồn cung mới đến từ các khu vực ngoài trung tâm (non-CBD).
• Nguồn cung ngoài trung tâm, chiếm 51% thị phần, đã vượt qua khu vực trung tâm.

1.2/ Nhu cầu về không gian văn phòng chất lượng cao gia tăng

Tỷ lệ lấp đầy tăng 1 điểm phần trăm (ppt) QoQ, đạt 89%, phần lớn đến từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực Công nghệ Thông tin và Truyền thông (ICT) và Tài chính, Bảo hiểm và Bất động sản (FIRE). Văn phòng hạng A và B dẫn đầu thị trường, với tỷ lệ lấp đầy tăng 1 ppt QoQ đạt gần 90%.

Mặc dù lượng hấp thụ hàng năm đạt hơn 100.000 m2, nhưng tỷ lệ lấp đầy tổng thể trong năm 2024 giảm 2 ppts YoY, xuống còn 89%, do nguồn cung mới tăng mạnh. Trong thập kỷ qua, giá thuê trung bình đã cho thấy xu hướng tăng, đạt 816.000 VND/m2/tháng vào năm 2024, tất cả các phân khúc đều ghi nhận mức tăng trưởng trung bình hàng năm từ 2-3%.

Nhận định về điểm sáng của thị trường trong thời gian tới, bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó giám đốc, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Tp.HCM cho biết thị trường văn phòng hạng A đang chứng kiến nguồn cung dồi dào, đặc biệt là sự xuất hiện của tòa nhà Marina Central Tower.

“Điều này dự kiến sẽ tạo ra sự thay đổi đáng kể trong phân khúc văn phòng, đặc biệt là đối với các tòa nhà hạng A. Tuy nhiên, nguồn cung văn phòng hạng B lại rất hạn chế, các doanh nghiệp đang thuê văn phòng hạng B có thể sẽ cần cân nhắc nâng cấp ngân sách để có nhiều sự lựa chọn cho việc tìm kiếm và chuyển đổi văn phòng”, bà Quỳnh nói.

1.3/ Giao dịch văn phòng cho thuê tại TP.HCM

Trong năm 2024, lĩnh vực ICT dẫn đầu thị trường giao dịch văn phòng cho thuê tại TP.HCM, vượt qua FIRE để trở thành ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất. Các giao dịch quy mô lớn chủ yếu diễn ra tại các quận trung tâm, với sự góp mặt đáng kể của các doanh nghiệp nước ngoài. Nhu cầu thuê văn phòng được thúc đẩy bởi xu hướng mở rộng và dịch chuyển địa điểm của các doanh nghiệp.

• Lĩnh vực ICT chiếm 26% tổng số giao dịch văn phòng, vượt qua FIRE.
• Các giao dịch lớn, trung bình 1.500 m2, chủ yếu được ghi nhận tại Quận 1, Tân Bình và Quận 2.
• Khách thuê nước ngoài đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nhu cầu văn phòng.
• Việc di dời chiếm 68% diện tích văn phòng mới được giao dịch.

Mặc dù chi phí thuê văn phòng hạng A ở mức cao, các ngành trọng điểm vẫn ưu tiên không gian làm việc chất lượng cao. Tuy nhiên, xu hướng phi tập trung hóa tiếp tục chi phối nhóm khách thuê FIRE, trong khi các công ty ICT cùng với lĩnh vực phân phối vẫn duy trì sự hiện diện tại các khu vực trọng điểm.

• Các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực FIRE, ICT và phân phối có xu hướng lựa chọn các tòa nhà văn phòng chất lượng cao.
• Nhóm khách thuê FIRE tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm, đặc biệt ưu tiên Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
• Khách thuê thuộc lĩnh vực ICT và phân phối tiếp tục duy trì hiện diện tại các khu vực kinh doanh trọng điểm.
• Doanh nghiệp sản xuất có xu hướng tìm kiếm các tòa nhà ngoài trung tâm, nơi vẫn đảm bảo chất lượng nhưng có mức chi phí thuê hợp lý hơn.

1.4/ Triển vọng thị trường văn phòng TP.HCM năm 2025

Trong năm 2025, tổng nguồn cung dự kiến sẽ tăng 4% YoY, với hơn 110.000 m2 NLA được đưa vào từ bảy dự án mới và một dự án tái gia nhập thị trường. Marina Central Tower, một dự án hạng A, sẽ chiếm 60% nguồn cung mới.

Khu vực trung tâm sẽ chiếm 92% tổng nguồn cung sắp tới. Nhìn về năm 2027, 16 dự án dự kiến sẽ bổ sung hơn 223.000 m2 NLA, với khoảng 70% nguồn cung hạng A và B mới hướng tới chứng nhận xanh.

2. Thị trường văn phòng Hà Nội

2.1/ Nguồn cung văn phòng gia tăng

Đến cuối năm 2024, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt 2,34 triệu m² diện tích sàn cho thuê thực với 192 dự án, ghi nhận mức tăng 9% QoQ và 10% YoY. Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ sáu dự án mới:

• Ba tòa nhà hạng A: BRG Diamond Park Plaza, Grand Terra và Heritage West Lake.
• Ba tòa nhà hạng B: HUD Tower, My Dinh Pearl và Vinacomim Tower.

Phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp 49% tổng nguồn cung. Khu vực phía Tây và thị trường thứ cấp mỗi bên chiếm 41% tổng nguồn cung. Kể từ năm 2020, thị trường văn phòng duy trì mức tăng trưởng trung bình 4% mỗi năm, trong đó:

• Nguồn cung hạng A tăng trung bình 4%/năm.
• Nguồn cung hạng B tăng trung bình 5%/năm.
• Nguồn cung hạng C tăng trung bình 1%/năm.

2.2/ Nguồn cung mới khiến tỷ lệ lấp đầy giảm

Trong Quý 4/2024, giá thuê gộp tăng 2% QoQ và YoY, phản ánh nhu cầu ổn định đối với văn phòng tại Hà Nội.

• Giá thuê hạng A giữ ổn định theo quý nhưng giảm 1% YoY
• Giá thuê hạng B tăng nhẹ 1% QoQ, cho thấy mức tăng trưởng ổn định.
• Giá thuê hạng C ghi nhận mức tăng cao nhất, tăng 2% YoY.

Tổng thể, tỷ lệ lấp đầy giảm 5 ppts QoQ và YoY, xuống còn 82%. Tuy nhiên, các phân khúc có xu hướng khác nhau:

• Hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất ở mức 92%, tăng 1 ppt theo quý và theo năm.
• Hạng A giảm mạnh 7 ppts QoQ và 6 ppts YoY, xuống còn 79%.
• Hạng B cũng giảm 5 ppts QoQ và 6 ppts YoY, còn 79%.

Mặc dù nguồn cung văn phòng mới gia tăng, nhu cầu thuê hàng quý vẫn duy trì ở mức tích cực trên tất cả các phân khúc. Đặc biệt, văn phòng hạng A liên tục ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dương kể từ năm 2010, cho thấy nhu cầu vững chắc đối với phân khúc cho thuê cao cấp tại Hà Nội.

2.3/ Xu hướng di dời ra ngoài khu trung tâm

Hoạt động di dời chiếm 71% tổng diện tích cho thuê, trong đó 51% khách thuê chuyển đến khu vực thứ cấp và 49% đến khu vực phía Tây. Nhóm khách thuê thuộc lĩnh vực ICT chiếm ưu thế, chiếm 50% tổng diện tích thuê, tiếp theo là lĩnh vực y tế và dược phẩm với 21%.

2.4/ Triển vọng thị trường văn phòng Hà Nội năm 2025

Dự kiến đến năm 2027, thị trường sẽ có thêm 265.000 m² diện tích văn phòng từ 11 dự án mới. Phân khúc hạng A sẽ chiếm lĩnh nguồn cung tương lai, đóng góp 92% tổng diện tích từ 9 dự án, trong khi 8% còn lại đến từ 2 dự án hạng B.

Những dự án đáng chú ý dự kiến ra mắt trong năm 2025 bao gồm Tien Bo Plaza, 29 Lý Thái Tổ, The Marc 88 và Oriental Square. Sau năm 2027, nguồn cung dự kiến sẽ tăng thêm khoảng 864.500 m² từ 28 dự án, trong đó 64% thuộc phân khúc hạng A.