Impacts 2025: 5 thay đổi lớn trong xu hướng định hình nhu cầu văn phòng của khách thuê

Nội dung được trích từ Savills Impacts - báo cáo toàn cầu về các xu hương định hình thị trường bất động sản thế giới năm 2025, và đã được Savills Việt Nam chọn lọc, bổ sung góc nhìn thị trường trong nước.

Trong 5 năm qua, khái niệm văn phòng đã thay đổi đáng kể, nhằm đáp ứng những kỳ vọng mới của khách thuê văn phòng trong bối cảnh biến động. Để đáp ứng nhu cầu của thế hệ lao mới, đặc biệt là người trẻ, các doanh nghiệp hiện đang tìm kiếm những không gian cao cấp, được thiết kế chỉn chu, thu hút và giữ chân nhân tài cũng như nâng cao hiệu suất làm việc. 

Theo Savills Impacts 2025, thị trường văn phòng toàn cầu đã ghi nhận 5 xu hướng chính đã và đang định hình yêu cầu về không gian văn phòng của khách thuê, đặc biệt các xu hướng này sẽ tiếp tục ảnh hưởng mạnh mẽ tới thị trường trong tương lai: 

• Sức khỏe và thể chất tại nơi làm việc: Khách thuê ngày càng chú trọng đến chiến lược xây dựng môi trường làm việc thúc đẩy sức khỏe thể chất và tinh thần, nhằm gia tăng năng suất và giữ chân nhân viên. 
• Bền vững với môi trường: Khách thuê đặt kỳ vọng cao vào các công trình có chứng nhận về hiệu quả năng lượng và phát triển bền vững. 
• Mối quan hệ chủ nhà – khách thuê đang thay đổi: Chủ đầu tư ngày càng hợp tác chặt chẽ hơn với khách thuê để tối ưu hóa không gian và chất lượng môi trường làm việc. 
• Xu hướng chuyển dịch sang văn phòng cao cấp và mang cá tính riêng: Doanh nghiệp tìm kiếm các văn phòng cao cấp, nhiều tiện ích, và mang tính thẩm mỹ hoặc dấu ấn riêng nhằm mang lại trải nghiệm làm việc chất lượng cao cho nhân viên. 
• Sự phát triển của mô hình làm việc kết hợp (hybrid working): Các doanh nghiệp điều chỉnh chính sách làm việc linh hoạt để phù hợp với nhu cầu khác nhau giữa các khu vực và thế hệ lao động khác nhau. Những cách làm mới đang dần hình thành, giúp doanh nghiệp tận dụng lợi ích của mô hình làm việc kết hợp, đồng thời.  

Thúc đẩy sức khỏe và thể chất tại nơi làm việc

Chúng ta đang chứng kiến xu hướng rõ rệt trên toàn cầu: Yếu tố sức khỏe và thể chất đang dần trở thành một phần không thể thiếu trong thiết kế các tòa nhà văn phòng hiện đại.  

Một trong những lý do dẫn đến xu hướng này đến từ sự thay đổi cơ cấu nhân khẩu học. Năm 2019, thế hệ Baby Boomer và Gen X chiếm khoảng 60% lực lượng lao động toàn cầu. Tuy nhiên, đến năm 2034, tại các nền kinh tế phát triển, Millennials, Gen Z và Gen Alpha sẽ chiếm tới 80% lực lượng lao động. Khi các thế hệ trẻ này gia nhập thị trường lao động, họ đặt sức khỏe thể chất và tinh thần lên hàng đầu với kỳ vọng một môi trường làm việc cũng sẽ phản ánh ưu tiên đó. 

Do vậy, khách thuê ngày nay tìm kiếm các văn phòng có những yếu tố như hệ thống chiếu sáng tự nhiên phù hợp với nhịp sinh học, nội thất công thái học, không gian thư giãn chất lượng cao, thiết kế khuyến khích vận động, và các phòng chăm sóc sức khỏe. Những không gian có lối thiết kế mở, có nhiều ánh sáng tự nhiên, kết nối với môi trường bên ngoài hoặc áp dụng phong cách thiết kế “biophilic” (mang thiên nhiên vào không gian nội thất như sử dụng cây xanh, vật liệu tự nhiên...) đang nằm trong danh sách ưu tiên của nhiều khách thuê. 

Xu hướng quan tâm tới sức khỏe còn được thể hiện qua số lượng tòa nhà hướng tới chứng nhận từ chương trình WELL Building Standards – một hệ thống đánh giá dành cho các không gian thúc đẩy sức khỏe và thể chất con người. Kể từ năm 2020, số lượng dự án bất động sản đăng ký tham gia một hoặc nhiều chương trình WELL đã tăng khoảng 300%. 

Bên cạnh WELL, các chứng nhận tương tự cũng đang ngày càng phổ biến và được công nhận rộng rãi. Đơn cử như Fitwel - tập trung vào mức độ hỗ trợ sức khỏe của tòa nhà, và Reset với các tiêu chuẩn về chất lượng không khí trong nhà. 

Tiêu chuẩn WELL ngày càng được ưa chuộng

Kể từ sau đại dịch, chất lượng không khí trong nhà đã trở thành ưu tiên hàng đầu đối với khách thuê văn phòng. Nhận thức ngày càng tăng về vai trò của hệ thống thông gió hiệu quả trong việc giảm lây lan virus qua không khí, đồng thời nâng cao năng suất làm việc, đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư không gian kỹ lượng hơn.  

Không khí chất lượng cao, giàu oxy có thể giúp cải thiện hiệu suất làm việc, trong khi việc hít phải các chất ô nhiễm phổ biến trong nhà lại có thể gây mệt mỏi, đau đầu và suy giảm ng nhận thức. 

Tại các khu vực có mức độ ô nhiễm không khí ngoài trời cao như Trung Quốc hay Ấn Độ, chất lượng không khí trong nhà đã trở thành một yếu tố thiết yếu đối với các tòa nhà văn phòng hạng A. Không khí trong nhà tại đây có thể sạch hơn bên ngoài gấp 10 lần.Các hệ thống lọc không khí tiên tiến, có cảm biến giám sát và các chứng nhận chất lượng hiện đang dần trở thành tiêu chuẩn trong các dự án văn phòng hiện đại. 

Tăng cường tính bền vững cho tòa nhà 

Trước tình trạng biến đổi khí hậu ngày càng nghiêm trọng trong những năm gần đây, khách thuê đang ưu tiên yếu tố bền vững đối với các tòa nhà. Dưới tác động của quy định pháp lý ngày càng thắt chặt, kỳ vọng từ người tiêu dùng, nhân viên và các bên liên quan, nhiều doanh nghiệp đã đặt ra mục tiêu lớn về phát thải ròng bằng 0 (net-zero) trong hoạt động của mình. 

Vì vậy, khách thuê  ưa chuộng các tòa nhà văn phòng hạng A cần có tính thân thiện với môi trường vượt trội, bao gồm hệ thống tiết kiệm năng lượng, thiết kế thân thiện với môi trường và các chứng nhận như LEED, BREEAM hoặc Energy Star. 

• Tại châu Âu: “Tại châu Âu, tính bền vững là yếu tố then chốt trong quyết định thuê văn phòng,” bà Ellen Waals – Giám đốc Khối Dịch vụ Khách thuê tại Savills Amsterdam, chia sẻ. 
• Tại Hà Lan: “Tại Hà Lan, các tòa nhà được chứng nhận BREEAM mức Excellent hoặc Outstanding có mức giá thuê cao hơn tới 15% so với các tòa nhà không đạt hoặc đạt chứng nhận thấp hơn.”. Tuy nhiên, bà cũng nhấn mạnh: “Bền vững không phải là yếu tố duy nhất. Khách thuê cần một bài toán toàn diện hợp lý, bao gồm các tiện ích chất lượng cao, sự hỗ trợ cho sức khỏe và phúc lợi nhân viên, cũng như diện tích không gian phù hợp.” 
• Tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương: Các nỗ lực hướng tới phát triển bền vững đang phát triển nhanh chóng, đặc biệt ở Trung Quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc. Các doanh nghiệp tại đây luôn coi tính bền vững với môi trường là một phần của chiến lược kinh doanh. Tuy nhiên, mức độ áp dụng và mức độ ưu tiên yếu tố này vẫn còn khác biệt đáng kể giữa các thị trường. Do đó, “green premium” – mức giá thuê cao hơn dành cho tòa nhà đạt chứng nhận xanh cũng có sự chênh lệch lớn, nhưng trung bình là khoảng 10% đối với các tòa nhà hạng A đã được chứng nhận xanh. 
• Tại Hoa Kỳ: Mặc dù các chủ đầu tư không thường xuyên tiếp thị tòa nhà theo hướng “xanh” một cách công khai, nhưng các doanh nghiệp có mục tiêu bền vững trong ngắn hạn ngày càng xem hiệu suất năng lượng và khả năng vận hành của tòa nhà là những tiêu chí then chốt khi lựa chọn văn phòng. 

Mối quan hệ giữa chủ nhà và khách thuê đang thay đổi 

Một trong những chuyển biến lớn trong 5 năm qua là sự thay đổi trong mối quan hệ giữa chủ tòa nhà văn phòng và khách thuê. Sự thay đổi này bắt đầu từ thời điểm đại dịch, khi những thách thức mới đang thúc đẩy hai bên chuyển từ hình thức giao dịch thuần túy sang xây dựng mối quan hệ dựa trên giao tiếp và hợp tác chặt chẽ hơn. 

Hiện nay, khách thuê văn phòng có xu hướng ưu tiên chất lượng hơn số lượng không gian. Hoạt động cho thuê đã chững lại, trong khi các ưu đãi dành cho khách thuê ngày càng gia tăng, đặc biệt tại thị trường Mỹ và châu Âu. Điều này cho thấy thị trường đang dần có lợi hơn cho khách thuê. 

Trước bối cảnh này, các chủ đầu tư đang ưu tiên xây dựng mối quan hệ gần gũi hơn với khách thuê nhằm nâng cao tỷ lệ giữ chân trong bối cảnh thị trường cạnh tranh. Bằng cách lắng nghe nhu cầu sử dụng không gian, tích hợp các dịch vụ nâng cao trải nghiệm người dùng và thúc đẩy tỷ lệ làm việc trực tiếp tại văn phòng, các chủ đầu tư đang ngày càng linh hoạt hơn để đáp ứng các ưu tiên của khách thuê. 

Dù thị trường “nghiêng về khách thuê” hiện tại có thể không kéo dài mãi, nhưng mối quan hệ chủ đầu tư - khách thuê được củng cố trong giai đoạn này sẽ có khả năng bền vững về lâu dài. Nhiều chủ đầu tư đã nhận ra rằng tư duy lấy khách thuê làm trung tâm, xây dựng quan hệ lâu dài và đóng vai trò như một nhà cung cấp dịch vụ chính là hướng đi cần thiết trong tương lai. 

Xu hướng lựa chọn văn phòng hạng A thế hệ mới 

Trong 5 năm qua, kỳ vọng của doanh nghiệp và người lao động về văn phòng đã có nhiều thay đổi lớn. Ngày nay, doanh nghiệp đòi hỏi những không gian làm việc cao cấp - nơi có thể phát huy tối đa hiệu suất con người và thúc đẩy văn hóa của tổ chức. Những không gian này không chỉ là nơi làm việc mà còn đóng vai trò như khu vực kết nối và cộng tác, đồng thời hỗ trợ lực lượng lao động mới, đa thế hệ.  

Yếu tố then chốt trong sự thành công của một văn phòng hạng A hiện đại chính là tiện ích trong tòa nhà lẫn khu vực xung quanh. Những văn phòng sôi động nằm tại các trung tâm lớn đang trở thành một phần quan trọng trong chiến lược nhân sự, giúp doanh nghiệp tạo dựng môi trường làm việc truyền cảm hứng, nâng cao năng suất và giữ chân nhân tài. 

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp kỳ vọng văn phòng hạng A có thể hỗ trợ chiến lược “Đa dạng, Công bằng và Hòa nhập” (DE&I) thông qua việc cung cấp các không gian phù hợp cho tất cả mọi người. Điều này bao gồm các phòng chức năng riêng tư như phòng cầu nguyện, phòng cho mẹ và bé, cũng như thiết kế thân thiện với người khuyết tật. 

Xu hướng chuyển dịch sang văn phòng hạng A, đặc biệt là văn phòng siêu sang “ultra-prime” hoặc còn gọi là văn phòng mang tính biểu tượng “trophy office”, đang ngày càng rõ rệt và sẽ tiếp tục trong tương lai, phản ánh nhu cầu toàn cầu về những không gian làm việc đẳng cấp. Tại Mỹ, mức giá thuê cho bất động sản mang tính bi���u tượng hiện cao hơn trung bình khoảng 60%, và trong nhiều trường hợp có thể vượt mốc 100%.  

“Tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, nhu cầu về các không gian làm việc kiểu khu nghỉ dưỡng cao cấp ‘ultra-prime work resorts’ đang gia tăng, với nhiều tiện ích nổi bật như phòng gym, khu chăm sóc trẻ em và không gian làm việc được thiết kế riêng,”, ông Simon Raper, Giám đốc Thiết kế khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, chia sẻ. 

Ở phân khúc siêu sang, xu hướng lựa chọn các tòa nhà mang dấu ấn kiến trúc riêng cũng đang phát triển khi các doanh nghiệp tận dụng không gian đặc biệt để tạo lợi thế cạnh tranh. Nhu cầu về văn phòng hiện đại được cải tạo từ các công trình di sản đang tăng lên trong những năm gần đây, đặc biệt tại Châu Âu và khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. Bên cạnh các công trình cải tạo, tính “cá tính” còn được thể hiện qua thiết kế độc đáo và vật liệu sử dụng trong các tòa.  

Sự thay đổi của mô hình làm việc kết hợp  

Chính sách làm việc kết hợp (hybrid working) đã có nhiều thay đổi đáng kể trong 5 năm qua và vẫn đang tiếp tục được điều chỉnh. Mặc dù nhiều doanh nghiệp đã chấp nhận mô hình làm việc linh hoạt, nhưng tỷ lệ giữa thời gian làm việc tại văn phòng và làm việc từ xa lại khác nhau tùy theo yếu tố đặc thù của từng thị trường như: thói quen văn hóa địa phương, hạ tầng công nghệ và khả năng chi trả cho nhà ở. 

Theo khảo sát toàn cầu của Savills thực hiện vào tháng 1 năm 2025, gần 90% người tham gia dự đoán các doanh nghiệp sẽ tăng yêu cầu về tần suất nhân viên có mặt tại văn phòng trong năm nay (sự thay đổi này có khác biệt rõ rệt giữa các khu vực).  

Tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương, khoảng một nửa số thị trường được khảo sát cho biết không kỳ vọng sẽ có thay đổi về chính sách làm việc tại văn phòng trong năm nay. Thậm chí, 11% người tham gia khảo sát dự đoán doanh nghiệp sẽ bắt đầu áp dụng mô hình hybrid linh hoạt hơn - dù một phần nguyên nhân đến từ các mô hình hiện diện tại văn phòng hiện vẫn được áp dụng khá nghiêm ngặt.  

Bạn có kỳ vọng các doanh nghiệp sẽ tăng hay giảm yêu cầu về tần suất nhân viên đến văn phòng mỗi ngày trong 12 tháng tới không? 

Tại khu vực EMEA (Châu Âu, Trung Đông và Châu Phi) và Hoa Kỳ, xu hướng nghiêng về phía tăng số ngày làm việc trực tiếp tại văn phòng. Điều này đặc biệt rõ rệt tại Bắc Mỹ – nơi tốc độ quay lại văn phòng sau đại dịch đến nay vẫn diễn ra chậm hơn so với các khu vực khác. 

Yêu cầu làm việc tại văn phòng theo nhóm ngành  

Khối dịch vụ tài chính là một trong những ngành dẫn đầu trong xu hướng yêu cầu nhân viên quay trở lại văn phòng. Các tập đoàn như JP Morgan Chase, Citigroup, Goldman Sachs và Morgan Stanley đều đã yêu cầu nhân viên làm việc trực tiếp 5 ngày mỗi tuần. 

Với ngành công nghệ, các tên tuổi lớn như Amazon và Dell cũng đã đưa ra yêu cầu tương tự. 

Yêu cầu làm việc tại văn phòng theo khu vực  

Theo nghiên cứu của Savills Impacts trên 32 thị trường toàn cầu, việc làm việc tại văn phòng từ 3 đến 4 ngày mỗi tuần đã trở thành chuẩn mực đối với phần lớn doanh nghiệp. Đáng chú ý, tỷ lệ nhân viên có mặt thực tế tại văn phòng hiện đang vượt mức yêu cầu chính thức ở tất cả các khu vực. 

Xu hướng này thể hiện rõ nhất tại các thành phố châu Á, cho thấy mức độ cam kết cao của người lao động đối với việc hiện diện tại nơi làm việc. 

Tỷ lệ làm việc tại văn phòng theo thế hệ  

Trung bình trên toàn cầu, thế hệ Gen Z dành thời gian làm việc tại văn phòng nhiều hơn 12% so với các thế hệ trước. Nhìn chung, Gen Z xem văn phòng là nơi thiết yếu để học hỏi, kết nối và được hướng dẫn – những yếu tố quan trọng cho sự phát triển nghề nghiệp. 

Tỷ lệ hiện diện tại văn phòng vẫn có sự chênh lệch rõ rệt theo ngày trong tuần. Thứ Ba đến Thứ Năm tiếp tục là những ngày cao điểm, trong khi tỷ lệ đến văn phòng giảm mạnh vào Thứ Hai và đặc biệt là Thứ Sáu. 

Nhiều chính quyền địa phương và cơ quan giao thông đang tìm kiếm các giải pháp sáng tạo nhằm tăng lưu lượng di chuyển, đặc biệt vào những ngày thấp điểm. Tại Paris, các doanh nghiệp tư nhân bắt buộc phải chi trả tối thiểu 50% chi phí đi lại bằng phương tiện công cộng cho nhân viên. 

Tại London, cơ quan giao thông thành phố Transport for London đã triển khai thử nghiệm vào tháng 5/2024 nhằm khuyến khích người dân di chuyển vào Thứ Sáu bằng cách áp dụng mức giá vé thấp cả ngày cho tàu điện ngầm và tàu hỏa. Tuy nhiên, mức độ nhận biết của người dân về chương trình còn thấp, ảnh hưởng đến hiệu quả thực tế. Với những người đã biết đến chương trình , đặc biệt là lao động trẻ, kết quả lại cho thấy tác động tích cực. 

Tại Châu Âu và Hoa Kỳ, các doanh nghiệp muốn tăng tỷ lệ nhân viên làm việc tại văn phòng cần phải tìm được sự cân bằng hợp lý giữa việc vận hành hiệu quả vào những ngày cao điểm và thiết kế văn phòng hỗ trợ linh hoạt nhiều loại hình công việc, đồng thời tạo ra trải nghiệm tích cực cho nhân viên. 

Thị trường văn phòng tại Việt Nam 

Tại Việt Nam, thị trường văn phòng tại Hà Nội đang bước vào chu kỳ chuyển biến quan trọng với sự gia tăng nguồn cung chất lượng cao và thay đổi trong nhu cầu sử dụng không gian. Trong bối cảnh đó, khách thuê, đặc biệt là các doanh nghiệp trong nhóm ngành giá trị cao, đang ở vị thế thuận lợi hơn để thương lượng, nâng cấp môi trường làm việc và tối ưu hóa chiến lược vận hành.  

Tìm hiểu thêm về một số bài viết liên quan đến chủ đề IMPACTS 2025

• Khách thuê nắm lợi thế khi thị trường văn phòng Hà Nội chuyển mình