Trên thực tế, hạ tầng đang trở thành yếu tố quan trọng trong việc tái định hình thị trường. Trong quý 4/2025, đã có khoảng 234 dự án quy mô lớn với tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 3,4 triệu tỷ đồng đang được triển khai trên cả nước. Việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới dọc các tuyến hạ tầng trọng điểm.
Các công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, hệ thống metro tại Hà Nội và TP.HCM, cùng hơn 380 km cao tốc Bắc - Nam mới đưa vào khai thác đang mở ra những hành lang phát triển kinh tế mới. Những yếu tố này không chỉ thúc đẩy bất động sản công nghiệp mà còn tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới tại các khu vực vệ tinh, hướng dòng tiền đổ về thị trường bất động sản Việt Nam 2026 một cách thực chất hơn.
Sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc thị trường bất động sản Việt Nam 2026
Diễn biến của thị trường trong năm qua cho thấy xu hướng rõ nét của dòng vốn là tập trung vào các phân khúc có khả năng tạo dòng tiền ổn định và giá trị dài hạn. Xét theo từng loại hình tài sản, bức tranh thị trường ghi nhận sự phân hóa lớn:
Bất động sản công nghiệp & logistics: Tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất. . Thị trường nhà ở: Các tín hiệu tích cực được thể hiện trong Q3/2025 đạt khoảng 5.200 căn, tăng theo năm nhưng vẫn ở mức khiêm tốn so với nhu cầu thực. Tỷ lệ hấp thụ đạt 51%, cho thấy tâm lý thị trường đã cải thiện, dù khả năng chi trả tiếp tục là thách thức khi nguồn cung căn hộ giá rẻ sụt giảm. Thực tế này đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển nhu cầu sang các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận, nơi có mức giá dễ tiếp cận hơn và hưởng lợi từ hạ tầng kết nối. Phân khúc nhà ở tiếp tục thiết lập các kỷ lục mới về đầu tư gắn liền với nhu cầu thực và quá trình đô thị hóa dài hạn.
Phân khúc văn phòng & thương mại: Tại TP.HCM, thị trường tiếp tục duy trì trạng thái ổn định với tổng nguồn cung gần 3 triệu m² sàn cho thuê. Công suất trung bình duy trì quanh mức 90%, ngay cả khi có thêm nguồn cung mới, phản ánh nhu cầu thuê bền vững từ các doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm công nghệ, thông tin truyền thông và tài chính. Lợi suất đầu tư cải thiện ổn định thúc đẩy triển vọng tăng trưởng tích cực gắn liền với đà hoạt động của khu vực doanh nghiệp, ưu tiên các dự án có vị trí tốt và chất lượng vận hành cao. Phân khúc bán lẻ cũng ghi nhận tốc độ phục hồi nổi bật theo đà tăng trưởng tiêu dùng nội địa.
Tiêu điểm M&A: Dòng vốn ngoại ưu tiên tài sản bền vững
Trên thị trường thực tế, hoạt động đầu tư hiện đang diễn ra theo hướng đa dạng nhưng chọn lọc hơn. Trong quý IV/2025, TP.HCM ghi nhận các giao dịch lớn tại các dự án phức hợp ven biển với tổng giá trị ước tính khoảng 664,5 triệu USD, cho thấy niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào tiềm năng hạ tầng và du lịch. Trong khi đó, tại Hà Nội, dòng vốn tiếp tục tập trung mạnh vào các tài sản bán lẻ và thương mại tại khu vực lõi đô thị với nhiều thương vụ lớn đạt giá trị khoảng 138 triệu USD.
Sự tham gia tích cực của các nhà phát triển lớn vào phân khúc nhà ở và dự án phức hợp tại Bình Dương và TP.HCM cũng phản ánh kỳ vọng rõ nét về một chu kỳ phát triển mới, nơi các tài sản chất lượng cao và có vị trí chiến lược sẽ tiếp tục dẫn dắt dòng vốn đầu tư bất động sản Việt Nam 2026.
Các giao dịch lớn trong Q4/2025 (Nguồn: Savills Việt Nam)
| Dự án | Vị trí | Giá trị giao dịch | Bên mua | Loại hình |
|---|
Phân khu 2, dự án Khu đô thị du lịch Cần Giờ
Quy mô 150,45 ha |
Huyện Cần Giờ, TP.HCM |
~17,5 nghìn tỷ VNĐ / 664,5 triệu đô la Mỹ |
Capitaland Tower |
Phức hợp |
| Vincom Center Nguyễn Chí Thanh |
Quận Đống Đa, Hà Nội |
~3,6 nghìn tỷ VNĐ / 138,0 triệu đô la Mỹ |
Công ty TNHH Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Bảo Quân |
Bán lẻ |
| Lô VP1 thuộc khu phức hợp An Bình City |
Phường Phú Diễn, Hà Nội |
~2,9 nghìn tỷ VNĐ / 108,4 triệu đô la Mỹ |
Tập đoàn Thaco |
Thương mại |
| Phuc Dat Connect 3 |
Bình Dương |
N/A |
Gamuda Land |
Nhà ở |
| 50% cổ phần AKYN, chủ dự án tại 239 Cách Mạng Tháng Tám |
Quận 3, TP.HCM |
N/A |
Phát Đạt Corporation |
Phức hợp |
Kết luận: Định hình chiến lược đầu tư trong chu kỳ mới
Nhìn tổng thể, Việt Nam đang bước vào năm 2026 với nền tảng vững chắc hơn khi các yếu tố từ kinh tế vĩ mô, dòng vốn đầu tư cho đến hạ tầng đều đang cải thiện rõ rệt. Sự kết hợp giữa dòng vốn FDI ổn định, chính sách pháp lý ngày càng minh bạch và mạng lưới hạ tầng liên vùng đang dần hoàn thiện đã tạo ra nền tảng thuận lợi cho thị trường bất động sản bước sang chu kỳ phát triển mới. Thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng trưởng ngắn hạn, thị trường hiện đang chuyển dần sang giai đoạn đầu tư chọn lọc hơn, tập trung vào các tài sản có giá trị thực, khả năng khai thác bền vững và vị trí chiến lược.
Chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ được xác lập rõ nét từ giai đoạn 2026-2027.
| “ |
Dù vẫn tồn tại những thách thức như chi phí đất đai cao, khả năng chi trả của người mua ở thực hay rủi ro từ biến động vĩ mô bên ngoài, bất động sản vẫn được xem là kênh tích lũy tài sản dài hạn có tính ổn định. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn ”
— Bà Giang Huỳnh nhấn mạnh
|
|
Với những chuyển biến mang tính chiến lược này, thị trường bất động sản Việt Nam 2026 không chỉ tiếp tục củng cố vị thế trên bản đồ đầu tư khu vực mà còn từng bước khẳng định vai trò là một trong những điểm đến giàu tiềm năng nhất tại Châu Á - Thái Bình Dương.
.jpg "ông sử ngọc khương")
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.png)