Giải Quyết Bài Toán Nhà Ở: Khi Nơi Ở Cần Được Nhìn Nhận Như Một Phần Của Hạ Tầng Quốc Gia

Mục Lục 1. Áp lực toàn cầu và sự tương đồng với Việt Nam 2. Thực trạng tại TP.HCM: Nhu cầu tăng nhưng nguồn cung chưa theo kịp 3. Hướng tiếp cận mới: Xem nhà ở như một phần của hạ tầng quốc gia 4. Việt Nam: Cơ hội từ cải cách chính sách và đầu tư hạ tầng

Bối cảnh: Áp lực đô thị hóa và khoảng cách khả năng chi trả 

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và giá nhà ngày càng vượt xa thu nhập, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần tái định vị nhà ở như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia, ngang hàng với giao thông hay năng lượng. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ giúp mở rộng nguồn cung và thúc đẩy phát triển đô thị theo hướng bền vững hơn. 

Áp lực toàn cầu và sự tương đồng với Việt Nam 

Với dự báo hơn hai phần ba dân số toàn cầu sẽ sinh sống tại đô thị vào năm 2050, các thành phố đang chịu áp lực ngày càng lớn trong việc đảm bảo cả số lượng và chất lượng nhà ở. Theo báo cáo Impact của Savills, hiện có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới chưa tiếp cận được nhà ở đạt chuẩn. 

Nguyên nhân không chỉ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh mà còn do giá nhà tăng nhanh hơn đáng kể so với thu nhập. Nghiên cứu của International Monetary Fund trên 200 thành phố cho thấy 90% nằm trong nhóm “khó tiếp cận”, khi giá nhà trung bình cao hơn nhiều lần thu nhập hàng năm. Trong khi đó, UN-Habitat ước tính thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở giá phải chăng mỗi ngày đến năm 2030 để thu hẹp khoảng cách này. 

Trong bức tranh chung đó, Việt Nam cũng đang phản ánh rõ đặc điểm của một thị trường đô thị tăng trưởng nhanh. 

Thực trạng tại TP.HCM: Nhu cầu tăng nhưng nguồn cung chưa theo kịp 

Tại TP.HCM, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi tích cực về thanh khoản với khoảng 11.500 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, cho thấy nhu cầu đã quay trở lại rõ rệt. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 8.600 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu, phản ánh quá trình phục hồi nguồn cung còn chậm. 

Đáng chú ý, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng rõ nét. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu VNĐ/m², trong khi 56% nguồn cung thuộc phân khúc trên 110 triệu VNĐ/m². Ngược lại, sản phẩm dưới 50 triệu VNĐ/m² chỉ chiếm khoảng 12%. 

Điều này cho thấy nguồn cung mới đang tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực vẫn nằm ở các sản phẩm có mức giá dễ tiếp cận hơn. 

Trước thực tế đó, xu hướng dịch chuyển ra khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận ngày càng rõ ràng, khi người mua tìm kiếm các lựa chọn phù hợp với ngân sách, đồng thời tận dụng lợi thế từ hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện. 

Hướng tiếp cận mới: Xem nhà ở như một phần của hạ tầng quốc gia

Trong b��i cảnh này, một hướng tiếp cận mới đang được nhấn mạnh trên thế giới là xem nhà ở như một loại hình hạ tầng. 

Khác với cách tiếp cận truyền thống, mô hình này đặt nhà ở vào chiến lược phát triển dài hạn của đô thị, gắn liền với quy hoạch, hạ tầng và chính sách tài chính. Khi đó, nhà ở không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn trở thành nền tảng cho tăng trưởng kinh tế – xã hội. 

Quan trọng hơn, cách tiếp cận này giúp giải bài toán vốn. Trong khi các dự án nhà ở thường có chu kỳ đầu tư ngắn, các nhà đầu tư tổ chức lại ưu tiên dòng tiền ổn định trong 20–30 năm. Việc “hạ tầng hóa” nhà ở sẽ giúp thu hẹp khoảng cách này, qua đó mở ra nguồn vốn dài hạn hiệu quả hơn. 

Thực tế, nhiều quốc gia đã triển khai thành công mô hình này. Singapore là ví dụ điển hình khi tích hợp nhà ở công vào quy hoạch hạ tầng quốc gia, giúp hơn 80% dân số tiếp cận nhà ở chất lượng. Trong khi đó, các đô thị lớn như London hay New York City vẫn gặp khó khăn trong việc mở rộng nguồn cung do hạn chế về chi phí, pháp lý và dòng vốn. 

Việt Nam: Cơ hội từ cải cách chính sách và đầu tư hạ tầng 

 Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Vietnam, Việt Nam đang đứng trước cơ hội tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn hơn: 

“Chúng tôi bắt đầu năm 2026 với tâm lý tích cực, khi Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng và tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Những cải cách về pháp lý và đầu tư mạnh vào hạ tầng sẽ là chìa khóa để cải thiện nguồn cung trong những năm tới.” 

Từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động của các bộ luật mới và bảng giá đất cập nhật. Dù có thể làm tăng chi phí trong ngắn hạn, những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo ra môi trường minh bạch và nhất quán hơn, đặc biệt trong việc xác định giá đất và phê duyệt dự án. 

Về trung hạn, TP.HCM dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án trong giai đoạn 2026-2028, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung nhờ lợi thế hạ tầng. 

Song song đó, các kế hoạch đầu tư công quy mô lớn đang tạo ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường. Các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM hay tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) không chỉ thúc đẩy giãn dân mà còn mở ra các hành lang phát triển nhà ở mới. 

Khi kết hợp với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông (TOD) và tác động lan tỏa từ Sân bay Quốc tế Long Thành, thị trường được kỳ vọng sẽ hình thành các cực tăng trưởng bền vững hơn. 

Ông Neil MacGregor nhận định: 

“Trong dài hạn, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực.” 

Bài toán nhà ở tại Việt Nam không nằm ngoài xu hướng toàn cầu, nhưng cũng mở ra cơ hội để bứt phá nếu lựa chọn đúng hướng tiếp cận. 

Việc chuyển từ tư duy phát triển ngắn hạn sang chiến lược dài hạn trong đó nhà ở được xem là một phần của hạ tầng, không chỉ giúp cải thiện nguồn cung mà còn tạo nền tảng cho một hệ sinh thái đô thị phát triển đồng bộ, bền vững và đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực.