Thị Trường BĐS TP.HCM Q1/2026: Sức Chống Chịu Vĩ Mô Và Cuộc Sàng Lọc Thanh Khoản

Dữ liệu Q1/2026 

Mục Lục 1. Bức tranh tổng quan: Giai đoạn "thử lửa" của thị trường 2. Văn phòng & Bán lẻ: Sự ổn định từ nhu cầu chất lượng cao 3. Căn hộ: Áp lực chi phí vay khép lại thời kỳ lãi suất thấp 4. Căn hộ dịch vụ: Cuộc sàng lọc tự nhiên mang lại hiệu quả 5. Biệt thự/Nhà phố: Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành 6. Triển vọng trung hạn: Cơ hội từ hạ tầng và giãn dân

1. Bức tranh tổng quan: Giai đoạn “thử lửa” của thị trường

Savills Vietnam vừa công bố Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM Quý 1/2026, cho thấy ba tháng đầu năm là giai đoạn “thử lửa” của thị trường. 

Trong khi dòng vốn FDI giải ngân đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, tạo nền tảng tích cực cho tăng trưởng, áp lực từ lãi suất thả nổi lên tới 12% đang tạo ra một quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Diễn biến này thúc đẩy thị trường dịch chuyển rõ rệt về các sản phẩm có giá trị thực và chất lượng vận hành cao. 

Nền kinh tế Việt Nam khởi đầu năm 2026 với mức tăng trưởng GDP ấn tượng 7,8%. Đáng chú ý, vốn FDI giải ngân đạt 5,4 tỷ USD – mức cao nhất trong quý đầu năm kể từ 2021. Điều này củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế, đồng thời tạo lực đẩy bền vững cho các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng và căn hộ dịch vụ.

2. Văn phòng & Bán lẻ: Sự ổn định từ nhu cầu chất lượng cao 

Thị trường văn phòng tiếp tục duy trì trạng thái cân bằng với công suất đạt 88%. Sự xuất hiện của các dự án biểu tượng như IFC TP.HCM  đã thu hút khách thuê hạng A, đồng thời thúc đẩy khu vực Thủ Thiêm nhanh chóng định vị là trung tâm văn phòng mới của thành phố. 

Ở mảng bán lẻ, dù chưa ghi nhận nguồn cung mới, nhu cầu từ các ngành F&B, thời trang và giải trí vẫn phục hồi tích cực. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại TP.HCM tăng 13% theo năm, đạt 475 nghìn tỷ VNĐ, tạo nền tảng cho sự cải thiện công suất trong năm 2026. 

3. Căn hộ: Áp lực chi phí vay khép lại thời kỳ lãi suất thấp 

Phân khúc căn hộ ghi nhận sự sụt giảm cả về nguồn cung sơ cấp lẫn tỷ lệ hấp thụ. Nguồn cung mới đạt khoảng 1.900 căn, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống 40%. 

Việc thắt chặt tín dụng cùng xu hướng tăng lãi suất đã tác động trực tiếp đến tâm lý người mua. Các chủ đầu tư chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang các gói cố định 9%–10%. Lãi suất vay ưu đãi hiện ở mức 8%–9%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thể vượt 12%, tạo áp lực dòng tiền đáng kể khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Nhận định về thực trạng này, Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao tại Savills Vietnam, cho biết: 

“Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý.” 

Dù thị trường chung trầm lắng, sự phân hóa vẫn thể hiện rõ. Phân khúc vừa túi tiền ghi nhận kết quả tích cực hơn nhờ nhu cầu ở thực, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn trung bình toàn thị trường khoảng 10 điểm phần trăm. Khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp. 

4. Căn hộ dịch vụ: Cuộc sàng lọc tự nhiên mang lại hiệu quả 

Phân khúc căn hộ dịch vụ đang bước vào quá trình sàng lọc tự nhiên, hướng tới sự phát triển bền vững hơn. Tổng nguồn cung giảm còn khoảng 7.300 căn khi một số dự án kém hiệu quả rút lui hoặc tạm dừng để cải tạo. 

Đánh giá về xu hướng này, Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Vietnam, nhận định: 

“Mặc dù nguồn cung giảm, tình hình hoạt động của thị trường vẫn cải thiện, được hỗ trợ bởi sự rút lui dần của các dự án kém cạnh tranh và nhu cầu mạnh hơn đối với các dự án vận hành tốt.” 

Thực tế, công suất thuê vẫn duy trì ở mức cao 84%, trong khi giá thuê trung bình đạt gần 600.000 VNĐ/m²/tháng.  

5. Biệt thự/Nhà phố: Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành  

Phân khúc nhà liền thổ ghi nhận sự hạ nhiệt về giao dịch trong quý 1/2026 với tỷ lệ hấp thụ đạt 11%. Trước áp lực kiểm soát tín dụng, các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán mới. 

Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn tăng lên mức 199 triệu VNĐ/m² đất, phản ánh giá trị bền vững của loại hình này, đặc biệt tại các dự án có pháp lý minh bạch và tiến độ xây dựng đảm bảo. 

6. Triển vọng trung hạn: Cơ hội từ hạ tầng và giãn dân 

Dù thị trường nhà ở đang trải qua giai đoạn chững lại ngắn hạn do áp lực tài chính, các yếu tố nền tảng vẫn duy trì tích cực. Triển vọng phục hồi gắn liền với sự cải thiện hạ tầng và quá trình phát triển các khu vực ven đô. 

Xu hướng dịch chuyển nguồn cung về các địa phương có quỹ đất lớn và hạ tầng đang hoàn thiện sẽ thúc đẩy sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn. Điều này không chỉ góp phần giảm áp lực giá mà còn mở ra thêm cơ hội cho người mua khi các vướng mắc về pháp lý và tín dụng dần được tháo gỡ.