Tổng quan thị trường văn phòng Việt Nam Q1/2025

Trong bối cảnh nền kinh tế tiếp tục thích nghi với biến động toàn cầu, thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam trong Quý 1/2025 ghi nhận những chuyển động đáng chú ý cả về nguồn cung, giá thuê, và nhu cầu thuê mới. Tại hai đầu tàu kinh tế là TP.HCM và Hà Nội, xu hướng dịch chuyển văn phòng, tối ưu không gian làm việc, và tìm kiếm chất lượng cao đang dần định hình lại cách các doanh nghiệp tiếp cận không gian làm việc.

Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Q1/2025 vừa được Savills ra mắt dưới đây sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện về thị trường, từ các phân khúc Hạng A, B, C đến sự phát triển nguồn cung tương lai – làm cơ sở tham khảo chiến lược cho các nhà đầu tư, chủ tòa nhà và khách thuê.

1/ Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM trong Q1/2025

Nguồn cung cho thuê văn phòng ổn định

Thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục duy trì nguồn cung ổn định với tổng diện tích đạt 2,8 triệu m² từ 394 dự án hiện hữu. Trong quý 1/2025, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các dự án Hạng C quy mô nhỏ, bao gồm: Một dự án mới tại Quận 1; Một dự án tái gia nhập thị trường tại Quận 3; Năm dự án chuyển đổi công năng thành văn phòng – góp phần bổ sung nguồn cung, bù đắp cho sự rút lui của một dự án tại Quận 7.

Phân khúc Hạng C chiếm ưu thế, đóng góp 43% tổng nguồn cung, tiếp theo là Hạng B (40%) và Hạng A (17%). Với diện tích chỉ hơn 490.000 m², nguồn cung văn phòng Hạng A vẫn còn hạn chế, thấp hơn đáng kể so với các thị trường trong khu vực như Jakarta, Bangkok và Singapore.

Trong quý tiếp theo, nguồn cung Hạng A dự kiến sẽ tăng 11% nhờ sự ra mắt của Marina Central Tower – một dự án văn phòng chất lượng cao, tọa lạc tại khu trung tâm, đạt chứng nhận LEED, nằm gần tuyến Metro Line 1, với quy mô gần 56.000 m².

Thị trường văn phòng TPHCM duy trì cân bằng

Thị trường văn phòng vẫn duy trì sự ổn định trong hoạt động, bất chấp công suất thuê sụt giảm nhẹ, nhờ giá thuê tiếp tục tăng.

• Giá thuê trung bình đạt 833.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 2% QoQ và 4% YoY, phản ánh tác động của việc đồng VNĐ mất giá và chính sách tăng giá thuê hàng năm.
• Công suất thuê trung bình giảm xuống còn 88%, giảm 1% QoQ và 2% YoY, do tỷ lệ trống gia tăng ở hầu hết các phân khúc – ngoại trừ Hạng A tại khu vực ngoài trung tâm.

Tổng diện tích hấp thụ thuần âm đạt 5.628 m², chủ yếu đến từ các tòa nhà Hạng A trong khu trung tâm và Hạng B – cho thấy áp lực trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy tại các vị trí lõi.

Ngược lại, phân khúc Hạng A-ngoài trung tâm ghi nhận công suất thuê vượt trội ở mức 90%, cho thấy xu hướng dịch chuyển của doanh nghiệp sang khu vực ngoài trung tâm, nơi có chất lượng tòa nhà cao và giá thuê hợp lý hơn.

Phân khúc này hiện đang thiếu hụt nguồn cung, với tổng diện tích chỉ khoảng 130.000 m², tốc độ hấp thụ cao, và công suất thuê gần như kín chỗ – mở ra tiềm năng tăng trưởng rõ ràng trong thời gian tới.

Giao dịch nhộn nhịp

Báo cáo từ Savills trong Quý 1/2025 cho thấy nhu cầu di dời và mở rộng văn phòng tiếp tục chiếm ưu thế, chiếm gần 80% tổng diện tích thuê mới – phản ánh sự dịch chuyển và tăng trưởng của các doanh nghiệp tại TP.HCM.

Trong các nhóm ngành, khối Công nghệ thông tin và truyền thông (ICT) dẫn đầu thị trường với 35% thị phần thuê, tiếp theo là:

• Tài chính, Bảo hiểm và Bất động sản (FIRE): 14%,

• Sản xuất: 13%,

• Tư vấn: 10%.

Đáng chú ý, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục đóng vai trò động lực chính cho nhu cầu thuê, chiếm tới 82% tổng diện tích thuê, trong khi doanh nghiệp trong nước chỉ chiếm 18% – cho thấy mức độ phụ thuộc cao vào dòng vốn quốc tế trong phân khúc văn phòng.

Triển vọng thị trường văn cho thuê TPHCM 2025

Trong ba quý còn lại của năm 2025, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ chào đón tám dự án mới, cung cấp gần 105.000 m² diện tích văn phòng cho thuê. Đặc biệt, khu vực trung tâm thành phố tiếp tục khẳng định vị thế khi chiếm tới 76% thị phần nguồn cung mới, tương đương năm dự án sắp đi vào hoạt động.

Tầm nhìn đến năm 2027, nguồn cung văn phòng tương lai ước tính sẽ đạt 223.000 m² đến từ 17 dự án. Trong đó:

• Hạng C dẫn đầu với 40% thị phần,
• Hạng A chiếm 39%,
• Hạng B chiếm 21%.

Cơ cấu nguồn cung cho thấy thị trường đang có xu hướng đa dạng hóa sản phẩm, với sự gia tăng mạnh mẽ ở phân khúc Hạng C để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời vẫn duy trì phát triển phân khúc Hạng A nhằm thu hút tập đoàn đa quốc gia.

2/ Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội trong Q1/2025

Thiếu hụt văn phòng hạng A chất lượng cao

Trong Quý 1/2025, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt 2,33 triệu m² sàn từ 193 dự án, duy trì mức ổn định so với quý trước và tăng 10% YoY. Hai khu vực Nội thành và phía Tây lần lượt đóng góp 41% tổng nguồn cung mỗi khu vực, phản ánh sự phát triển đồng đều ngoài khu trung tâm.

Tuy nhiên, khu vực trung tâm thành phố tiếp tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng văn phòng Hạng A chất lượng cao, khi không có nhiều dự án mới được bổ sung. Ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm lại ghi nhận sự gia tăng mạnh về nguồn cung, nhờ loạt dự án mới ra mắt – tạo điều kiện thuận lợi cho xu hướng dịch chuyển văn phòng ra các vùng ven có kết nối hạ tầng tốt và chi phí thuê hợp lý hơn.

Giá thuê cao khó giữ chân khách thuê

Giá thuê gộp toàn thị trường trong quý ghi nhận mức tăng 1% QoQ và 3% YoY, phản ánh áp lực tăng chi phí vận hành trong bối cảnh kinh tế biến động.

Công suất thuê giữ mức ổn định theo quý, tuy nhiên giảm 5 điểm phần trăm so với cùng kỳ, xuống còn 82% – mức thấp đáng báo động, đặc biệt đối với các nhà đầu tư và chủ tòa nhà.

Công suất thuê tại phân khúc Hạng A và Hạng B đều sụt giảm theo năm, nguyên nhân chủ yếu đến từ các dự án mới đi vào hoạt động vào cuối năm 2024, khiến tổng cung vượt cầu trong ngắn hạn.

Dù vậy, diện tích cho thuê thêm theo quý vẫn duy trì ở mức dương, cho thấy nhu cầu thuê vẫn tồn tại, đặc biệt ở các phân khúc trung cấp.

• Phân khúc Hạng A ghi nhận diện tích cho thuê thêm âm, phản ánh sự cạnh tranh gay gắt giữa các tòa nhà cao cấp tại khu trung tâm.
• Phân khúc Hạng B ghi nhận mức dương 96.700 m², chủ yếu nhờ điều chỉnh phân hạng một số tòa nhà, giúp tăng tính hấp dẫn và phù hợp với nhu cầu thực tế của khách thuê.

Không gian chất lượng cao thu hút các ngành giá trị cao

Trong Quý 1/2025, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng giao dịch lớn, với nguồn cầu chủ yếu đến từ các ngành giá trị cao như: Tư vấn, Công nghệ thông tin và truyền thông (ICT), Tài chính – Bảo hiểm – Bất động sản (FIRE).

Các nhóm ngành này hiện đang dẫn dắt xu hướng thuê văn phòng, đồng thời là khách thuê mục tiêu lý tưởng cho các tòa nhà Hạng A và Hạng B chất lượng cao, nhờ nhu cầu cao về môi trường làm việc hiện đại, chuyên nghiệp và tiện nghi.

Đáng chú ý, 78% tổng khối lượng giao dịch đến từ nhu cầu dịch chuyển văn phòng, cho thấy xu hướng doanh nghiệp hiện nay tập trung vào:

• Tối ưu hóa không gian làm việc,
• Nâng cấp môi trường làm việc,
• Kiểm soát và cắt giảm chi phí vận hành, thay vì đơn thuần mở rộng diện tích.

Xu hướng này cũng phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt sang các tòa nhà mới, hiện đại hơn, có khả năng đáp ứng linh hoạt các yêu cầu ngày càng cao về công năng, tiện nghi và trải nghiệm làm việc – một yếu tố then chốt trong chiến lược thu hút và giữ chân nhân sự chất lượng cao.

Triển vọng thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội 2025

Thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục sôi động trong những năm tới với loạt dự án trọng điểm năm 2025 bao gồm:

• Tiến Bộ Plaza,
• 29 Lý Thái Tổ,
• The Marc 88,
• Oriental Square.

Dự báo đến năm 2027, thị trường sẽ đón nhận khoảng 258.000 m² nguồn cung văn phòng mới từ 11 dự án, trong đó 95% diện tích đến từ chín dự án văn phòng Hạng A, thể hiện rõ định hướng nâng cấp chất lượng không gian làm việc trong tương lai gần.

Sau năm 2027, thị trường kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng với 864.500 m² nguồn cung mới từ 28 dự án. Trong số này, 64% là văn phòng Hạng A, khẳng định xu thế phát triển không gian văn phòng cao cấp, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của các tập đoàn trong và ngoài nước.

Xem chi tiết Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Q1/2025