3 diễn biến chính:

1. Tại hầu hết các thành phố, nhu cầu văn phòng dự đoán sẽ gia tăng trong những tháng tới. Trong đó, Thượng Hải là ngoại lệ duy nhất với lượng cầu dự kiến ở ngưỡng ổn định, sau mức tăng đáng kể trong những quý trước đó.

2. Tỷ lệ các chủ nhà sẵn sàng cung cấp điều khoản thuê linh hoạt tại các thành phố khá khác nhau. Tại London, hơn 80% chủ nhà sẵn sàng làm điều này, trong khi đó tại Thượng Hải, tỷ lệ này chỉ đạt 40%.

3. Trên bình diện triển vọng, đa phần khách thuê doanh nghiệp tại các thị trường khác nhau mong đợi các chủ nhà có thể đưa ra các điều khoản cho thuê linh hoạt hơn. Chỉ riêng thị trường tại HongKong và Thượng Hải mong muốn các điều khoản thuê được giữ nguyên, không thay

LONDON

Thị trường văn phòng tại trung tâm London vẫn trong tình trạng “chờ đợi và quan sát”, cả khách thuê lẫn các nhà đầu tư vẫn cân nhắc trước hai vấn đề chưa từng có tiền lệ với nước Anh: Covid-19 và Brexit. Thị trường ghi nhận lượng các giao dịch mới hạn chế và số lượng mặt bằng trống ngày một tăng, các hoạt động phát triển mới hiện cũng bị trì hoãn. Tuy nhiên, dù còn tồn tại khá nhiều áp lực lên giá thuê nhưng giá thuê cao cấp vẫn chưa sụt giảm.

Trong tương lai, các hoạt động cho thuê được kỳ vọng sẽ tái khởi động mạnh mẽ, do nhu cầu thuê tại London được đẩy lên khá cao, đặc biệt sau thời gian giãn cách xã hội. Ngoài ra, việc có ít dự án mới được giới thiệu trên thị trường trong thời gian tới sẽ tạo thêm áp lực lên giá thuê. Sự tăng trưởng trong nhu cầu đầu tư đối với các sản phẩm văn phòng cốt lõi tại London trong thời gian vừa qua đã phần nào tác động tới sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các khách hàng trong và ngoài nước cho những sản phẩm văn phòng chủ yếu. Lợi suất thuê cơ bản có thể duy trì và sau đó chịu một số áp lực giảm trong thời gian còn lại của năm 2021.

NEW YORK

Thời gian trước khi vaccine được triển khai thì thị trường văn phòng tại Manhattan phải đối mặt với những xáo trộn rất lớn bởi suy thoái kinh tế gây ra dưới tác động của Covid-19. Tính đến 6 tháng cuối năm 2020, thị trường có gần 1,5 triệu m2 văn phòng cho thuê trống và nguồn cung của tăng lên tới 13,3%. Đây là những con số về mặt bằng và nguồn cung trống lớn nhất của thị trường này kể từ thời kỳ Đại suy thoái.

Nhu cầu cho văn phòng vẫn ở mức thấp nhất và tiếp tục giảm 45% trong năm 2020. Tuy vậy, một số giao dịch với diện tích thuê lớn – nổi bật là lĩnh vực công nghệ - đã phần nào hồi phục lượng thuê trong Q3.2020. Tháng 8/2020, Facebook đã thuê mặt bằng mới diện tích lên đến gần 68.000m2 tại Vornado’s Farley với ưu đãi 9% về giá thuê do những ảnh hưởng của dịch.

Ngoài ra, đã số một lượng khách thuê nhất định bắt đầu quay trởi lại văn phòng. Tuy nhiên phần lớn các doanh nghiệp hiện vẫn trong chế độ làm việc tại nhà. Các điều khoản thuê linh hoạt cũng dần trở nên phổ biến hơn, với số lượng lớn doanh nghiệp yêu cầu rút ngắn thời gian thuê từ 5-10% so với thời kỳ trước đại dịch để cân nhắc lại nhu cầu thuê trước tình hình cắt giảm nhân sự hoặc nhân sự làm việc tại nhà dài hạn.

Chính vì vậy, các chủ đầu tư đã bắt đầu đưa ra những điều khoản thuê linh hoạt hơn để giữ chân khách thuê trong thời kỳ này. Việc đầu cơ xây dựng có thể sẽ bị hạn chế bởi thị trường suy yếu. Tuy nhiên, các sản phẩm văn phòng được dự đoán sẽ được hưởng lợi từ xu hướng mới của các doanh nghiệp, khi văn phòng với họ giờ đây không chỉ là nơi “làm việc” mà còn là nơi kiến tạo văn hóa công ty cũng như ươm mầm đổi mới.

Nguồn cung mặt bằng dự đoán tiếp tục tăng trong năm 2021, đồng nghĩa với việc giá thuê sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Tình trạng của thị trường giờ đây phụ thuộc lớn vào các điều kiện kinh tế vĩ mô, sự hồi phục của văn phòng có nhân viên sử dụng và các quy định dài hạn về vấn đề làm việc tại nhà.

HONGKONG

Mặt bằng văn phòng hạng A trống tại HongKong tăng từ 4,7% lên 6,8% trong khoảng thời gian từ cuối năm 2019 tới cuối tháng 9/2020. Số lượng mặt bằng trống tăng chủ yếu là do suy thoái kinh tế toàn cầu, khiến các công ty quyết định thu hẹp quy mô hoạt động cũng như diện tích thuê văn phòng.

Xu hướng rời văn phòng đến các địa điểm ngoài trung tâm vẫn tiếp tục khi mà càng ngày càng nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực dịch vụ tài chính và kinh doanh dịch chuyển về các quận ngoài trung tâm như Wan Chai, Causeway và One Island East. Phần lớn các doanh nghiệp đã quay trở lại mô hình làm việc bình thường trong khi các doanh nghiệp đa quốc gia vẫn cho phép nhân viên làm việc tại nhà.

Bán lẻ và nghỉ dưỡng là hai lĩnh vực bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi đại dịch, theo sau đó là các dịch vụ tài chính và kinh doanh. Điều này được thể hiện qua tỷ lệ mặt bằng trống gia tăng tại các khu vực quận trung tâm. Y tế và kinh doanh trực tuyến là những lĩnh vực ít bị ảnh hưởng trong thời gian dịch nhất. Để có thể thu hút khách thuê, các chủ nhà đang đưa ra những phương án miễn tiền thuê, thay vì giảm thời gian cho thuê xuống dưới thời hạn thông thường là ba năm.

Các nhà đầu tư cũng cân nhắc hơn trước những quyết định thu mua đất và Cục Phát triển hiện trì hoãn việc đấu thầu của khu vực thương mại New Central Harbourfront. Chúng tôi dự tính tỷ lệ trống vẫn sẽ tiếp tục tăng do hoạt động cho thuê chậm chạp và nguồn cung mới lên tới 1,4m2 dự kiến sẽ được giới thiệu trong năm 2021.

THƯỢNG HẢI

Hầu hết các doanh nghiệp đã đi làm trở lại trong trạng thái bình thường. Các chủ đầu tư cũng đang nỗ lực mọi cách để có thể gia tăng giá trị cho khách thuê. Các hợp đồng thuê đều trong thời gian ngắn hạn nên rất khó để rút ngắn thời gian thuê hơn nữa, tuy nhiên một vài chủ nhà đã đưa ra các điều khoản thuê linh hoạt hơn cho khách thuê. Một vài chủ đầu tư còn cung cấp các khu vực làm việc tạm thời cho khách thuê và đồng thời nâng cấp dịch vụ quản lý vận hành của toà nhà, tập trung đầu tư vào các giải pháp công nghệ Proptech, ví dụ như thang máy cảm ứng hoặc cổng an ninh nhận dạng khuôn mặt.

Một vài dự án thương mại đã bị chậm tiến độ hoàn thiện do tiến độ xây dựng bị đẩy lùi, do đó thời gian thuê trước đã được kéo dài ra tới 12-15 tháng. Dự đoán trong thời gian với nguồn cung tương lai được giới thiệu ra thị trường lớn nhưng nhu cầu không nhiều, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại thị trường này sẽ có xu hướng giảm.

HÀ NỘI

Phân khúc văn phòng tại Hà Nội là điểm sáng trong thị trường bất động sản với giá thuê thị trường Hà Nội giữ ổn định ở mức 33 USD/m2 ngay cả trong thời điểm dịch bệnh Covid-19. Đặc biệt trong thời điểm Q4.2020 đến Q1.2021 thì diện tích thuê trung bình của thị trường cũng đã tăng. Do thời gian gần đây, do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn nên các công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung, kết quả là số lượng các giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2 tăng lên. Đây là một trong những sự cải thiện tương đối đáng kể tại thị trường văn phòng Hà Nội.

Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội phụ thuộc vào nguồn cung tương lai của thị trường hơn là vấn đề liên quan tới Covid-19. Thị trường văn phòng Hà Nội đang có các dự án đáng chú ý với nguồn cung lớn như Capital Place, Leadvisors Tower hay Thaiholdings Tower. Các tòa nhà vừa gia nhập thị trường với nguồn cung lớn thường sẽ giảm giá thuê trong năm đầu tiên để thu hút khách; giá thuê sẽ tăng dần theo các năm tiếp theo. Có thể nói đây là lý do chính khiến giá thuê thị trường văn phòng hạng A tại thị trường Hà Nội từ thời điểm Q3.2020 đến Q1.2021 hầu như giữ ổn định.

Ở góc nhìn triển vọng, Việt Nam với chính sách tiền tệ linh hoạt đã mang lại nhiều lợi thế cho thị trường văn phòng. Các doanh nghiệp không phải làm việc từ xa trong thời gian quá dài và đồng thời không chịu áp lực tài chính để tìm văn phòng phụ ở khu vực rẻ hơn, hay phải sử dụng văn phòng ảo như tại Hoa Kỳ hay Anh Quốc. Nhu cầu về không gian văn phòng truyền thống tiếp tục tăng bên cạnh các mối quan tâm lớn hơn về tối ưu hóa việc sử dụng văn phòng truyền thống.

Thành phố HỒ CHÍ MINH

Nguồn cung tại các khu vực ngoài trung tâm thành phố cung cấp các lựa chọn phù hợp ngân và kiềm chế giá thuê. Nhu cầu từ các doanh nghiệp nhỏ được ghi nhận vẫn tiếp tục gia tăng. Bản thân các doanh nghiệp trong ba năm qua cũng có những thay đổi đáng kể. Các doanh nghiệp quan tâm hơn đến bài toán nhân sự trong bối cảnh thê hệ Z đang chiếm đến 32% dân số, vấn đề cân bằng cuộc sống – công việc cho nhân viên nhằm tăng năng suất làm việc, hay những giải pháp về văn phòng tác động trực tiếp đến chiến lược tuyển dụng lâu dài của khách thuê doanh nghiệp.

Thị trường văn phòng TP. HCM có công suất hoạt động ổn định, với các xu hướng tăng trưởng rõ rệt trong nguồn cung ngoài trung tâm, giá thuê trong khu vực trung tâm cao và diện tích trống ngày càng thấp. Thị trường văn phòng TP. HCM đang có các dự án đáng chú ý bao gồm OfficeHaus, OneHub Saigon, Cobi Tower 1 & 2. Ở bình diện triển vọng, khách thuê tại TP. HCM vẫn có nhiều lựa chọn về mặt bằng tại nhiều dự án.