TOD Và Bài Toán "Nhà Là Để Ở"

Khi các tuyến metro đầu tiên bắt đầu vận hành và hàng loạt cơ chế đặc thù cho phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được ban hành, Việt Nam đang đứng trước cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng bền vững hơn.

Mục Lục 1. Khả năng tiếp cận nhà ở - Yếu tố quyết định thành công của TOD 2. 3 nhóm giải pháp chiến lược để tích hợp nhà ở vừa túi tiền vào các đô thị TOD 2.1. Quy hoạch 2.2. Cơ chế tài chính 2.3. Quản lý đất đai và khai thác quỹ đất công 3. Tương lai nhà ở đô thị 20 năm tới: Mô hình TOD có là lời giải bền vững?

1. Khả năng tiếp cận nhà ở - Yếu tố quyết định thành công của TOD     

Cùng với kỳ vọng về tăng trưởng kinh tế và giá trị bất động sản quanh các nhà ga metro, một câu hỏi được đặt ra là liệu mô hình TOD có thể góp phần giải quyết bài toán nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn hay không, đặc biệt trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đang ngày càng thu hẹp.  

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam nhận định, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững. Đó mới là mục tiêu cốt lõi của TOD.  

Quan điểm này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh khả năng tiếp cận nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội tại các đô thị lớn đang ngày càng trở thành thách thức. Dữ liệu Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã có sự dịch chuyển đáng kể trong những năm gần đây.  

Vào những giai đoạn năm 2020, căn hộ hạng C đã từng chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, ở các giai đoạn về sau từ 2021 đến 2025, số giao dịch ở phân khúc này giảm xuống dưới 35%, khi lượng giao dịch căn hộ hạng A và B chiếm hơn 95%, đến quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận thêm nguồn cung căn hộ hạng C mới, khiến tỷ trọng căn hộ hạng A và B chiếm toàn phần. Điều này đang diễn ra tương tự ở thị trường TPHCM khi phân khúc tầm trung, bình dân chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. 

Ngoài ra, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với giai đoạn 2009 đã phản chiếu nên áp lực càng lớn đối với người mua nhà và nhu cầu phát triển nhà ở vừa túi tiền.Theo bà Giang, nếu quá trình phát triển TOD khiến giá đất quanh ga metro tiếp tục tăng mạnh =không đi kèm các cơ chế điều tiết phù hợp, nhóm người sử dụng giao thông công cộng thường xuyên, gồm tầng lớp lao động và trung   có thể bị đẩy ra xa khỏi những khu vực có hạ tầng tốt nhất. Và đây chính là bài học mà nhiều đô thị trên thế giới từng trải qua.  

2. 3 nhóm giải pháp chiến lược để tích hợp nhà ở vừa túi tiền vào các đô thị TOD    

Để TOD trở thành công cụ thực sự trong việc hỗ trợ mục tiêu an cư và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở xã hội, bà Giang nhận xét rằng cần phải triển khai đồng thời ba nhóm giải pháp chiến lược gồm quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai:  

Đó là lý do tại nhiều dự án, đội ngũ Dịch vụ giải pháp cư dân tích cực triển khai những cải tiến nhỏ nhưng tạo nên tác động lớn, từ việc cá nhân hóa chương trình ưu đãi dịch vụ sửa chữa, đến những sáng kiến nhỏ giúp cư dân cảm thấy thuận tiện và được chăm sóc chu đáo hơn.

Từ tư duy đó, nhiều sáng kiến đã được chủ động triển khai như chương trình ưu đãi cá nhân hóa cho dịch vụ sửa chữa, hay các giải pháp hỗ trợ cư dân sử dụng dịch vụ quản lý tài sản thuận tiện hơn. Những thay đổi tưởng chừng nhỏ, nhưng khiến cư dân cảm thấy mình được thấu hiểu, được đồng hành và được chăm sóc bằng sự chân thành.

3.Tương lai nhà ở đô thị 20 năm tới: Mô hình TOD có là lời giải bền vững?  

Bà Giang cho biết, điểm tích cực là Việt Nam đã và đang hình thành hành lang pháp lý tương đối thuận lợi cho quá trình này. Nghị quyết 98 của TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi và đặc biệt là Nghị quyết 188 của Quốc hội về các cơ chế đặc thù phát triển mạng lưới đường sắt đô thị đã mở ra nhiều dư địa hơn cho việc phát triển đô thị nén, khai thác quỹ đất quanh nhà ga và tích hợp giao thông công cộng với phát triển nhà ở.  

"Thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới."

3.1 Quy hoạch: 

Với mô hình phân khu cùng chức năng tách biệt, các khu vực quanh nhà ga cần được phát triển theo hướng đô thị hỗn hợp và mật độ cao, đúng với định hướng phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), cho phép người dân ở, làm việc và sử dụng các tiện ích ngay trong cùng một khu vực.  

Theo đó, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có thể được tích hợp ngay trong khu vực TOD, đặc biệt là trong bán kính 300-500 mét quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5 đến 10 phút. Điều này giúp người thu nhập thấp và trung bình có thể tiếp cận trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng thay vì phải sinh sống ở các khu vực xa trung tâm.  

Nhiều chuyên gia quy hoạch đô thị quốc tế đã khuyến nghị về cơ cấu nhà ở cân bằng trong các dự án TOD, tỷ lệ "1-3-6", gồm một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Mặc dù tỷ lệ này có thể điều chỉnh tùy từng khu vực, nhưng nguyên tắc cốt lõi là các chỉ tiêu về cơ cấu loại hình nhà ở cần được xác lập rõ ràng ngay từ giai đoạn quy hoạch thay vì để thị trường tự phát triển. 

3.2 Cơ chế tài chính

Bên cạnh quy hoạch, yếu tố quyết định khả năng triển khai TOD trên thực tế là cơ chế tài chính.  

Nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có cơ chế bù đắp phù hợp, thì các dự án TOD sẽ rất khó đạt được hiệu quả tài chính. Do đó, cần xây dựng các chính sách đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân tham gia.  

Một trong những công cụ được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus). Theo cơ chế này, chủ đầu tư được phép tăng chiều cao công trình hoặc diện tích sàn xây dựng, đổi lại phải cam kết phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà cho thuê.  

Đối với phần diện tích sàn tăng thêm được tạo ra từ các cơ chế ưu đãi, Nhà nước cũng có thể xem xét giảm nghĩa vụ tài chính cho các dự án dành tỷ lệ nhất định cho nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá phù hợp.  

Ngoài ra, trong cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất (Land Value Capture), phần thu giá trị đất gia tăng nhờ hạ tầng giao thông không nhất thiết chỉ được sử dụng cho việc đầu tư hạ tầng mới. Theo bà Giang, nguồn lực này hoàn toàn có thể được tái đầu tư vào các quỹ phát triển nhà ở xã hội, trợ cấp thuê nhà hoặc các chương trình tái định cư nhằm gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. 

3.3 Quản lý đất đai và khai thác quỹ đất công 

Nhóm giải pháp thứ ba liên quan đến quản lý đất đai và khai thác quỹ đất công. 

Khi thực hiện đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro, Nhà nước cần đưa các yêu cầu công cộng vào hồ sơ mời thầu như tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ hoặc nhà cho thuê giá phù hợp. Đây là cách để bảo đảm các lợi ích từ hạ tầng được phân bổ rộng hơn thay vì chỉ phản ánh vào giá trị bất động sản.  

Một hướng tiếp cận khác là mô hình hợp tác phát triển, trong đó Nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, khu vực tư nhân thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được bàn giao lại để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.  

Nhờ kinh nghiệp dày dặn trên thị trường, các chuyên gia của Savills Việt Nam sẽ tư vấn mọi yêu cầu đối với tất cả các loại hình bất động sản. Các dịch vụ tư vấn vao gồm: định giá, báo cáo thẩm định, nghiên cứu khả thi, nghiên cứu thị trường, bản đồ GIS về hành vi người tiêu dùng và các nghiên cứu dân cư theo từng khu vực. Dịch Vụ Tư Vấn - Savills Việt Nam KHÁM PHÁ DỊCH VỤ LIÊN HỆ