Tiếp nối những điểm mới trong Luật PCCC & CNCH 2024 được giới thiệu ở Phần 1, bài viết này đi sâu vào các quy định cụ thể, yêu cầu về sự phối hợp giữa các bên thiết kế – thi công – vận hành, cũng như các trách nhiệm pháp lý mà đơn vị phát triển dự án và đơn vị quản lý vận hành cần nắm rõ. Trong bối cảnh hệ thống pháp luật ngày càng chặt chẽ và minh bạch, việc hiểu và áp dụng đúng các tiêu chuẩn mới không chỉ là yêu cầu bắt buộc mà còn là yếu tố then chốt để đảm bảo an toàn, tiết kiệm chi phí và duy trì hoạt động công trình một cách bền vững. 

1. Xây dựng, thực tập phương án PCCC & CNCH: Giảm thủ tục – Tăng trách nhiệm vận hành 

Một trong những thay đổi nổi bật là việc hợp nhất phương án chữa cháy (PCCC) và cứu nạn cứu hộ (CNCH) thành một quy trình xuyên suốt, áp dụng cho cả công trình và phương tiện giao thông. Thay đổi này hướng tới việc chuẩn hóa và đồng bộ công tác ứng phó sự cố, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn về tính thực tế và tính sẵn sàng của từng cơ sở. 

Điểm đáng chú ý là thủ tục phê duyệt phương án PCCC & CNCH trước đây đã được bãi bỏ. Thay vào đó, người đứng đầu cơ sở (bao gồm chủ đầu tư, ban quản lý hoặc đơn vị vận hành) có trách nhiệm tự xây dựng và tổ chức thực tập phương án định kỳ, tuân thủ theo mẫu PC06 ban hành kèm theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Mẫu này bao gồm các nội dung như: kịch bản tình huống, phân công nhiệm vụ, bố trí nhân lực và trang thiết bị cần thiết. 

Việc đơn giản hóa thủ tục giúp tiết kiệm thời gian triển khai, nhưng đồng thời đòi hỏi các đơn vị phải chủ động đánh giá rủi ro thực tế và tổ chức thực tập bài bản. Phương án không còn là thủ tục hình thức, mà trở thành cơ sở để đánh giá trách nhiệm pháp lý khi có sự cố xảy ra, đặc biệt trong trường hợp vi phạm quy định về huấn luyện định kỳ hoặc nội dung phương án không phù hợp. 

Đọc thêm:
Tầm quan trọng của yếu tố An toàn và Sức khỏe trong Quản lý vận hành tòa nhà 

Một số nội dung cần đảm bảo trong phương án: 

• Phân tích tình huống nguy hiểm thực tế: cháy tại tầng hầm, cháy lan giữa các tầng, mất điện toàn hệ thống… 

• Lồng ghép cả nội dung CNCH: người bị mắc kẹt trong thang máy, ngạt khí, sập trần… 

• Đảm bảo đầy đủ thành phần tham gia: lực lượng PCCC tại chỗ, cư dân, bảo vệ, đơn vị kỹ thuật. 

• Triển khai đánh giá rút kinh nghiệm sau mỗi đợt thực tập, lưu hồ sơ làm căn cứ kiểm tra. 

Nguồn luật: Nghị định 105/2025/NĐ-CP - Điều 15 & 16 

2. Tổ chức lực lượng PCCC & CNCH: Phân loại rõ vai trò - Đơn giản hóa cơ cấu nhân sự 

Nghị định 105/2025/NĐ-CP đã sửa đổi quy định liên quan đến tổ chức lực lượng PCCC & CNCH theo hướng tinh giản nhân sự nhưng nâng cao hiệu quả thực thi, phân định rõ vai trò từng nhóm lực lượng nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả ứng phó tại chỗ. 

Đối với chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành, việc xác định đúng loại hình và quy mô công trình là cơ sở quan trọng để bố trí lực lượng phù hợp. Điều này giúp tránh tình trạng bố trí nhân sự mang tính hình thức, kiêm nhiệm không đúng quy định, hoặc không đáp ứng yêu cầu tối thiểu về tổ chức lực lượng theo pháp luật hiện hành. 

Một số điểm đáng lưu ý:

• Áp dụng chế độ kiêm nhiệm đối với lực lượng cơ sở và dân phòng: Các cơ sở không nhất thiết phải duy trì lực lượng chuyên trách nếu quy mô, tính chất công trình không yêu cầu. Tuy nhiên, người kiêm nhiệm phải được huấn luyện đầy đủ, phân công rõ ràng và có trách nhiệm cụ thể. 

• Phân loại Đội PCCC & CNCH chuyên ngành: Tùy theo mức độ nguy hiểm cháy nổ và quy mô công trình, đội chuyên ngành có thể là lực lượng chuyên trách hoặc kiêm nhiệm. Đây là điểm cần thiết để các chủ đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp, hậu cần, nhà máy hiểu rõ trách nhiệm duy trì đội ngũ phù hợp. 

• Yêu cầu với cơ sở từ 20 người làm việc trở lên: Việc thành lập Đội PCCC & CNCH cơ sở là bắt buộc. Nhiều văn phòng, trung tâm thương mại, chung cư quy mô vừa cũng thuộc diện này. 

• Yêu cầu với cơ sở dưới 20 người làm việc: Cơ sở phải phân công cụ thể người thực hiện nhiệm vụ PCCC & CNCH, không được bỏ trống vai trò này. 

• Bổ sung quy định với lực lượng PCCC & CNCH tình nguyện: Việc này tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các cơ sở có mô hình quản lý đặc thù, hoặc trong khu dân cư.  

Đơn vị quản lý vận hành cần rà soát lại mô hình tổ chức hiện tại, đặc biệt ở các khu tổ hợp, chung cư có nhiều chủ sở hữu, để đảm bảo phù hợp với quy định mới, tránh nguy cơ bị xử phạt hoặc đình chỉ do tổ chức lực lượng không đúng yêu cầu. 

Nguồn luật: Nghị định 105/2025/NĐ-CP- Điều 20 & 21 

3. Quản lý thiết bị, vật liệu PCCC & CNCH trước khi lưu thông: Siết chặt ngay từ khâu thị trường

Một thay đổi đáng chú ý là việc quy định rõ danh mục các phương tiện, vật liệu và cấu kiện PCCC & CNCH phải được cấp giấy phép trước khi đưa ra thị trường. Với các chủ đầu tư và đơn vị vận hành, điều này đặt ra yêu cầu kiểm soát nghiêm ngặt từ giai đoạn thiết kế, mua sắm đến lắp đặt hệ thống.   

Cụ thể: 

• Phương tiện PCCC & CNCH phải được Phòng Cảnh sát PCCC & CNCH cấp tỉnh cấp giấy phép lưu thông trước khi sử dụng trong công trình. 

• Vật liệu, cấu kiện ngăn cháy, chống cháy cần được cơ quan chuyên môn về xây dựng (được phân cấp theo quy định của Bộ Xây dựng) cấp phép. 

• Giấy phép chỉ áp dụng cho mẫu (model), có nghĩa là khi một mẫu sản phẩm đã được cấp phép, các sản phẩm cùng loại có thể được sản xuất, lắp ráp, nhập khẩu và lưu thông trên thị trường mà không cần xin phép lại cho từng lô hàng. 

• Phụ lục V kèm theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định rõ danh mục thiết bị, vật tư bắt buộc phải được cấp phép. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng cần được kiểm tra kỹ trong quá trình xây dựng dự toán thiết bị PCCC hoặc phê duyệt vật tư từ phía nhà thầu. 

Việc kiểm soát đầy đủ nguồn gốc và giấy phép của thiết bị PCCC là yếu tố quan trọng trong quá trình nghiệm thu và đưa công trình vào vận hành. Chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành cần phối hợp kiểm tra định kỳ vật tư, thiết bị thay thế trong quá trình bảo trì để đảm bảo tuân thủ quy định và duy trì hiệu quả hệ thống. 

Nguồn luật:

• Nghị định 105/2025/NĐ-CP - Phụ lục V 

• Thông tư 36/2025/TT-BCA - Điều 11

4. Cập nhật cơ sở dữ liệu PCCC & CNCH 

Một trong những điểm thay đổi quan trọng liên quan đến trách nhiệm cập nh���t thông tin là việc vận hành thống nhất hệ thống Cơ sở dữ liệu PCCC & CNCH toàn quốc. Các thông tin từ phía chủ đầu tư và đơn vị vận hành giờ đây không chỉ phục vụ kiểm tra nội bộ, mà còn là dữ liệu bắt buộc phải khai báo và duy trì trực tuyến. 

Các nghĩa vụ chính: 

• Bổ sung dữ liệu chi tiết về từng cơ sở: Bao gồm cả thông tin phục vụ công tác quản lý nhà nước của lực lượng PCCC & CNCH - không chỉ giới hạn trong hồ sơ pháp lý như trước. 

• Trang bị và duy trì thiết bị truyền tin báo cháy: 
  - Chủ hộ gia đình (tại TP trực thuộc trung ương) và người đứng đầu cơ sở đều phải tự chi trả chi phí duy trì hoạt động của thiết bị này. 
  
  - Thiết bị truyền tin báo cháy phải được kết nối với hệ thống Cơ sở dữ liệu PCCC & CNCH chậm nhất là ngày 01/7/2027. 
  
  - Các đơn vị quản lý tòa nhà cần làm việc với chủ đầu tư để xác định kế hoạch đầu tư thiết bị kết nối phù hợp, cũng như duy trì hoạt động định kỳ theo đúng thời hạn. Việc chậm triển khai có thể ảnh hưởng đến kết quả kiểm tra định kỳ hoặc hồ sơ pháp lý liên quan đến bảo hiểm cháy nổ. 

Nguồn luật: Nghị định 105/2025/NĐ-CP - Điều 24, 25, 26 và 27

Đọc thêm: Phòng cháy chữa cháy trong công trình xây dựng: Từ thiết kế đến vận hành khai thác 

5. Huấn luyện nghiệp vụ PCCC & CNCH: Siết chặt quy trình – Phân định rõ thẩm quyền 

So với quy định cũ, nội dung mới đã lược bỏ các thủ tục hành chính không cần thiết, đồng thời tái xác lập rõ thẩm quyền và nội dung huấn luyện theo từng nhóm đối tượng. 

Những điểm chủ chốt: 

• Thẩm quyền huấn luyện: Chỉ còn cơ quan Công an và Trường Đại học PCCC được phép tổ chức huấn luyện, bồi dưỡng nghiệp vụ. Điều này giúp chuẩn hóa chương trình và đảm bảo chất lượng đầu ra. 

• Nội dung & thời gian huấn luyện được phân loại cụ thể: Phù hợp với từng đối tượng - ví dụ: nhân viên quản lý tòa nhà, kỹ thuật vận hành hệ thống PCCC, hoặc lực lượng dân phòng kiêm nhiệm. 

• Việc bãi bỏ các thủ tục hành chính liên quan đến phê duyệt nội dung huấn luyện của cơ sở: Giúp giảm tải cho chủ đầu tư nhưng đòi hỏi sự chủ động từ phía đơn vị vận hành trong việc liên hệ với đơn vị được cấp quyền huấn luyện. 

Đối với các tòa nhà phức hợp, cơ sở công nghiệp, trung tâm thương mại… đơn vị quản lý nên chủ động rà soát danh sách nhân sự thuộc diện bắt buộc huấn luyện và lập kế hoạch phối hợp với Công an địa phương để đảm bảo thực hiện đúng thời hạn theo quy định. 

Nguồn luật: Nghị định 105/2025/NĐ-CP - Điều 28, 29 và 30 

6. Mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: Cập nhật danh mục và nghĩa vụ tài chính 

Nghị định mới đã điều chỉnh toàn diện chính sách liên quan đến bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến chủ đầu tư các tòa nhà thương mại, văn phòng cho thuê và các khu công nghiệp, những nơi có nguy cơ cháy, nổ cao theo Phụ lục VII. 

Một số điểm nổi bật: 

• Cập nhật lại danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm: Cần đối chiếu với Phụ lục VII để xác định nghĩa vụ áp dụng. 

• Tăng mức trích nộp cho hoạt động PCCC & CNCH từ 1% lên 2%: Đây là phần ngân sách được trích lại từ phí bảo hiểm để hỗ trợ các hoạt động phòng cháy tại cơ sở. 

• Quy định rõ mức phí bảo hiểm & mức khấu trừ bảo hiểm bắt buộc: Được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục VI. 

Chủ đầu tư cần làm việc với đơn vị bảo hiểm để đảm bảo không chỉ tuân thủ luật mà còn có chính sách phù hợp với đặc thù công trình. Về phía đơn vị quản lý, cần đảm bảo duy trì hiệu lực hợp đồng bảo hiểm, đây cũng là điều kiện bắt buộc khi làm việc với cơ quan kiểm tra hoặc xin chứng nhận an toàn PCCC. 

Nguồn luật: Nghị định 105/2025/NĐ-CP - Điều 35 

7. Tăng mức phạt và bổ sung đối tượng xử lý vi phạm hành chính 

Nghị định 106/2025/NĐ-CP đã mở rộng khung xử phạt trong lĩnh vực PCCC & CNCH lên đến 151 hành vi vi phạm, với 78 hành vi mới và nhiều mức phạt được nâng cao đáng kể. Điều này nhấn mạnh yêu cầu về sự chủ động tuân thủ, đặc biệt ở cấp chủ đầu tư và đơn vị vận hành. 

Những thay đổi quan trọng: 

• Bổ sung 4 nhóm tổ chức vào đối tượng xử phạt:
  - Đơn vị phụ thuộc hợp tác xã. 
  
  - Tổ chức thành lập theo Luật Thương mại. 
  
  - Cơ quan nhà nước, Ban Quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân. 
  
  - Tổ chức được giao trực tiếp quản lý cơ sở. 

• Thêm 7 điều mới phù hợp với Luật PCCC & CNCH 2024, và bổ sung khoản xử lý cho hành vi để xảy ra cháy nhưng chưa đến mức truy cứu hình sự. 

• Tăng mức phạt tiền với nhiều hành vi, đặc biệt các vi phạm về thiết kế, thi công, nghiệm thu PCCC. 

• Bổ sung hình phạt "Đình chỉ hoạt động có thời hạn" đối với 6 nhóm vi phạm nghiêm trọng, trong đó có: 

  - Không đảm bảo lối thoát nạn.

  - Vi phạm về trang bị thiết bị PCCC. 

  - Thi công sai thiết kế PCCC được duyệt,... 

Các tòa nhà chung cư, văn phòng và cơ sở sản xuất cần đặc biệt lưu ý vì chỉ cần một trong các hành vi vi phạm này xảy ra có thể dẫn đến việc tạm ngưng khai thác tòa nhà hoặc cơ sở kinh doanh. Đơn vị vận hành đóng vai trò then chốt trong việc duy trì tuân thủ liên tục và cập nhật kịp thời khi có quy định mới. 

Nguồn luật: Nghị định 106/2025/NĐ-CP

Kết luận

Với hàng loạt thay đổi về tiêu chuẩn, thủ tục và trách nhiệm liên quan đến công tác PCCC & CNCH, năm 2025 đánh dấu một bước chuyển lớn trong cách thức tiếp cận và thực thi pháp luật trong lĩnh vực này. Việc cập nhật kịp thời quy định, rà soát mô hình tổ chức, chủ động phối hợp với các cơ quan chức năng và tăng cường năng lực vận hành không chỉ giúp chủ đầu tư đáp ứng yêu cầu pháp lý mà còn góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động, giảm thiểu rủi ro và xây dựng môi trường làm việc, sinh sống an toàn, bền vững hơn. 

Tìm hiểu thêm về các dịch vụ Tư vấn và Quản lý Bất động sản của Savills Việt Nam.