An toàn PCCC nhà chung cư 2025: Chủ động từ thiết kế đến vận hành trong khung pháp lý mới

An toàn PCCC tại các khu chung cư không còn là trách nhiệm riêng của lực lượng chuyên trách, mà trở thành ưu tiên hàng đầu của chủ đầu tư, Ban Quản trị, Ban Quản lý và cộng đồng cư dân. Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, nhiều dự án chủ động áp dụng các tiêu chuẩn mới, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và tích hợp giải pháp quản lý phù hợp để đảm bảo an toàn toàn diện. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp các điểm mới liên quan đến quy định PCCC, đồng thời tiếp cận những giải pháp thực tiễn để triển khai công tác PCCC hiệu quả, tối ưu và đồng bộ.

An toàn PCCC tại các khu chung cư đang ngày càng nhận được sự quan tâm từ chủ đầu tư, Ban Quản trị, Ban Quản lý đến cư dân và khách thuê. Thay vì phản ứng trước sự cố, nhiều dự án đã chủ động nâng cao tiêu chuẩn an toàn, cập nhật quy định mới và từng bước xây dựng hệ thống PCCC đồng bộ, hiệu quả. 

Năm 2025 đánh dấu một bước chuyển quan trọng khi Nghị định 105/2025/NĐ-CP cùng nhiều văn bản hướng dẫn chính thức có hiệu lực. Đây không chỉ là yêu cầu pháp lý, mà còn là cơ hội để các chủ đầu tư, Ban Quản trị và Ban Quản lý chủ động rà soát, điều chỉnh thiết kế, hoàn thiện hệ thống kỹ thuật và quy trình vận hành PCCC ngay từ giai đoạn đầu. 

Cập nhật pháp lý PCCC 2025: Những văn bản cần lưu ý  

Các quy định mới không chỉ đưa ra tiêu chuẩn kỹ thuật cụ thể, mà còn phân định rõ trách nhiệm giữa các bên liên quan. Những văn bản nổi bật bao gồm: 

• Luật Phòng cháy và chữa cháy, cứu nạn cứu hộ 2024: Quy định về lực lượng, tổ chức, trang bị, huấn luyện và diễn tập PCCC trong các công trình dân dụng. 

• Nghị định 105/2025/NĐ-CP: Hướng dẫn thi hành Luật, phân định trách nhiệm của cá nhân, tổ chức, chính quyền địa phương trong việc kiểm tra, bảo trì, diễn tập và phối hợp xử lý sự cố. 

• Thông tư 36/2025/TT-BCA: Hướng dẫn chi tiết các biểu mẫu, hồ sơ, yêu cầu trang bị và quy trình kiểm tra an toàn PCCC tại cơ sở. 

• Thông tư 17/2021/TT-BCA: Quy định trách nhiệm kiểm tra, b���o dưỡng hệ thống kỹ thuật PCCC tối thiểu 1 lần/năm. 

• TCVN 3890:2023: Hướng dẫn bố trí bình chữa cháy, hệ thống chữa cháy vách tường, định mức số lượng và kiểm tra thiết bị. 

• Sửa đổi 1:2023 QCVN 06:2022/BXD: Quy định quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy, bao gồm thiết kế tầng lánh nạn, hệ thống hút khói, vật liệu ngăn cháy lan và khoang cháy. 

An toàn phòng cháy chữa cháy không chỉ là yêu cầu pháp lý bắt buộc, mà còn là nền tảng quan trọng để xây dựng một môi trường sống an toàn, bền vững và đáng tin cậy cho cộng đồng cư dân. Việc cập nhật hệ thống văn bản pháp luật mới từ năm 2025 là bước khởi đầu cần thiết – nhưng chưa đủ. 

Từ khâu thiết kế ban đầu đạt chuẩn, lắp đặt hệ thống kỹ thuật đúng quy định, đến vận hành bài bản, kiểm tra định kỳ và huấn luyện thực tế, tất cả các yếu tố này cần được thực hiện đồng bộ và gắn kết chặt chẽ để hệ thống PCCC có thể vận hành hiệu quả khi có sự cố xảy ra. 

Đặc biệt, trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng rõ ràng và chặt chẽ, các chủ đầu tưvà Ban Quản trịcần chủ động hợp tác với đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có năng lực triển khai các giải pháp PCCC không chỉ đáp ứng yêu cầu pháp luật, mà còn phù hợp với đặc thù vận hành của từng dự án. 

Đọc thêm:  

• Những Tiêu Chí Lựa Chọn Đơn Vị Quản lý Vận Hành 
• Quy Trình Quản Lý Vận Hành Tòa Nhà Chuyên Nghiệp 

Thiết kế, trang bị và bảo trì: Những yếu tố bắt buộc để đảm bảo an toàn 

Một hệ thống PCCC hiệu quả cần được đảm bảo từ giai đoạn thiết kế đến vận hành, bao gồm: 

Hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiêu chuẩn 

• Lối thoát nạn: Sở hữu ít nhất 2 thang bộ kín khói, cửa chống cháy tự đóng và không bị khóa trái. 

• Tầng lánh nạn: Bố trí cách nhau tối đa 20 tầng đối với nhà cao trên 100m, đảm bảo thông gió tự nhiên hoặc hệ thống tăng áp. 

• Hệ thống báo cháy: Gồm đầu báo khói, trung tâm báo cháy liên động với hệ thống cơ điện khác. 

• Chữa cháy tại chỗ: Bố trí họng nước vách tường DN65 cách cửa thoát hiểm không quá 5m, đủ lưu lượng và trang bị lăng phun, bình chữa cháy xách tay bố trí phù hợp từng khu vực – CO2 tại hầm xe, bột tại khu dân cư. 

• Vật liệu ngăn cháy: Chèn kín các khe xuyên, sử dụng vật liệu có khả năng chịu lửa tối thiểu E160, khoang cháy được phân chia và kiểm soát theo tiêu chuẩn. 

Yêu cầu bảo trì – vận hành 

• Bảo trì định kỳ ít nhất 1 lần/năm theo Thông tư 17/2021/TT-BCA. 

• Đảm bảo hồ sơ lưu trữ, biên bản kiểm tra rõ ràng, dễ truy xuất khi cần. 

Đọc thêm: Làm thế nào để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy tại nhà chung cư? 

Trách nhiệm phối hợp trong quản lý vận hành tòa nhà 

Theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP và Luật PCCC & CNCH 2024, trách nhiệm PCCC không chỉ thuộc về lực lượng chuyên môn mà còn được phân định rõ giữa các bên liên quan trong vận hành nhà chung cư: 

Chủ đầu tư và Ban Quản trị: 

• Đảm bảo phê duyệt, nghiệm thu hệ thống PCCC ngay từ giai đoạn thiết kế và xây dựng. 

• Lựa chọn đơn vị quản lý có năng lực triển khai PCCC thực tiễn, không chỉ đúng luật mà còn hiểu sâu đặc thù dự án. 
  

Đơn vị Quản lý Vận hành: 

• Xây dựng và thực hiện kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng định kỳ hệ thống PCCC, đúng theo Thông tư 17/2021/TT-BCA và các hướng dẫn mới nhất. 

• Tổ chức huấn luyện, diễn tập PCCC định kỳ cho cư dân và đội ngũ nhân sự theo kế hoạch hàng năm. 

• Theo dõi, kiểm tra và cập nhật trạng thái hoạt động của các thiết bị: từ hệ thống báo cháy, chữa cháy vách tường, bình chữa cháy, cho đến tầng lánh nạn, lối thoát hiểm. 

• Phối hợp với cơ quan chức năng và chủ đầu tư trong các đợt kiểm tra đột xuất hoặc định kỳ, đảm bảo đầy đủ hồ sơ, biên bản, và báo cáo. 

• Truyền thông và nâng cao ý thức cư dân: đưa nội dung PCCC vào các kênh nội bộ, bảng tin, app cư dân… giúp cư dân hiểu rõ trách nhiệm của mình. 

Cư dân và khách thuê: 

• Tuân thủ nội quy và không tự ý thay đổi kết cấu, hệ thống kỹ thuật (như phá bỏ tường ngăn cháy, chặn lối thoát hiểm). 

• Không sử dụng sai công năng không gian chung (như để xe, chất dễ cháy ở hành lang, buồng thang). 

• Tích cực tham gia các buổi huấn luyện, tập huấn, và nắm vững vị trí bình chữa cháy, họng nước vách tường gần nhất. 

Kết luận 

Năm 2025 với các quy định mới không chỉ đặt ra tiêu chuẩn kỹ thuật cao hơn, mà còn nhấn mạnh vai trò chủ động của mỗi người trong công tác PCCC. Chung cư an toàn không thể chỉ dựa vào thiết bị, mà cần sự phối hợp liên tục giữa chủ đầu tư, Ban Quản trị, Ban Quản lý và cộng đồng cư dân hay khách thuê. 

Tìm hiểu thêm về dịch vụ quản lý và vận hành bất động sản của Savills Việt Nam.