Impacts 2025: Rủi ro địa chính trị: Tác động đến bất động sản toàn cầu và cơ hội cho Việt Nam

Nội dung được trích từ Savills Impacts - báo cáo toàn cầu về các xu hương định hình thị trường bất động sản thế giới năm 2025, và đã được Savills Việt Nam chọn lọc, bổ sung góc nhìn thị trường trong nước.

Thế giới đang đối mặt với những chuyển dịch địa chính trị chưa từng có, tạo ra một làn sóng rủi ro mới: sâu rộng, khó lường và mang tính hệ thống. Rủi ro địa chính trị không còn là một yếu tố ngoại biên, mà đã trở thành yếu tố định hình các quyết định kinh tế, tài chính và đầu tư toàn cầu. Trong đó, thị trường bất động sản với đặc tính quy mô lớn, dài hạn và tính liên kết chặt chẽ với các biến động vĩ mô đang nằm trong tâm điểm của vòng xoáy thay đổi này. 

Rủi ro địa chính trị và tác động toàn cầu 

Theo khảo sát từ Savils Impacts 2025, trong thời gian vừa qua tại ba trung tâm đầu tư lớn bao gồm Châu Á – Thái Bình Dương, Châu Âu và Bắc Mỹ, yếu tố địa chính trị nằm trong nhóm ba mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư bất động sản. 

Sự bất định này khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài và quan sát thay vì đưa ra các quyết định đầu tư. Bà Emma Steele, Giám đốc Đầu tư Xuyên biên giới của Savills, nhận định: “Rủi ro địa chính trị đang buộc các quỹ đầu tư bất động sản phải cân nhắc lại chiến lược, dù một số vẫn duy trì cái nhìn tích cực nhờ khả năng sinh lời dài hạn của bất động sản”. 

1. Tác động tài chính  

Tác động của rủi ro địa chính trị là rõ rệt dù khó dự báo. Các cú sốc như trừng phạt kinh tế, gián đoạn chuỗi cung ứng hay các cuộc tấn công mạng thường gây ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tài chính, làm sụt giảm giá trị tài sản, tăng chi phí rủi ro và tác động lớn tới tâm lý của cả nhà đầu tư lẫn người tiêu dùng.  

Các nghiên cứu kinh tế chỉ ra rằng mỗi đợt leo thang căng thẳng địa chính trị đều đi kèm với đợt sụt giảm ngắn hạn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu và hàng hóa. Tuy nhiên, hậu quả dài hạn đáng lo ngại hơn lại nằm ở dòng vốn đầu tư doanh nghiệp. Doanh nghiệp có xu hướng trì hoãn đầu tư vào tài sản cố định, đòi hỏi chi phí lớn, lợi ích dài hạn và mức độ không chắc chắn cao như nhà máy, hạ tầng hay bất động sản. 

2. Dòng vốn FDI suy giảm 

Theo Savills Impacts, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đã suy giảm đáng kể. Giai đoạn 2023 - 2024, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào 20 nền kinh tế lớn nhất chỉ đạt trung bình 1,3% GDP – mức thấp nhất kể từ năm 1996, thấp hơn nhiều so với ngưỡng trung bình dài hạn là trên 2%. Việc các nước siết chặt kiểm soát dòng vốn FDI, nhất là trong các ngành chiến lược như chất bán dẫn, quốc phòng, năng lượng càng làm rõ xu hướng “hồi hương sản xuất” hoặc “gần bờ chuỗi cung ứng” của các doanh nghiệp. 

3. Tái cấu trúc chuỗi cung ứng

Đối với thị trường phụ thuộc dòng vốn lớn như bất động sản, xu hướng “co cụm địa lý” đang cho thấy những tác động nặng nề. Các doanh nghiệp tìm cách xây dựng chuỗi cung ứng gần thị trường tiêu thụ hơn đã làm thay đổi bản đồ đầu tư toàn cầu. Theo Báo cáo Đầu tư Thế giới 2024 của UNCTAD, các trung tâm sản xuất truyền thống tại Châu Âu và Bắc Mỹ đang dần được ưu tiên thay thế cho các quốc gia có chi phí thấp nhưng rủi ro cao. Tuy nhiên, mặt trái của sự phân mảnh địa chính trị là sự giảm hiệu quả kinh tế toàn cầu: chuỗi cung ứng kém linh hoạt hơn, dòng vốn không còn chảy đến nơi tối ưu, và nền kinh tế toàn cầu đánh mất lợi thế cạnh tranh từng có được nhờ vào tự do hóa thương mại và chuyên môn hóa. Ngoài ra, tâm lý e ngại rủi ro đang định hình một thế hệ nhà đầu tư và doanh nhân mới – dè dặt hơn và thận trọng hơn. 

Việt Nam: Ổn định trong biến động, cơ hội trong rủi ro 

Trong bối cảnh toàn cầu đầy biến động, Việt Nam nổi lên như một điểm sáng tương đối trong khu vực nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tiềm năng tăng trưởng dài hạn và chính sách mở cửa nhất quán. Quan trọng hơn, Việt Nam đang trong giai đoạn cải cách sâu rộng, đặc biệt là việc hoàn thiện khung pháp lý và ban hành các nghị định hướng dẫn, tạo ra môi trường đầu tư minh bạch, tiệm cận với thông lệ quốc tế.  

Theo đánh giá của bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, hiện nay quyết định đầu tư của các đối tác nước ngoài vào bất động sản Việt Nam không chỉ chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế truyền thống, mà còn bị chi phối mạnh bởi những chuyển động sâu rộng về địa chính trị, tái cấu trúc chuỗi cung ứng và xu hướng bảo hộ thương mại toàn cầu. 

Trong bối cảnh thế giới ngày càng phân cực, Việt Nam được nhiều tập đoàn đa quốc gia đánh giá là điểm đến chiến lược nhờ lập trường trung lập, ổn định chính trị và quan hệ đối tác toàn diện với cả Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản và EU. Nhờ đó, Việt Nam đang dần trở thành trung tâm kết nối mới trong chuỗi cung ứng khu vực, kéo theo nhu cầu tăng mạnh với bất động sản công nghiệp, logistics và nhà ở cho chuyên gia nước ngoài. 

Yếu tố tài chính vĩ mô cũng đóng vai trò không nhỏ. Các nhà đầu tư nước ngoài rất nhạy cảm với biến động tỷ giá và chi phí vốn, có thể làm xói mòn lợi nhuận khi hồi hương dòng tiền. Chính sách tín dụng và lãi suất điều hành trong nước cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển dự án và sức mua từ thị trường nội địa. Dù Việt Nam vẫn duy trì ổn định vĩ mô tốt hơn nhiều quốc gia mới nổi khác, nhưng trong bối cảnh toàn cầu bất định, dòng vốn FDI đòi hỏi sự thận trọng cao và cần các tín hiệu dự báo rõ ràng hơn.

1. Xu hướng đầu tư bất động sản tại Việt Nam 

1.1. Đề cao tính minh bạch và bền vững 

Chia sẻ về xu hướng đầu tư, bà Dung nhận định: “Các nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng ưu tiên những dự án đã có pháo lý rõ ràng. Họ sẵn sàng trả giá cao hơn cho tính minh bạch và khả năng hiện thực hóa nhanh dòng tiền. Thêm vào đó, nhiều quỹ đầu tư, đặc biệt là từ Châu Âu và Bắc Mỹ, bắt đầu đưa tiêu chí môi trường - xã hội - quản trị (ESG) thành điều kiện tiên quyết. Những dự án tích hợp không gian xanh, sử dụng vật liệu thân thiện và quản trị rủi ro tốt sẽ có lợi thế lớn”. 

1.2. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven 

Một thay đổi đáng chú ý nữa là sự dịch chuyển “khẩu vị” đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng vệ tinh. Trước tình trạng quỹ đất hạn chế và giá cao tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội tại các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Long An – những nơi đang được đầu tư mạnh mẽ về hạ tầng kỹ thuật và giao thông kết nối. 

Bất động sản vốn là ngành dễ bị ảnh hưởng bởi rủi ro địa chính trị. Tuy nhiên, trong khó khăn luôn tiềm ẩn cơ hội, đòi hỏi các nhà đầu tư và doanh nghiệp cần linh hoạt, thích nghi nhanh chóng. Đối với Việt Nam, những thách thức từ môi trường quốc tế chính là phép thử cho sức bền của nền kinh tế, hiệu quả của cải cách pháp lý và năng lực thực thi chính sách. 

2. Động lực chính thúc đẩy vốn FDI vào bất động sản Việt Nam 

Theo bà Dung, ba động lực chính sẽ thúc đẩy dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 bao gồm: sự hoàn thiện khung pháp lý, chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động và xu hướng thị trường hướng tới các phân khúc mới nổi cùng mô hình hợp tác linh hoạt. 

2.1. Cải cách pháp lý 

Trong đó, các văn bản pháp luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, cùng các nghị định hướng dẫn thi hành như Nghị định 96/2024/NĐ-CP, 102/2024/NĐ-CP và 103/2024/NĐ-CP đã góp phần đáng kể trong việc tháo gỡ vướng mắc kéo dài, tạo nền tảng pháp lý minh bạch và ổn định cho hoạt động đầu tư bất động sản. Các cải cách pháp lý này đang thiết lập một hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và phù hợp với thông lệ quốc tế, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, đặc biệt vào các phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp, đô thị, công nghiệp và nghỉ dưỡng. 

2.2. Chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động 

Hơn nữa, Việt Nam đang mở rộng và nâng cấp quan hệ Đối tác Chiến lược Toàn diện với nhiều quốc gia càng củng cố thêm sức hút của thị trường đối với các nước. Bất chấp tác động từ chính sách bảo hộ thương mại của Mỹ, các sự kiện ngoại giao vẫn diễn ra mạnh mẽ, đơn cử như việc từ đầu năm đến nay có rất nhiều quốc gia đã nâng cấp quan hệ ngoai giao như Pháp, Tây Ban Nha, Brazil, CH Séc, Ba Lan, Hungary, Thái Lan, Indonesia, Singapore, New Zealand, vvv. Thêm vào đó, Việt Nam còn là địa điểm tổ chức các hội nghị quốc tế lớn như P4G, UNCTAD, ASEAN Future Forum… 

2.3. Phân khúc mới nổi và mô hình hợp tác linh hoạt 

Cuối cùng, thị trường đang được dẫn dắt bởi các phân khúc mới nổi và mô hình hợp tác linh hoạt. Đơn cử, phân khúc trung tâm dữ liệu đang nổi lên mạnh mẽ. Việt Nam được đánh giá có tiềm năng trở thành trung tâm lưu trữ dữ liệu của khu vực. Các tập đoàn như Nvidia, Gaw Capital, Viettel IDC, CMC Telecom đang tăng tốc đầu tư vào lĩnh vực này. 

Tóm lại, nhờ nền tảng pháp lý ngày càng hoàn thiện và chiến lược ngoại giao kinh tế chủ động, có thể thấy Việt Nam đang từng bước khẳng định vị thế là điểm đến hấp dẫn cho dòng vốn bất động sản quốc tế. 

Tìm hiểu thêm về một số bài viết liên quan đến chủ đề IMPACTS 2025 

• Khách thuê nắm lợi thế khi thị trường văn phòng chuyển mình 
• 5 thay đổi lớn trong xu hướng định hình nhu cầu thuê văn phòng
• Việt Nam và cơ hội vươn lên bản đồ đầu tư của giới siêu giàu toàn cầu