Impacts 2025: Rủi ro khí hậu và bài toán thích ứng cho thị trường bất động sản TP.HCM và châu Á

Nội dung được trích từ Savills Impacts - báo cáo toàn cầu về các xu hương định hình thị trường bất động sản thế giới năm 2025, và đã được Savills Việt Nam chọn lọc, bổ sung góc nhìn thị trường trong nước.

Biến đổi khí hậu không còn là một cảnh báo xa vời, mà đã trở thành hiện thực hữu hình tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống đô thị – đặc biệt là thị trường bất động sản. Do đó, việc thích ứng khí hậu không chỉ là yêu cầu bắt buộc, mà còn mở ra cơ hội tái định hình thị trường.

Theo báo cáo Savills Impacts 2025, năm 2024 chứng kiến nhiều kỷ lục đáng báo động: nhiệt độ trung bình toàn cầu vượt ngưỡng 1,5°C so với thời kỳ tiền công nghiệp, cháy rừng càn quét Los Angeles giữa mùa đông, Tây Ban Nha hứng chịu lũ lụt, bão Helene tàn phá Đông Nam Hoa Kỳ, cùng các đợt nắng nóng cực đoan bao trùm châu Âu.

Trong bối cảnh này, các thành phố và ngành bất động sản buộc phải đặt khả năng thích ứng và chống chịu với rủi ro khí hậu vào trung tâm của mọi chiến lược phát triển – từ quy hoạch đô thị, xây dựng công trình, đến hoạt động đầu tư và vận hành. Ở châu Á, nơi nhiều siêu đô thị ven biển phát triển với tốc độ nhanh chóng, thách thức này càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Khi đô thị trở thành nơi hứng chịu biến đổi khí hậu

Hiện nay, mực nước biển đang dâng lên khoảng 0,33 cm mỗi năm. Các thành phố còn đối mặt với nguy cơ lũ quét do lượng mưa gia tăng và băng tan. Ngoài thiệt hại vật chất rõ ràng, các bất động sản trong khu vực dễ ngập lụt còn phải gánh thêm chi phí bảo hiểm tăng cao.

Nhiều thành phố lớn như Tokyo, Jakarta, Bangkok và Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang chứng kiến tình trạng biến đổi khí hậu chuyển từ rủi ro tiềm tàng thành mối đe dọa thực tế. Jakarta – thủ đô Indonesia – đang chìm xuống nhanh chóng, buộc chính phủ phải đưa ra quyết định xây dựng một thủ đô mới. 

Trong khi đó, TP.HCM – trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam – đang đối mặt với các thách thức nghiêm trọng như ngập lụt, xâm nhập mặn vào hệ thống cấp nước và sụt lún đất. Việc khai thác nước ngầm quá mức khiến sụt lún ngày càng trầm trọng, trong khi xâm nhập mặn làm gia tăng hạn hán và gây thiệt hại cho nông nghiệp.

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhận định: “Trên bình diện toàn cầu, TP.HCM là một trong những đô thị chịu ảnh hưởng nặng nề từ biến đổi khí hậu. Nơi đây là phần mở rộng của Đồng bằng sông Cửu Long, thành phố thường xuyên hứng chịu lũ lụt cực đoan cả từ thủy triều lẫn mưa gió mùa. Ngoài ra, xâm nhập mặn đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến hệ thống cấp nước và sản xuất nông nghiệp của Đồng bằng sông Cửu Long – khu vực được coi là vựa lúa lớn nhất của cả nước.”

Rủi ro tài sản và chi phí vận hành tăng cao

Không chỉ gây thiệt hại vật chất trực tiếp, biến đổi khí hậu còn làm gia tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và làm giảm giá trị đầu tư của các tài sản bất động sản. Những yếu tố này có thể khiến nhiều tòa nhà rơi vào tình trạng “tài sản mắc kẹt” – tức là không còn hấp dẫn để mua bán, đầu tư hoặc cho thuê.

Các công ty bảo hiểm – vốn phụ thuộc vào đánh giá rủi ro để tồn tại – là một trong những nhóm đầu tiên có phản ứng rõ rệt trước thực trạng này. Trong năm 2024, tổng thiệt hại toàn cầu do thiên tai đã lên đến 368 tỷ USD, theo số liệu từ hãng bảo hiểm Aon. Tại Mỹ, tỷ lệ chi phí bảo hiểm trên thu nhập từ bất động sản đã tăng gấp đôi trong vòng 5 năm qua.

Xu hướng này không chỉ giới hạn tại Hoa Kỳ mà đang lan rộng toàn cầu, bao gồm cả châu Á. Khi chi phí bảo hiểm tăng vọt hoặc trở nên không khả thi về mặt tài chính, các tài sản sẽ trở nên kém thanh khoản, khó bán hoặc khai thác hiệu quả. Các nhà đầu tư, đặc biệt là các quỹ lớn, đang ngày càng chú trọng đánh giá rủi ro khí hậu như một phần không thể thiếu trong quá trình ra quyết định.

Trong các phân khúc, bất động sản nhà ở chịu ảnh hưởng nặng nề hơn cả, do người dân thường cư trú lâu dài và khó di dời trong trường hợp xảy ra thiên tai. Ngược lại, bất động sản công nghiệp có vòng đời ngắn hơn và hiếm khi nằm trong khu vực rủi ro cao. Dù vậy, yếu tố vị trí vẫn mang tính quyết định, đặc biệt đối với các dự án cần kết nối với cảng biển, sân bay hoặc mạng lưới giao thông chiến lược.

Bà Marylis Ramos, Giám đốc bộ phận Savills Earth Advisory, nhấn mạnh: “Khả năng phục hồi của các tòa nhà sau thiên tai và hiện tượng thời tiết cực đoan sẽ đóng vai trò then chốt đối với tính bền vững của tài sản bất động sản. Việc chủ động thích ứng với rủi ro ngay từ bây giờ sẽ giúp tiết kiệm chi phí sửa chữa, phí bảo hiểm, tránh tổn thất về người thuê và bảo toàn hình ảnh thương hiệu.”

Không chỉ từng tòa nhà – cả thành phố phải thích ứng

Một số thành phố như Tokyo đã thể hiện vai trò tiên phong trong nỗ lực thích ứng với biến đổi khí hậu. Tokyo Resilience Project – kế hoạch dài hạn nhằm bảo vệ thành phố trong 100 năm tới – đã triển khai hàng loạt biện pháp nhằm tăng cường khả năng chống chịu trước động đất, lũ lụt và các hiện tượng thời tiết cực đoan. Một ví dụ điển hình là tòa tháp Mori JP, được thiết kế để chống động đất và lũ lụt, đồng thời có khả năng tự cung cấp điện và nhiệt nhờ hệ thống đồng phát năng lượng. Bên trong tòa nhà cũng được bố trí khu trú ẩn với sức chứa lên tới 3.600 người.

Ông Troy Gtiffiths cho biết, tại TP.HCM, các biện pháp ứng phó cũng đã được triển khai, bao gồm thử nghiệm giống lúa chịu mặn và đặt trọng tâm vào việc phát triển quy hoạch tổng thể nhằm phân bổ hiệu quả nguồn lực xử lý các nhu cầu hạ tầng.

Câu chuyện của Tokyo và TP.HCM cho thấy rõ một thực tế: dù một tòa nhà có khả năng chống chịu tốt, điều đó vẫn chưa đủ nếu hệ thống hạ tầng đô thị xung quanh không được nâng cấp đồng bộ. Việc ngập lụt thường xuyên hay mất kết nối giao thông sẽ khiến cả cộng đồng dân cư và người thuê bị ảnh hưởng nặng nề. Do đó, khả năng thích ứng cần được thực hiện ở cấp độ toàn thành phố – không thể chỉ là nỗ lực đơn lẻ.

Thích ứng khí hậu không chỉ là một yêu cầu bắt buộc, mà còn mở ra cơ hội để tái định hình thị trường bất động sản. Những chủ đầu tư và nhà phát triển tiên phong trong việc xây dựng các công trình có khả năng “chống chịu khí hậu” sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bền vững, từ đó nâng cao giá trị tài sản và uy tín thương hiệu. Đồng thời, các thành phố thể hiện được năng lực thích ứng tốt sẽ ngày càng thu hút thêm vốn đầu tư, doanh nghiệp và cư dân chất lượng cao.

TP.HCM, với vị trí đặc biệt và vai trò trung tâm kinh tế, không thể đứng ngoài làn sóng này. Việc quy hoạch lại thành phố, cải tạo hệ thống hạ tầng và khuyến khích phát triển công trình bền vững sẽ không chỉ giúp bảo vệ tài sản trước biến đổi khí hậu, mà còn củng cố sức hấp dẫn lâu dài của đô thị này trong mắt nhà đầu tư trong và ngoài nước.