Tổng quan thị trường căn hộ, chung cư Q1/2025

Trong báo cáo thị trường Bất động sản Quý 1/2025 của Savills vừa ra mắt, thị trường căn hộ, chung cư đánh dấu một giai đoạn biến động rõ nét tại TP.HCM và Hà Nội. Trong khi TP.HCM đối mặt với nguồn cung mới hạn chế và sức mua giảm do yếu tố mùa vụ, thì Hà Nội ghi nhận sức bật mạnh mẽ từ các đại đô thị với giá bán tiếp tục lập đỉnh.

1. Thị trường căn hộ TP.HCM

Nguồn cung mới sụt giảm, giao dịch chậm lại

Dưới tác động của kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán và sự chậm trễ trong tiến độ triển khai pháp lý, thị trường căn hộ mới tại TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung trong quý 1/2025.

Theo số liệu thống kê, chỉ có khoảng 800 căn hộ mới được chào bán, giảm đến 70% so với quý trước. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung này vẫn có mức tăng trưởng 29%. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới này đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án quy mô lớn tập trung tại TP. Thủ Đức và quận Bình Tân. Dự án mới duy nhất được giới thiệu ra thị trường trong quý là The 9 Stellars – Alta Heights, tọa lạc tại quận 9.

Phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong nguồn cung mới của thị trường. Toàn bộ số căn hộ mở bán mới trong quý đều thuộc phân khúc hạng B và hạng C. Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ, với mức giá dưới 50 triệu đồng/m² thông thủy, tiếp tục cho thấy sự khan hiếm. Phân khúc này chỉ chiếm 13% tổng nguồn cung mới, chủ yếu đến từ giai đoạn 2 của dự án Green Town tại quận Bình Tân.

Tình trạng giảm nguồn cung không chỉ diễn ra ở nguồn cung mới mà còn lan rộng ra toàn thị trường sơ cấp. Tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý 1/2025 chỉ đạt khoảng 5.000 căn, giảm 24% so với quý trước và chỉ tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chính của sự sụt giảm này là do nhiều dự án vẫn chưa có động thái mở bán trở lại, gây ra sự thiếu hụt nguồn cung trên thị trường.

Giao dịch căn hộ tại TPHCM chậm lại do mùa vụ và thiếu nguồn cung giá rẻ

Thị trường giao dịch căn hộ tại TP.HCM trong quý 1/2025 chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về số lượng giao dịch, chủ yếu do yếu tố mùa vụ sau Tết và tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ có mức giá phù hợp với đại đa số người mua.

Cụ thể, tổng số giao dịch căn hộ trong quý chỉ đạt khoảng 1.400 căn, giảm đến 46% QoQ. Mặc dù vậy, khi so sánh với cùng kỳ của hai năm trước, thị trường vẫn cho thấy những tín hiệu phục hồi nhất định, được thúc đẩy bởi các chính sách thanh toán linh hoạt và các chương trình ưu đãi vay mua nhà từ chủ đầu tư và ngân hàng.

Tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường căn hộ trong quý 1/2025 ở mức khá thấp, chỉ đạt 23%. Điều này cho thấy một lượng lớn hàng tồn kho vẫn chưa được thị trường hấp thụ. Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là các dự án mới có vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch và được hưởng lợi từ sự phát triển của hạ tầng lại ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng, lên tới 61%.

Điều này cho thấy người mua nhà ngày càng trở nên kỹ lưỡng hơn trong quyết định của mình, ưu tiên các yếu tố về chất lượng sống và tiềm năng tăng giá trong tương lai. Sự phân hóa rõ rệt trong tỷ lệ hấp thụ giữa các dự án cũng phản ánh nhu cầu thực tế của thị trường vẫn còn lớn, nhưng chưa được đáp ứng bởi nguồn cung hiện tại, đặc biệt là các sản phẩm có mức giá hợp lý. 

Tiến triển quy hoạch và pháp lý

Quy hoạch chung TP. Thủ Đức được phê duyệt vào tháng 1/2025 đang tạo ra động lực mới và mở ra những cơ hội tăng trưởng nguồn cung căn hộ dài hạn cho thị trường bất động sản TP.HCM. Theo quy hoạch này, TP. Thủ Đức hướng đến mục tiêu trở thành một đô thị hiện đại vào năm 2040, trong đó đặc biệt ưu tiên phát triển các dự án giao thông công cộng (TOD) với mật độ xây dựng cao.

Các khu vực được đánh giá là có tiềm năng phát triển mạnh mẽ bao gồm Thủ Thiêm, Trường Thọ, Long Bình và Long Trường. Quy hoạch này không chỉ định hướng cho sự phát triển của TP. Thủ Đức mà còn hứa hẹn sẽ mang đến nguồn cung căn hộ đa dạng trong tương lai.

Bên cạnh định hướng quy hoạch, các cơ quan chức năng cũng đang có những động thái tích cực trong việc tháo gỡ các rào cản pháp lý hiện tồn tại. Mục tiêu là đẩy nhanh quy trình phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng, ký kết hợp đồng mua bán và cấp sổ hồng cho người mua nhà.

Những tiến triển này được kỳ vọng sẽ tạo ra một nền tảng pháp lý vững chắc, thúc đẩy sự phát triển ổn định và bền vững cho thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn 2025–2027, trong đó TP. Thủ Đức sẽ đóng vai trò là một trong những khu vực động lực chính.

Triển vọng thị trường căn hộ TPHCM từ nay đến 2027

Nguồn cung tương lai đến cuối năm 2025 dự kiến chỉ đạt gần 7.000 căn, với 90% đến từ các giai đoạn tiếp theo của bảy dự án hiện hữu. Chỉ có bốn dự án mới mở bán, chiếm 10% tổng nguồn cung.

Đến năm 2027, thị trường căn hộ TP.HCM dự kiến đón nhận gần 40.000 căn hộ mới, trong đó:

• TP. Thủ Đức chiếm 55%
• Quận 7 và Bình Tân mỗi nơi chiếm 9%
• Phân khúc Hạng B chiếm 41%
• Phân khúc Hạng C chiếm 45%

Dù quý 1/2025 ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và giao dịch, thị trường vẫn có nhiều tín hiệu tích cực trong trung và dài hạn. Quy hoạch đô thị, hỗ trợ pháp lý và chính sách tài chính sẽ đóng vai trò then chốt trong việc kích thích nguồn cung và cầu ổn định trở lại từ 2026.

2. Thị trường căn hộ Hà Nội

Số lượng căn hộ bán và nguồn cung bất động sản mới giảm

Trong quý 1/2025, thị trường căn hộ mới tại Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung, đạt 7.940 căn, tương ứng với mức giảm 39% QoQ. Tuy nhiên, nếu so sánh với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung mới lại có mức tăng trưởng ấn tượng, lên đến 95%. Tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường đạt 11.168 căn, giảm 33% QoQ và 14% YoY, cho thấy sự thận trọng của các chủ đầu tư trong việc tung ra các dự án mới.

Số lượng căn hộ giao dịch thành công tại Hà Nội trong quý 1/2025 đạt 7.914 căn, giảm mạnh 41% QoQ. Mặc dù vậy, tương tự như nguồn cung, số lượng giao dịch vẫn tăng 49% QoQ. Phân khúc căn hộ hạng B tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, đóng góp đến 99% tổng lượng giao dịch. Một điểm đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt mức cao 84%, cho thấy thị trường Hà Nội vẫn duy trì được sức cầu mạnh mẽ đối với các dự án phù hợp với nhu cầu của người mua.

Các dự án bất động sản đại đô thị dẫn dắt nguồn cung và giao dịch

Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý 1/2025 tiếp tục chứng kiến sự dẫn dắt mạnh mẽ từ các dự án đại đô thị của Vinhomes. Cụ thể, ba dự án quy mô lớn là Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate đã chiếm một tỷ trọng áp đảo trên thị trường, đóng góp tới 89% tổng nguồn cung căn hộ mới. Không chỉ vậy, các dự án này còn ghi nhận sức tiêu thụ vượt trội, chiếm đến 90% tổng số căn hộ bán được trong quý.

Sức hút đặc biệt của các đại đô thị Vinhomes này đến từ hệ thống tiện ích đồng bộ và khép kín, bao gồm các trung tâm thương mại sầm uất, khu thể thao đa dạng, hệ thống trường học các cấp và bệnh viện hiện đại. Mặc dù vị trí có thể nằm ở khu vực xa trung tâm thành phố, nhưng sự đầu tư mạnh mẽ vào tiện ích đã bù đắp hoàn toàn, mang đến cho cư dân một môi trường sống chất lượng và đầy đủ tiện nghi, đáp ứng mọi nhu cầu sinh hoạt, vui chơi và học tập.

Giá bán căn hộ sơ cấp tại hà nội tăng đều trong 5 năm

Thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng giá ổn định, thể hiện rõ rệt trong quý 1/2025. Mức giá sơ cấp trung bình được ghi nhận là 79 triệu VNĐ/m², tăng 5% QoQ và đáng chú ý, tăng mạnh đến 32% YoY.

Thống kê trong vòng 5 năm qua cho thấy, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã có mức tăng trung bình ấn tượng là 22%/năm, cho thấy tiềm năng tăng trưởng giá trị bất động sản tại thủ đô.

Xét về khu vực, huyện Đông Anh ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất, đạt trung bình 42%/năm trong 5 năm qua. Sự tăng trưởng đột biến này có sự tác động không nhỏ từ dự án Vinhomes Global Gate. Trong khi đó, quận Tây Hồ hiện đang là khu vực có giá bán sơ cấp cao nhất trên thị trường, lên đến 185 triệu VNĐ/m².

Bên cạnh mức giá cao, Tây Hồ cũng cho thấy tốc độ tăng giá đáng kể, đứng thứ hai với mức tăng trung bình 40%/năm trong 5 năm qua. Điều này cho thấy sức hấp dẫn và tiềm năng tăng giá của các khu vực có vị trí đắc địa và hạ tầng phát triển tại Hà Nội.

Chênh lệch giá giữa sơ cấp và thứ cấp cao tại dự án Hạng A

Trong quý 1/2025:

• Giá bán căn hộ thứ cấp trung bình đạt 60 triệu VNĐ/m², giảm nhẹ 1% theo quý nhưng tăng mạnh 41% theo năm
• Chênh lệch giá giữa sơ cấp và thứ cấp:

- Hạng A: 52%

- Hạng B: 21%

Sự khác biệt này phản ánh chi phí đầu tư ban đầu cao, nhưng giá trị nắm giữ lâu dài tại các dự án cao cấp vẫn được duy trì ổn định.

Triển vọng thị trường căn hộ hà nội giai đoạn 2025–2026

Triển vọng thị trường căn hộ Hà Nội trong giai đoạn 2025–2026 cho thấy những tín hiệu đáng chú ý về nguồn cung mới. Theo dự báo, trong năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận khoảng 7.400 căn hộ mới được mở bán. Trong đó, phân khúc căn hộ hạng B được kỳ vọng sẽ chiếm tỷ trọng lớn nhất, lên đến 67% tổng nguồn cung mới.

Nhìn xa hơn, từ năm 2026 trở đi, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng mạnh mẽ với khoảng 80.900 căn hộ từ 99 dự án khác nhau dự kiến sẽ được giới thiệu ra thị trường. Về phân bố nguồn cung theo khu vực, ba quận được kỳ vọng sẽ dẫn đầu về số lượng căn hộ mới là Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai. Tổng nguồn cung từ ba quận này dự kiến sẽ chiếm đến 52% thị phần, cho thấy sự dịch chuyển và mở rộng của thị trường căn hộ ra các khu vực ngoại thành với quỹ đất phát triển lớn hơn.

Thị trường căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc với nhiều yếu tố tác động từ quy hoạch, pháp lý đến hành vi tiêu dùng. Dù còn nhiều thách thức, những tín hiệu tích cực đang dần xuất hiện – đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch hạ tầng đồng bộ và dự án quy mô lớn.

Để có cái nhìn toàn diện hơn và cập nhật sớm các xu hướng đầu tư bất động sản đáng chú ý, bạn có thể tải hoặc xem báo cáo chi tiết về thị trường BĐS quý 1/2025 tại TP.HCM và Hà Nội.