Hà Nội: Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven trở nên rõ nét

Khi bất động sản nội đô duy trì mức giá cao đi kèm hạn chế về quỹ đất để phát triển dự án mới, các khu vực vùng ven đang tạo nên xu hướng dịch chuyển rõ nét, được trợ lực bởi quy hoạch bài bản kèm các dự án hạ tầng kết nối hướng tâm.  

1. Giá nhà nội đô cao thúc đẩy bất động sản vùng ven

Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội, đến năm 2030, dân số thường trú khoảng 11 triệu người, tăng so với mức hiện tại 9 triệu người, ngoài ra dân số vãng lai là 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa đạt 70% vào năm 2030, tăng từ mức hiện tại là 49%. 

Trong bối cảnh đó, Hà Nội sẽ cần một lượng lớn nguồn cung nhà ở mới. Tuy nhiên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá dù nguồn cung nhà ở trong thời gian qua ghi nhận nhiều cải thiện nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu lớn của thị trường. Sự chênh lệch cung-cầu đã khiến giá nhà tại nội đô Hà Nội liên tục tăng cao. Theo ghi nhận của Savills tại thời điểm Q4/2024, giá trung bình thứ cấp tại các quận nội thành Hà Nội trong các dự án đô thị đang nằm trong khoảng từ 190 - 450 triệu đồng/m2 đất đã có nhà cho loại hình Biệt thự, Liền kề là từ 160 - 270 triệu đồng/m2. Đối với căn hộ, giá thứ cấp trung bình của các quận nội thành trong các dự án căn hộ cao tầng là khoảng từ 65 - trên 300 triệu đồng/m2.    

Giám đốc Cấp cao của Savills Hà Nội đánh giá mặt bằng giá cao đã ảnh hưởng đáng kể tới nhóm người mua với nhu cầu ở thực, đặc biệt là người mua tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Ngay cả khi xem xét đến phương án vay ngân hàng hay sử dụng đòn bẩy tài chính, việc tiếp cận nhà ở khu vực nội đô vẫn là bài toán khó. 

2. Nhu cầu hướng về thị trường vùng ven 

Quỹ đất nội đô hạn chế

Trước mức giá nhà ở nội đô neo ở mức cao và khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng hạn chế, thị trường ghi nhận xu hướng mở rộng nhu cầu tìm kiếm nhà ở ra các khu vực ngoài trung tâm. Theo bà Hằng: “Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đã trở nên rõ nét khi quỹ đất tại khu vực nội đô đang dần thu hẹp, ngay cả các khu vực giáp Vành đai 2 và Vành đai 3 cũng gần như không còn quỹ đất để phát triển thêm dự án. Đồng thời, xu hướng này còn được thúc đẩy bởi chính sách giãn dân kết hợp với định hướng phát triển hạ tầng đồng bộ theo Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch Thủ đô Hà Nội”. 

Chính sách giãn dân và quy hoạch đô th���

Mục tiêu lớn hơn được đặt ra trong Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 là xây dựng một đô thị hiện đại, thông minh, xanh và bền vững. Để hiện thực hóa mục tiêu đó, Hà Nội đang điều chỉnh định hướng quy hoạch phát triển đô thị, trong đó nổi bật là chính sách giãn dân ra khỏi khu vực nội đô nhằm giảm áp lực hạ tầng và phân bổ lại mật độ cư trú. 

Các khu vực bảo tồn như phố cổ, khu phố cũ, khu vực Hồ Gươm, Ba Đình, Hồ Tây, Hoàng thành Thăng Long… sẽ được khuyến khích di dời dân cư để phát triển thành không gian phục vụ du lịch, thương mại và văn hóa. Đồng thời, đô thị trung tâm sẽ được mở rộng theo hướng Tây và Nam, gắn kết với hành lang đô thị Vành đai 4 và mở rộng về phía Bắc tới đô thị Sóc Sơn. 

Để hiện thực hóa định hướng giãn dân, Hà Nội đang đẩy mạnh đầu tư mạnh vào hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật và tiện ích xã hội tại các đô thị vùng ven. Ba khu vực chính được chú trọng phát triển bao gồm phía Tây và Nam, phía Đông và phía Bắc sông Hồng được quy hoạch bài bản theo chức năng đặc thù và đều được phát triển theo mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị theo hướng phát triển giao thông công cộng).  

Những khu vực này liên kết chặt chẽ với mạng lưới giao thông đô thị hiện đại bao gồm kết cấu vành đai hướng tâm và các tuyến metro. Đặc biệt, việc triển khai các tuyến đường Vành đai 3,5 hay Vành đai 4 sẽ đóng vai trò huyết mạch, kết nối thuận tiện từ khu vực vùng về khu vực trung tâm, góp phần thúc đẩy nhu cầu tìm mua nhà ở tại các khu vực này.  

Dự án đại đô thị tại khu vực vùng ven thu hút lượng giao dịch ấn tượng

Song song với đó, bà Hằng cho biết chính các dự án đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven cũng được triển khai đồng bộ về hạ tầng giao thông, hệ thống tiện ích nội khu và thu hút được lượng giao dịch đáng kể. Đơn cử, dự án Vinhomes Ocean Park tại Gia Lâm ghi nhận nhu cầu tăng cao trong Quý 4.2024, với tỷ trọng bán ra đạt trên 50%. Các dự án tại khu vực ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, Thường Tín và Long Biên đồng thời ghi nhận nguồn cầu lớn. Đông Anh dẫn đầu với 84% lượng giao dịch sơ cấp tương đương 2.799 căn. Theo sau là Mê Linh và Thường Tín, mỗi khu vực chiếm 4% lượng giao dịch, tương đương với khoảng 140 căn đã bán. 

Lời khuyên cho người mua nhà

Dù tiềm năng, nhưng việc phát triển hạ tầng vùng ven cũng đi kèm không ít thách thức. Thời gian thực hiện các dự án lớn có thể kéo dài nhiều năm, trong khi chi phí đầu tư lớn có thể gây áp lực lên ngân sách và đẩy giá đất tăng cao. Bên cạnh đó, nguy cơ đầu cơ khi có thông tin quy hoạch khiến giá bất động sản vượt xa giá trị thực.  

Bà Hằng khuyến nghị người mua cần cân nhắc kỹ các yếu tố về tiến độ hạ tầng, năng lực và uy tín của chủ đầu tư và tính minh bạch về pháp lý dự án để giảm thiểu rủi ro khi lựa chọn các dự án nhà ở gắn liền với phát triển hạ tầng mới.