Tổng quan thị trường căn hộ dịch vụ TPHCM và Hà Nội Q4/2024

Theo Báo cáo thị trường Q4/2024 của Savills, thị trường căn hộ dịch vụ (CHDV) tại TP.HCM và Hà Nội có diễn biến trái chiều. Tại TP.HCM, sự suy giảm của dòng vốn FDI cùng với cạnh tranh gia tăng từ phân khúc căn hộ cho thuê đã ảnh hưởng đến thị trường. Trong khi đó, Hà Nội duy trì sự ổn định nhờ nhu cầu thuê cao từ doanh nghiệp và nguồn cung mới hạn chế. Tìm hiểu thêm trong Báo cáo thị trường Q4/2024 của Savills.

1/ Tổng quan Thị trường Căn hộ dịch vụ TP.HCM 

1.1/ Nguồn cung giảm

Trong Q4/2024, tổng nguồn cung tại thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM suy giảm 3% QoQ, nhưng vẫn ổn định YoY với hơn 8,000 căn hộ. Sự sụt giảm chủ yếu do:  

• 55 căn hộ hạng A tại Indochine Park Tower đóng cửa. 
• 175 căn hộ dịch vụ được chuyển đổi sang khách sạn tại hai dự án. 

Nguồn cung căn hộ dịch vụ trong tương lai vẫn hạn chế, với chỉ chín dự án dự kiến ra mắt trước năm 2027, bổ sung khoảng 700 căn hộ vào thị trường. Phân khúc Hạng B chiếm ưu thế, chiếm 67% tổng nguồn cung mới, với quy mô trung bình 160 căn hộ mỗi dự án. Trong khi đó, sự cạnh tranh từ căn hộ cho thuê tiếp tục tạo áp lực lên thị trường. 

1.2/ Tình hình hoạt động trong phân khúc Căn hộ dịch vụ TP.HCM

Kể từ năm 2021, thị trường căn hộ dịch vụ duy trì đà tăng trưởng ổn định:

• Tỷ lệ lấp đầy tăng trung bình 4 ppts mỗi năm.
• Giá thuê tăng trung bình 1% mỗi năm.

Trong năm 2024, tỷ lệ lấp đầy giảm 3 ppts YoY, xuống còn 79%, chủ yếu do nhu cầu lưu trú ngắn hạn suy yếu trong Q3/2024. Giá thuê duy trì ổn định ở mức 515.000 VNĐ/m²/tháng. 

Tuy nhiên, thị trường ghi nhận sự cải thiện trong Q4/2024, giá thuê tăng 2% QoQ và YoY, đạt 522.000 VNĐ/m²/tháng, nhờ chính sách điều chỉnh giá thuê và nhu cầu cao vào dịp cuối năm. Tỷ lệ lấp đầy tăng 5 ppts QoQ và 1 ppts YoY, đạt 82%, được thúc đẩy nhờ  nhu cầu từ Việt kiều, du khách quốc tế và khách doanh nghiệp.Lượng tiêu thụ khả quan với 315 căn hộ, dẫn đầu bởi phân khúc Hạng A chiếm 3%, Hạng B chiếm 77%, được thúc đẩy bởi nhu cầu lưu trú ngắn hạn, và Hạng C chiếm 20%. 

1.3/ Thách thức và Triển vọng của Thị trường TP.HCM năm 2025

Thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM đối mặt với nhiều thách thức do dòng vốn FDI suy giảm và áp lực cạnh tranh gia tăng từ căn hộ cho thuê. Năm 2024, FDI vào TP.HCM giảm 49% YoY, xuống còn 3 tỷ USD, trong khi vốn đăng ký mới giảm 15% YoY, đạt 511 triệu USD.  Xu hướng suy giảm vốn đầu tư nước ngoài có thể ảnh hướng đến nhu cầu đối với căn hộ dịch vụ cao cấp. 

Ngoài ra, thị trường căn hộ cho thuê tiếp tục tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ, do giá thuê căn hộ dịch vụ cao hơn từ 45-112% so với căn hộ cao cấp, khiến khả năng chi trả trở thành mối quan tâm chính của người thuê. Đến năm 2027, thị trường sẽ đón nhận hơn 5.000 căn hộ cho thuê thuộc phân khúc Hạng A & B, làm gia tăng thêm áp lực cạnh tranh. 

2/ Tóm lược thị trường Căn hộ dịch vụ Hà Nội

2.1/ Tình hình hoạt động cải thiện tại Thị trường Hà Nội trong Q4/2024

Thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng trưởng trong Q4/2024, với tổng nguồn cung đạt 6,246 căn hộ từ 64 dự án. Nguồn cung duy trì ổn định QoQ và tăng 3% YoY, chủ yếu nhờ vào việc ra mắt Swiss-Belresidences Hà Nội trong 3/2024. 

Tỷ lệ lấp đầy cải thiện, tăng 2 ppts QoQ và YoY, đạt 84%. Phân khúc Hạng A và B ghi nhận mức tăng trưởng tỷ lệ lấp đầy cao nhất, trong khi Hạng C giảm 2 ppts. 

Giá thuê cũng tăng, với mức tăng trung bình 1% QoQ và 2% YoY. Tuy nhiên, Hạng C là phân khúc duy nhất ghi nhận giá thuê giảm, phản ánh sự thay đổi trong xu hướng nhu cầu của thị trường. 

2.2/ Nhu cầu đối với Căn hộ dịch vụ đến từ các khu công nghiệp

Dòng vốn FDI vào Việt Nam duy trì mạnh mẽ trong năm 2024, với tổng vốn FDI đăng ký đạt 38.2 tỷ USD từ 3,375 dự án mới. Vốn FDI thực hiện đạt 25.4 tỷ USD, tăng 9% YoY, mức tăng cao nhất được ghi nhận. Hà Nội thu hút 2.2 tỷ USD từ 293 dự án mới, tăng 30% YoY, đứng thứ năm trên toàn quốc sau Bắc Ninh, Hải Phòng, TP.HCM và Quảng Ninh. 

Phân khúc khu công nghiệp (KCN) tại Hà Nội đang được mở rộng, thúc đẩy nhu cầu về căn hộ dịch vụ. Đến tháng 11/2024, Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch ba khu công nghiệp mới tại Thường Tín và Sóc Sơn, với tổng diện tích lên đến 600 ha:

• KCN Bắc Thường Tín – 137 ha
• KCN Phụng Hiệp – 175 ha
• KCN Sóc Sơn – 324 ha

Hà Nội hiện có 10 khu công nghiệp hoạt động với tổng diện tích 1,300 ha, trong đó 9 khu đã được lấp đầy. Việc mở rộng các khu công nghiệp này dự kiến sẽ làm gia tăng nhu cầu về căn hộ dịch vụ, đặc biệt các chuyên gia, kỹ sư và  kỹ thuật viên quốc tế ở các lĩnh vực phát triển mạnh.

2.3/ Nguồn cung CHDV trong 2025 và tương lai

Thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ tăng trưởng mạnh mẽ,  với 17 dự án mới dự kiến cung cấp thêm 4,077 căn từ năm 2025 trở đi. Riêng trong năm 2025, bảy dự án sẽ ra mắt 2,889 căn, trong đó Tây Hồ View Complex dẫn đầu với quy mô lớn nhất trong phân khúc hạng A. Đến năm 2026, Quận Tây Hồ sẽ tiếp tục đón nhận thêm 162 căn hộ mới. 

Thị trường thứ cấp sẽ chiếm 83% nguồn cung tương lai, trong khi 17% còn lại tập trung tại khu vực phía Tây, phản ánh xu hướng phát triển đang dịch chuyển. 

Căn hộ dịch vụ có thương hiệu sẽ chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm 87% nguồn cung tương lai. Các thương hiệu khách sạn quốc tế hàng đầu gia nhập phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội bao gồm The Ascott, Lotte Group, Parkroyal Serviced Suites Ha Noi, Shilla Hotels & Resorts, Hilton và Hyatt. Điều này càng củng cố sức hấp dẫn của Hà Nội như một điểm đến lý tưởng cho người nước ngoài và khách thuê doanh nghiệp. 

Truy cập báo cáo Thị Trường Quý 4/2024 của Savills để biết thêm thông tin tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam trong quý vừa qua.