Toàn cảnh Thị trường Căn hộ Q4/2024

Thị trường căn hộ Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong Q4/2024, thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư và người mua nhà. Báo cáo Thị trường Q4/2024 của Savills cung cấp cái nhìn tổng quan về diễn biến thị trường căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội trong quý vừa qua. 

1. Thị trường căn hộ TP.HCM

1.1. Nguồn cung cải thiện nhưng vẫn hạn chế

Trong Q4/2024, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp, đạt 6.500 căn, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Mặc dù lượng cung mới đạt 2.700 căn, tăng 243% theo quý, con số này vẫn thấp hơn 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tổng nguồn cung sơ cấp trong năm 2024 đạt gần 11.900 căn, tăng 10% so với năm trước. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ hạng C vẫn gặp tình trạng khan hiếm, chỉ còn khoảng 1.300 căn – mức thấp nhất trong 10 năm qua. 

1.2. Dẫn dắt thị trường bởi các dự án cao cấp

Trong Q4/2024, giao dịch căn hộ cao cấp đạt 2.700 căn, tăng 43% QoQ mặc dù giảm 10% YoY. Tỷ lệ hấp thụ của căn hộ cao cấp đạt 42%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 1 điểm phần trăm theo năm. Đáng chú ý, giao dịch căn hộ có giá trên 80 triệu VNĐ/m² tăng vọt 561% theo quý và 2.118% theo năm, chiếm 76% tổng số giao dịch. 

Trong năm 2024, tổng số giao dịch căn hộ đạt 8.000 căn, tăng 29% so với năm trước, trong đó phân khúc hạng B chiếm 67%, hạng C chiếm 28% và hạng A chiếm 5%, cho thấy nhu cầu vẫn tập trung vào các sản phẩm trung cấp và cao cấp, trong khi phân khúc giá rẻ vẫn còn bị bỏ ngõ.

1.3. Xu hướng dịch chuyển nhu cầu

Do sự khan hiếm của căn hộ có giá 50 triệu VNĐ/m², người mua đã dần chuyển hướng tìm kiếm tại các khu vực ven trung tâm như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ dao động từ 30-40 triệu VNĐ/m², tạo cơ hội sở hữu cho nhiều khách hàng. 

Xu hướng này đã thúc đẩy thị trường căn hộ tại Bình Dương tăng trưởng mạnh, với mức giao dịch tăng trên 200% so với năm trước, khẳng định vai trò ngày càng quan trọng của các khu vực ngoại vi trong bối cảnh giá bất động sản trung tâm tiếp tục tăng cao. 

1.4. Triển vọng thị trường căn hộ TP.HCM 2025 

Dự báo từ năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục đón nhận nguồn cung mới đáng kể, với hơn 10.000 căn hộ được dự kiến sẽ được tung ra thị trường, trong đó phân khúc hạng B chiếm 54%. 

Đến năm 2027, tổng nguồn cung căn hộ TP.HCM dự kiến đạt khoảng 46.000 căn từ 69 dự án, trong đó TP. Thủ Đức chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và Quận 7 chiếm 10%. Với xu hướng hiện nay, các căn hộ hạng A và B sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi phân khúc giá rẻ vẫn đối mặt với nhiều thách thức. 

2. Thị trường căn hộ Hà Nội

2.1. Lượng mở bán cao nhất từ năm 2020

Trong Q4/2024, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận làn sóng mở bán mạnh mẽ với nguồn cung mới đạt 12.972 căn, tăng 146% QoQ và 351% YoY. Nguồn cung sơ cấp đạt 16.629 căn, tăng 58% QoQ và 40% YoY. 

Tổng nguồn cung mới trong năm 2024 đạt 24.996 căn, mức cao nhất trong 5 năm qua, trong đó hân khúc hạng B chiếm 97% thị phần, nhờ sự đóng góp lớn từ các dự án quy mô như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City (chiếm 89% nguồn cung mới). 

2.2. Hiệu suất bán hàng ấn tượng

Kết quả giao dịch trong Q4/2024 cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội rất khả quan, với 13.401 căn được bán, tăng 96% QoQ và 340% YoY. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới chiếm 83% tổng số, với tỷ lệ hấp thụ đạt tới 85%. 

Giá sơ cấp trung bình tăng lên 75 triệu VNĐ/m², tăng 9% QoQ và 29% YoY. Dù tình trạng thiếu hụt nguồn cung đang được cải thiện, giá bán vẫn duy trì ở mức cao, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ của thị trường. 

2.3. Phân khúc giá bán phổ biến

Trong năm 2024, căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 59% tổng số giao dịch, tăng đáng kể so với 2% vào năm 2020. Căn hộ có giá từ 2-4 tỷ VNĐ chiếm 40%, chỉ có 1% giao dịch dưới 2 tỷ VNĐ. 

2.4. Thị trường căn hộ thứ cấp vững mạnh

Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt các dự án gần các trạm của Metro Line 2A và 3, giá giao dịch thứ cấp tăng 24% QoQ, vượt mức trung bình thị trường 4 điểm phần trăm. 

Từ năm 2020, giá thứ cấp tăng trung bình 22% mỗi năm, trong đó phân khúc hạng C tăng mạnh nhất (26%/năm), theo sau là hạng B (20%) và hạng A (19%). 

2.5. Yếu tố thúc đẩy nhu cầu 

Nhu cầu căn hộ tại Hà Nội chủ yếu được dẫn dắt bởi người mua trong nước. Các yếu tố dài hạn như sự di cư ròng tích cực và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ là rất quan trọng để duy trì nhu cầu ổn định. 

Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, dân số cố định dự kiến sẽ đạt 11 triệu người, tăng đáng kể so với mức hiện tại là 9 triệu người. Ngoài ra, dân số tạm trú sẽ là 1,5 triệu người. Tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt 70% vào năm 2030, tăng đột ngột so với mức hiện tại là 49%. Điều này là một yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu về nhà ở trong tương lai. 

2.6. Triển vọng thị trường căn hộ Hà Nội 2025

Dự báo, năm 2025 sẽ có khoảng 25.200 căn mới ra mắt, với phân khúc hạng B chiếm 88% tổng nguồn cung, trong đó các dự án quy mô lớn chiếm 70% thị phần. Từ năm 2026 trở đi, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến sẽ đón thêm khoảng 70.000 căn từ 91 dự án, với các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức và Hoàng Mai chiếm tới 52% tổng nguồn cung, khẳng định tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai.

Xem thêm chi tiết trong Báo cáo Thị trường Q4/2024 của Savills vừa công bố.