So Sánh Luật Nhà Ở 2023 Và 2014 Cùng Những Tác Động Đến Hoạt Động Quản Lý Vận Hành Tòa Nhà

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, bao gồm những thay đổi có tác động tích cực tới thị trường bất động sản nói chung cũng như công tác quản lý vận hành tòa nhà nói riêng. Ông Trần Ngọc Duy, Phó Giám đốc, Bộ phận Quản lý Bất động sản, Savills Hà Nội nhận định, Luật Nhà ở 2023 làm rõ một số điểm so với Luật Nhà ở 2014, hỗ trợ giải quyết những tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và đơn vị quản lý, đồng thời quy định cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của các bên liên quan. Tuy nhiên, thời gian hiệu lực của Luật được đẩy sớm hơn so với kế hoạch ban đầu là tháng 1/2025, đặt sức ép nhất định cho các dự án trong khâu chuẩn bị và hiệu chỉnh phương thức quản lý vận hành.  

Bài viết sau đây sẽ phân tích những thay đổi đáng chú ý trong Luật Nhà ở 2023 so với Luật Nhà ở 2014, trong đó tập trung vào ba điểm chính có tác động lớn đến công tác quản lý tòa nhà, nhằm hỗ trợ chủ đầu tư đẩy nhanh quá trình điều chỉnh và áp dụng Luật mới, cũng như duy trì công tác vận hành hiệu quả. Đó là định nghĩa về phí dịch vụ, nguồn thu khu vực sở hữu chung và thời hạn hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà. 

NHỮNG THAY ĐỔI VỀ PHÍ DỊCH VỤ

Luật Nhà ở 2023 đưa ra định nghĩa mới về phí dịch vụ quản lý vận hành, yêu cầu chủ đầu tư tách riêng các khoản phí như bảo hiểm cháy, nổ và thù lao Ban Quản trị khỏi phí dịch vụ. Điều này không chỉ đảm bảo tính minh bạch trong việc thu chi mà còn giúp cư dân hiểu rõ hơn về cấu thành và mục đích sử dụng của từng khoản phí. Mặc dù có những thay đổi về hình thức nộp phí, tổng chi phí mà cư dân cần đóng hàng tháng hầu như không bị ảnh hưởng, trừ trường hợp có điều chỉnh phí dịch vụ theo quy định mới của Luật.  

NHỮNG THAY ĐỔI VỀ NGUỒN THU TỪ VIỆC KHAI THÁC KHU VỰC CHUNG

Việc nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung của tòa nhà như quảng cáo thang máy, viễn thông, trông giữ xe hai bánh... được nộp vào tài khoản quỹ bảo trì thay vì áp dụng là khoản bù đắp cho quỹ vận hành sẽ tạo cơ chế thuận lợi cho việc tạo lập, bổ sung quỹ bảo trì cho các toà nhà không có hoặc chưa được bàn giao quỹ bảo trì.  

Tuy nhiên, do hầu hết các chi phí duy trì hoạt động tại khu vực sở hữu chung trước đó được trích từ quỹ vận hành của tòa nhà, quy định mới đặt ra bài toán cho các dự án trong việc cân đối tỷ lệ phân bổ chi phí để đảm bảo duy trì công tác vận hành ổn định trong giai đoạn chuyển giao hay xác định lại phí quản lý và các khoản phí cư dân cần đóng góp chung theo đúng quy định hiện hành. 

NHỮNG THAY ĐỔI VỀ THỜI HẠN HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH 

Việc rút ngắn thời hạn hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đòi hỏi các đơn vị quản lý chú trọng nâng cao hiệu quả vận hành nhằm đảm bảo năng lực cạnh tranh của đơn vị và dự án trên dài hạn. Do đó, chủ đầu tư cần lựa chọn công ty quản lý bất động sản uy tín và phối hợp chặt chẽ trong công tác vận hành để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên. 

NHỮNG ĐIỀU CHỦ ĐẦU TƯ CẦN LƯU Ý TRONG VIỆC THỰC HIỆN LUẬT NHÀ Ở SỬA ĐỔI 2023 

• Loại bỏ các nguồn thu đến từ khai thác khu vực sở hữu chung khỏi nguồn thu để cấu thành giá phí dịch vụ quản lý trên ngân sách theo đúng Luật Nhà ở sửa đổi. 
• Tính toán và điều chỉnh ngân sách vận hành trước những thay đổi về cấu thành phí dịch vụ, nguồn thu – chi tại dự án. 
• Thông báo kịp thời, đầy đủ tới cư dân.  
• Trong trường hợp tăng phí dịch vụ, cần xác định đơn giá, xây dựng kế hoạch rõ ràng và tổ chức Hội nghị Nhà chung cư để thông báo/lấy ý kiến cư dân trước khi triển khai thực hiện. 

Đối với Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư cần tiếp tục cập nhật các văn bản, hướng dẫn tiếp theo để đưa ra các quyết định phù hợp với Luật và tình hình tài chính của dự án. 

Tìm hiểu thêm về dịch vụ Tư vấn Quản lý Bất động sản của chúng tôi.

Có thể bạn quan tâm: 

• Tổng hợp các vấn đề tài chính thường gặp khi vận hành dự án - Phần 1 
• Tổng hợp các vấn đề tài chính thường gặp khi vận hành dự án - Phần 2 
• Các bước tính toán và xây dựng ngân sách vận hành