Tổng hợp những thách thức khi quản lý vận hành khu đô thị phức hợp

Sở hữu quy mô lớn cùng đặc thù phức hợp các loại hình cao tầng – thấp tầng khác nhau, các dự án khu đô thị đòi hỏi những giải pháp quản lý vận hành chuyên biệt. Với kinh nghiệm đúc rút từ quá trình tư vấn và vận hành đa dạng dự án bất động sản hơn 29 năm qua tại thị trường Việt Nam, chuyên gia Savills sẽ chỉ ra những thách thức và cách chúng tôi vận hành khu đô thị.

Khu đô thị phức hợp là một loại hình phát triển đô thị đa chức năng, được xây dựng phức hợp với nhiều công trình cao tầng – thấp tầng và cơ sở hạ tầng. Bên cạnh chức năng dân cư, các khu đô thị hiện nay còn thực hiện các chức năng thương mại, dịch vụ, tài chính, giải trí… nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu sinh hoạt của cộng đồng, tiêu biểu có thể kể đến như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, quảng trường, công viên, nhà hàng, khách sạn và các loại hình công trình công cộng khác phục vụ dân cư. 

Với quy mô và mật độ dân số lớn khoảng 4.000 – 5.000 người, cùng hệ thống tiện ích và các loại hình nhà ở/kinh doanh đa dạng, việc lập kế hoạch và chiến lược quản lý khu đô thị đòi hỏi kinh nghiệm và sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận chuyên môn. Thực tế, dự án khu đô thị được quản lý vận hành tốt không những duy trì được giá trị ban đầu mà còn giúp giá trị đó tăng lên theo thời gian. Giá trị của hoạt động vận hành mang tính chất chuyên nghiệp nằm ở tính hiệu quả dài hạn và khả năng quản lý các vấn đề; dự án càng lớn thì càng đòi hỏi doanh nghiệp quản lý vận hành cung cấp dịch vụ có hệ thống và chuyên nghiệp hóa.  

Xem thêm: Đại đô thị và bài toán thanh khoản dự án hưởng lợi từ quản lý vận hành bất động sản

Quản lý an ninh và an toàn 

Một trong những thách thức lớn đối với việc vận hành dự án khu đô thị là quản lý yếu tố an ninh và an toàn. Đặc điểm chung của khu đô thị phức hợp cao tầng - thấp tầng là sở hữu hệ thống tiện ích đa dạng và có tính mở, tạo điều kiện để cư dân giao lưu, gặp gỡ, từ đó xây dựng văn hóa cộng đồng phong phú. Điều này cũng đặt ra bài toán làm thế nào để cân bằng giữa tính riêng tư - kết nối cho cư dân nội khu cũng như đảm bảo trải nghiệm hài lòng cho khách bên ngoài tới thăm dự án.    

Để giải quyết bài toán này, việc xây dựng một quy trình giám sát an ninh 24/7 là điều cần thiết. Đơn vị quản lý cần có kế hoạch phân bổ nhân sự rõ ràng, đảm bảo đội an ninh luôn túc trực và tuần tra định kỳ các khu vực để nắm bắt và xử lý nhanh các vấn đề phát sinh. Việc thiết lập hệ thống an ninh đa lớp kết hợp giữa máy móc và con người cũng đóng vai trò quan trọng, giúp dự án nắm rõ lưu lượng và thông tin của cư dân, khách thuê, hay khách thăm ra vào khu đô thị hàng ngày và tối ưu chi phí cho nhân sự trực.  

Quy trình này đòi hỏi hiểu biết sâu về các lĩnh vực như sở hữu chung/riêng, kỹ thuật, nhân sự... để đảm bảo việc xây dựng chiến lược quản lý an ninh và an toàn khu đô thị hiệu quả. Với kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực Quản lý Bất động sản, Savills đang đồng hành cùng chủ đầu tư của nhiều dự án khu đô thị lớn như Vista Lago, Mailand Hanoi City hay Avenue Garden, đảm bảo môi trường sống an toàn cho cộng đồng cư dân.

Quản lý năng lượng

Tối ưu năng lượng sử dụng là một bài toán không hề mới, nhưng đặc biệt quan trọng tại các dự án đô thị phức hợp và có hệ thống tiện ích nội khu đa dạng. Việc tối ưu năng lượng đóng vai trò quan trọng, góp phần duy trì chất lượng dự án, bảo vệ môi trường và tiết kiệm chi phí vận hành trong dài hạn. 

Năm 2023, trong chương trình ESG do Đội ngũ Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội tổ chức, các dự án thấp tầng chúng tôi quản lý đã tiết kiệm được 19% mật độ điện tiêu thụ/diện tích sử dụng so với năm 2022. Chương trình ESG được xem là chiến dịch thường niên của Đội ngũ Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội, tổ chức lần đầu tiên vào năm 2020. Chương trình đặt mục tiêu thúc đẩy các dự án thực hiện sáng kiến đổi mới giúp tiết kiệm nước, điện năng và giảm thiểu khí thải carbon trong quá trình vận hành theo định hướng của Tập đoàn; cũng như thay đổi nhận định của các đối tác về tầm quan trọng của công tác vận hành xanh nhằm mang lại những giá trị bền vững cho toàn ngành bất động sản nói chung. 

Dưới đây là tổng hợp một số giải pháp nổi bật có thể thực hiện ổn định trong lâu dài, dễ dàng điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với đặc thù từng loại hình dự án cũng như mang lại hiệu quả năng lượng lớn: 

• Tối ưu hóa vận hành hệ thống kỹ thuật thông qua đánh giá và điều chỉnh thông số hoạt động.
• Xây dựng kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng. 
• Sử dụng hệ thống thiết bị tiết kiệm năng lượng và cảm biến tại các khu vực chung. 
• Cải thiện cách nhiệt và cách âm. 
• Áp dụng hệ thống quản lý năng lượng 

Có thể bạn quan tâm: 

• Chương trình ESG – Sáng kiến phát triển bền vững của Phòng Quản lý Bất động sản 
• Giải pháp tiết kiệm năng lượng cho các dự án - Phần 1 
• Giải pháp tiết kiệm năng lượng cho các tòa nhà - Phần 2 

Quản lý cảnh quan 

Quản lý cảnh quan không chỉ dừng lại ở việc lập kế hoạch và thiết kế, mà còn bao gồm cả quá trình thi công, lắp đặt, bảo trì và chăm dưỡng sau này. Đây là một phần quan trọng trong việc phát triển và duy trì không gian sống và làm việc tiện nghi cho cư dân và khách thuê.  

Với kinh nghiệm làm việc với các đơn vị nhà thầu trên toàn quốc, Savills cũng hỗ trợ chủ đầu tư đánh giá và lựa chọn nhà thầu cảnh quan phù hợp, trực tiếp giám sát chất lượng nhà thầu, kiểm tra phát hiện và phòng ngừa trước các loại sâu bệnh thường gặp theo mùa và đặc tính các chủng loại cây để có hướng khắc phục, xử lý kịp thời, đảm bảo an toàn sức khỏe cho cư dân. 

Quản lý trật tự xây dựng

Việc quản lý trật tự xây dựng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động quản lý vận hành tại dự án. Với đặc thù của các khu đô thị có thiết kế mở và phân tách riêng biệt nên gây khó khăn cho đơn vị vận hành trong việc theo dõi và duy trì kiến trúc mặt ngoài của khu đô thị như thiết kế ban đầu. Savills với nhiều năm kinh nghiệm trong việc quản lý vận hành, quản lý trật tự xây dựng cho các khu đô thị sẽ cung cấp cho các Chủ đầu tư quy trình kiểm soát, quản lý trật tự xây dựng, tư vấn giải pháp để đảm bảo duy trì mỹ quan chung cho toàn khu đô thị, đảm bảo hạn chế tối đa các chủ hộ tự ý sửa chữa, thay đổi thiết kế hoặc làm sai công năng sử dụng. 

Xây dựng cộng đồng kết nối

Với đặc thù các khu đô thị sở hữu quy mô lớn, việc tổ chức chuỗi các hoạt động và sự kiện kết nối định kỳ sẽ tạo cơ hội để cư dân, khách thuê gặp gỡ, giao lưu, góp phần xây dựng cộng đồng gắn bó và kết nối.   

Tại một số dự án khu đô thị do Savills quản lý, chúng tôi cũng phối hợp cùng chủ đầu tư tổ chức các hoạt động phát triển cộng đồng phong phú dành cho dân cư. Chẳng hạn như khu đô thị Mailand Hanoi City với các sự kiện không gian triển lãm nghệ thuật, mua sắm, ẩm thực đến giải trí ở phố đi bộ phố đi bộ nội khu Pont de Long Biên, hay sự kiện Home Hanoi Xuan 2024 đón gần 40.000 khách tham quan, Đêm bắn pháo hoa giao thừa Giáp Thìn phối hợp với huyện Hoài Đức hay Lễ hội nông sản phối hợp với Thành phố Hà Nội. 

Đọc thêm: Sức ảnh hưởng của việc xây dựng cộng đồng gắn kết tới công tác quản lý vận hành. 

Quản lý chất lượng dịch vụ đồng bộ

Thông thường, các dự án có quy mô lớn với tập khách hàng đa dạng như ở các khu đô thị đòi hỏi đơn vị quản lý vận hành cung cấp dịch vụ có tính hệ thống và chuyên nghiệp hóa. Xét về việc kiểm soát chất lượng dịch vụ, ở các dự án do Savills quản lý, chuyên gia của chúng tôi đang áp dụng QR Code, giúp nhân viên có thể báo cáo trực tuyến kết quả thực hiện từng hạng mục công việc kèm theo hình ảnh thực tế. Qua đó, Giám đốc quản lý cũng Giám sát dịch vụ có thể dễ dàng truy cập trực tuyến, nắm bắt nhanh thông tin tại trên toàn bộ dự án và lên phương án triển khai kịp thời, tiết kiệm thời gian và chi phí cho việc lưu trữ, tìm kiếm và xử lý thông tin. 

Thêm vào đó, các buổi đào tạo hay huấn luyện với đa dạng các chủ đề như sức khỏe, an toàn, phòng cháy chữa cháy… kết hợp với nhóm kỹ năng mềm như xử lý tình huống, lập kế hoạch, quản lý thời gian… cũng được tổ chức thường xuyên. Điều này đảm bảo chất lượng nhân sự đồng đều ở mỗi bộ phận, tăng năng suất và hiệu quả quản lý của đơn vị quản lý. 

Với kinh nghiệm quản lý hơn 100 dự án bất động sản rộng khắp Việt Nam, Savills cam kết mang đến chất lượng dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Vui lòng tham khảo dịch vụ Quản lý Bất động sản của chúng tôi.