Làm thế nào để đảm bảo lợi thế cạnh tranh cho các dự án văn phòng hạng A?

Báo cáo Thị trường Bất động sản Q4/2023 của Savills Hà Nội chỉ ra từ nay đến năm 2026, 15 dự án mới sẽ cung cấp hơn 389.770 m2 diện tích văn phòng, trong đó văn phòng hạng A chiếm tới 86% nguồn cung. Nguồn cung tăng mạnh sẽ đặt áp lực về cạnh tranh và giá thuê, đặc biệt là ở phân khúc hạng A.

Bên cạnh đó, các yếu tố như an toàn môi trường hay không gian xanh đang dần trở thành tiêu chí khách thuê đánh giá hàng đầu khi lựa chọn văn phòng. Do khách thuê là các doanh nghiệp quốc tế, doanh nghiệp Việt Nam niêm yết đều cần tuân thủ một số quy định về đáp ứng các mục tiêu về ESG và phát thải ròng, họ sẽ có xu hướng thuê các tòa nhà có thể hỗ trợ họ đạt được những yêu cầu về môi trường. ESG bao gồm các yếu tố Môi trường (E), Xã hội (S) và Quản trị (G).

• “E” tập trung vào tác động của doanh nghiệp đến môi trường, còn trong bất động sản, yếu tố này đo lường tác động của một tài sản đến môi trường.
• "S" xem xét các trách nhiệm xã hội, bao gồm những thực hành về nhân quyền và quan hệ cộng đồng. Yếu tố này được đánh giá thông qua các hoạt động kết nối cộng đồng, đảm bảo sức khỏe cộng đồng và thúc đẩy văn hóa đa dạng và hòa nhập.
• “G” đánh giá khía cạnh quản trị doanh nghiệp, bao gồm khả năng lãnh đạo, tính minh bạch và tiêu chuẩn đạo đức trong các quyết định của doanh nghiệp.

Nếu không thích nghi được với thị hiếu toàn cầu này, các tòa nhà văn phòng sẽ mất dần giá trị và không giữ chân được khách thuê lâu dài khi cạnh tranh với các dự án xanh cùng phân khúc. Theo Báo cáo Asia Pacific ESG năm 2023 của Savills, Việt Nam hiện nay có 20 tòa văn phòng đạt Chứng nhận Tiên phong trong Thiết kế về Năng lượng và Môi trường (LEED) hoặc Chứng nhận Tiêu chuẩn xanh (Green Mark).

Xem thêm:

• Tầm quan trọng của ESG trong thị trường bất động sản

Đứng từ góc độ vận hành, Savills luôn chú trọng vào các gói tư vấn trước khi vận hành, nhằm đưa ra những gợi ý sớm cho chủ đầu tư, hướng đến xây dựng và vận hành dự án bền vững đáp ứng nhu cầu của khách thuê cũng như tối ưu chi phí vận hành sau này.

1. ĐỐI VỚI DỰ ÁN Ở GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG

Tư vấn thiết kế, lắp đặt và vận hành hệ thống kỹ thuật giúp tối ưu chi phí

Hệ thống kỹ thuật không được chuẩn hóa từ giai đoạn thiết kế và xây dựng sẽ gây phát sinh chi phí cho việc sửa chữa, tiêu thụ năng lượng lớn, đồng thời kéo theo một loạt các vấn đề vận hành phía sau cho chủ đầu tư và đơn vị quản lý, bao gồm:

• Khâu lựa chọn và lắp đặt hệ thống kỹ thuật không phù hợp với công tác bảo trì.
• Thiết kế hệ thống không đáp ứng chứng chỉ Tòa nhà Xanh (tùy theo định hướng của chủ đầu tư).
• Chất lượng hệ thống kỹ thuật không đảm bảo, khó khăn cho việc ứng dụng công nghệ sau này.
• Việc phân tách hệ thống kỹ thuật chưa phù hợp với chức năng sử dụng.

Với vai trò là đơn vị quản lý vận hành, Savills sẽ tư vấn cho chủ đầu tư thiết kế và lắp đặt từng hệ thống kỹ thuật, bao gồm hệ thống Điện, máy lạnh, thông gió, phòng cháy chữa cháy (PCCC), hệ thống cung cấp nguồn điện dự phòng, hệ thống bơm nước, hệ thống xử lý nước thải, hệ thống đèn và chiếu sáng... Điều này sẽ giúp tòa nhà hoạt động ổn định, giảm thiểu chi phí bảo trì và sửa chữa, cũng như tiết kiệm chi phí điện năng tiêu thụ.

Tư vấn sử dụng hệ thống thiết bị tiết kiệm năng lượng

Bên cạnh khâu thiết kế và lắp đặt, việc lựa chọn hệ thống thiết bị tiết kiệm năng lượng cũng đóng vai trò quan trọng, hướng đến vận hành bền vững và tối ưu chi phí. Nghiên cứu của mạng lưới Hiệu quả Năng lượng Việt Nam (EEN) năm 2022 cho rằng việc chủ động ứng dụng các giải pháp tiết kiệm năng lượng trong giai đoạn thiết kế sẽ giúp dự án giảm tới 50% năng lượng tiêu thụ trong quá trình vận hành.

Cụ thể, chuyên gia của Savills sẽ đánh giá, xem xét về thiết kế và hệ thống kỹ thuật của dự án, từ đó tư vấn chủ đầu tư lựa chọn các thiết bị dán nhãn năng lượng, bố trí cảm biến chuyển động, chuyển sang chế độ chiếu sáng tiết kiệm, có tuổi thọ cao và thân thiện với môi trường cũng như áp dụng hệ thống quản lý nhiệt độ thông minh hợp lý.

Tư vấn giải pháp cách nhiệt cách âm

Một trong những tiêu chí đánh giá của Chứng nhận Tiên phong trong Thiết kế về Năng lượng và Môi trường (LEED) là chất lượng môi trường không gian bên trong tòa nhà. Theo nghiên cứu của KISR, việc có lớp cách nhiệt sẽ giúp hệ thống sưởi ấm và làm mát của toà nhà tiết kiệm năng lượng tiêu thụ, trong khi đó lớp cách âm sẽ giảm thiểu ô nhiễm tiếng ồn trong toà nhà cũng như đảm bảo trải nghiệm hài lòng của khách thuê.

Chủ đầu tư có thể sử dụng các vật liệu cách nhiệt, cách âm hữu cơ hoặc nhân tạo, hay các kính hộp cách âm, cách nhiệt cho dự án của mình. Việc thiết kế trần nhà cách nhiệt, cách âm như để lại một khoảng không giữa trần nhà gốc và trần thạch cao để hạn chế âm thanh truyền qua kết cấu cũng là một giải pháp chủ đầu tư có thể cân nhắc xem xét.

Thêm vào đó, chủ đầu tư có thể sử dụng sơn phản xạ nhiệt hoặc sơn cách nhiệt. Sơn phản xạ nhiệt mặt trời có thể sử dụng để che phủ bề mặt ngoài các công trình, các bồn bể chứa nhiên liệu/hóa chất lỏng, dễ bay hơi. Đây được đánh giá là một giải pháp hiệu quả và chi phí thấp để chống lại hiệu ứng đảo nhiệt đô thị. Tương tự, việc sử dụng sơn cách nhiệt giúp hạn chế việc thất thoát nhiệt ra bên ngoài, tối ưu việc sử dụng năng lượng.

Với kinh nghiệm thực tiễn trong việc vận hành các loại hình bất động sản, Savills nhận thấy một khi dự án đã được chủ đầu tư hoàn thiện và bàn giao, việc đơn vị quản lý đề xuất chỉnh sửa hoặc cải tiến nhằm nâng cao hiệu quả vận hành sẽ trở nên nan giải và tốn chi phí, thời gian. Do đó, chủ đầu tư nên xem xét, đánh giá kỹ lưỡng thiết kế và hệ thống kỹ thuật Tòa nhà ngay từ giai đoạn xây dựng để hạn chế tối đa các vấn đề và chi phí phát sinh, đồng thời xây dựng các giải pháp tối ưu nhất và có thể áp dụng lâu dài.

Bước sang giai đoạn vận hành, việc khảo sát hiện trạng và tối ưu hiệu quả hệ thống kỹ thuật là cần thiết và nên được duy trì định kỳ hàng tháng.

Tìm hiểu thêm các gói tư vấn liên quan đến kỹ thuật của Savills tại đây.

2. ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐANG VẬN HÀNH

Thị trường Việt Nam có rất nhiều toà văn phòng được phát triển và đi vào hoạt động từ 10-20 năm trước. Hệ thống quản lý và cách thức vận hành không đáp ứng được các tiêu chuẩn xanh mà khách thuê tìm kiếm. Savills đồng hành cùng chủ đầu tư xây dựng kế hoạch cải tạo phù hợp, giúp duy trì chất lượng và lợi thế cạnh tranh của dự án.

Tư vấn xây dựng kế hoạch cải tạo và nâng cấp dự án

Nhiều dự án phức hợp ở Việt Nam có hệ thống kỹ thuật được thiết kế theo phương thức cũ, gồm một hệ thống kỹ thuật sử dụng chung cho cả văn phòng - thương mại - dân cư. Điều này sẽ gây ra thất thoát trong quá trình sử dụng năng lượng do nhu cầu sử dụng năng lượng của mỗi loại hình là khác nhau.

Việc phân tách hệ thống kỹ thuật đối với các dự án phức hợp văn phòng – thương mại – dân cư là cần thiết để đảm bảo trải nghiệm hài lòng cho khách thuê cũng như hỗ trợ công tác vận hành được rõ ràng, minh bạch.

Tư vấn giải pháp vận hành bền vững

Xây dựng kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng hợp lý là một trong những phương pháp giúp chủ đầu tư tối ưu chi phí và duy trì chất lượng cho dự án. Do đó, chủ đầu tư và đơn vị quản lý cần hiểu rõ các quy định pháp luật cũng như đặc thù của dự án, từ đó xây dựng kế hoạch bảo trì phù hợp hàng năm.

Bên cạnh đó, việc tối ưu hóa vận hành hệ thống kỹ thuật thông qua đánh giá và điều chỉnh thông số hoạt động cũng là một giải pháp mà Savills kiến nghị cho các chủ đầu tư. Thực tế cho thấy hoạt động của hệ thống cơ điện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức năng lượng tiêu thụ của tòa nhà, nên việc điều chỉnh thông số hoạt động theo nhu cầu thời gian thực, cũng như dựa trên điều kiện thời tiết hay nguồn nước góp phần không nhỏ vào quá trình tối ưu năng lượng trong dự án.

Đánh giá định kỳ hệ thống kỹ thuật cũng là một phần không thể thiếu trong việc duy trì và nâng cao chất lượng vận hành của tòa nhà. Bằng việc thực hiện các kiểm tra và đánh giá định kỳ, các vấn đề về hiệu suất, an toàn và tiêu thụ năng lượng của hệ thống có thể được phát hiện và giải quyết kịp thời. Điều này giúp tối ưu hóa hoạt động của hệ thống, đảm bảo vận hành an toàn, giảm chi phí bảo trì và sửa chữa, cũng như tăng cường hiệu suất và tiết kiệm năng lượng.

Bên cạnh dịch vụ quản lý, Savills cũng đang cung cấp các gói tư vấn hỗ trợ chủ đầu tư xuyên suốt vòng đời dự án. Liên hệ với chuyên gia của Savills để nhận tư vấn các giải pháp chuyên biệt phù hợp đặc thù dự án, giúp nâng cao hiệu quả vận hành, đảm bảo giá trị dài hạn của dự án và tối ưu chi phí.