Thị trường bất động sản 2024 và chiến lược vận hành tối ưu

Năm 2024 được xem là năm bản lề cho thị trường bất động sản với những yếu tố tạo nền tảng như chính sách pháp lý dần hoàn thiện, lãi suất thấp thúc đẩy đầu tư hạ tầng, tín hiệu tích cực trở lại của giao dịch thị trường. Trong bối cảnh đó, Savills tiếp tục cung cấp các giải pháp tư vấn và vận hành linh hoạt theo đặc thù của dự án, giúp Chủ đầu tư tận dụng tối đa tiềm năng tăng trưởng của thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2023 là một năm đầy khó khăn và thách thức đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khẳng định bước sang năm 2024, thị trường bất động sản đang có nhiều tín hiệu tích cực với nguồn cung được đẩy mạnh về chất và lượng, các sự kiện mở bán, kick-off quy mô lớn liên tục được triển khai. Trên thị trường thứ cấp, khách hàng đã bắt đầu tận dụng ưu đãi về lãi suất để tìm kiếm các bất động sản tiềm năng, giao dịch thứ cấp diễn ra ngày càng sôi động. Các yếu tố này sẽ góp phần tạo điều kiện giúp thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới bền vững hơn trong những năm tiếp theo. Theo đó, chiến lược vận hành dự án cũng cần thích nghi và điều chỉnh để đáp ứng những nhu cầu mới, những thay đổi của thị trường bất động sản.

1. THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG

Nhu cầu tìm kiếm văn phòng có chứng chỉ xanh tăng

Báo cáo mới nhất của Savills về thị trường Bất động sản Q4/2023 chỉ ra các dự án có chứng chỉ xanh đặc biệt phổ biến với khách thuê, ghi nhận nhiều giao dịch nhất trong năm 2023. Xu thế công trình xanh - Xu hướng tất yếu dẫn tới Net-Zero đang ngày càng chiếm ưu thế và được nhiều CĐT cũng như khách hàng lựa chọn. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, các doanh nghiệp Châu Âu, Nhật Bản, và Singpapore đang tích cực tìm kiếm các dự án văn phòng thân thiện với môi trường.

Nhu cầu thuê và mối quan hệ giữa Chủ đầu tư - khách thuê văn phòng sẽ thay đổi theo hướng khách thuê ngày càng chú trọng vào các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững. Theo đó, các Chủ đầu tư đã bắt đầu có những động thái chủ động hơn trong việc xây dựng và vận hành bền vững bất động sản, đặc biệt là bất động sản văn phòng xanh để có thể thỏa mãn được yêu cầu mới của khách thuê. Từ nay đến 2026, 15 dự án văn phòng mới sẽ chính thức đi vào hoạt động, trong đó diện tích văn phòng xanh sẽ chiếm 18% lượng sàn văn phòng tương lai. 

Việc chủ động tư vấn áp dụng proptech, các hệ thống quản lý toà nhà thông minh hay các thiết bị năng lượng tái tạo tại các toà nhà mới xây và toà nhà đã đi vào hoạt động, đồng thời nâng cao tiêu chí xanh, tối ưu chi phí vận hành hàng tháng của nhà quản lý bất động sản sẽ hỗ trợ Chủ đầu tư đạt được những yêu cầu về môi trường. Bởi thực tế, với những tòa nhà văn phòng được phát triển và đi vào hoạt động lâu trước đó, hệ thống quản lý và cách thức vận hành có thể sẽ không đáp ứng được các tiêu chuẩn xanh mà khách thuê tìm kiếm.

Áp lực về giá thuê với các dự án văn phòng Hạng A

Từ nay đến năm 2026, 15 dự án mới sẽ cung cấp hơn 389.770 m2 diện tích văn phòng, trong đó văn phòng hạng A dự kiến chiếm 86% nguồn cung trong tương lai. Số lượng dự án lớn ra mắt có thể gây áp lực lên giá thuê, đặc biệt là ở các dự án hạng A. Thực tế này đặt ra bài toán làm thế nào để Chủ đầu tư có thể cạnh tranh với các dự án cùng phân khúc có giá cả phải chăng hơn.

Bà Lưu Kiều Trang, Giám đốc Quản lý dự án thương mại, phòng Quản lý Bất động sản, Savills Hà Nội chia sẻ: “Tiêu chuẩn định hình văn phòng hạng A dựa trên nhiều yếu tố, trong đó có vị trí, tiện ích, thiết kế, chất lượng dịch vụ và đặc biệt là trải nghiệm của khách thuê tại Tòa nhà. Với vai trò là đơn vị quản lý, bên cạnh các giải pháp nâng cao dịch vụ tại Tòa nhà, chúng tôi cũng đưa ra những tư vấn, khuyến khích Chủ đầu tư xây dựng các hoạt động gắn kết cộng đồng, mang lại những trải nghiệm mới và những giá trị cộng thêm cho khách thuê. Khi thị trường văn phòng ngày càng cạnh tranh, việc tối ưu chi phí vận hành cũng được chú trọng để Chủ đầu tư có chiến lược điều chỉnh giá phù hợp, đảm bảo kết quả kinh doanh.”

• Văn phòng cho thuê tại Hà Nội
• Văn phòng cho thuê tại TPHCM

2. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở

Sự phát triển mạnh của các đại đô thị và tăng trưởng nguồn cung căn hộ tại các tỉnh lân cận

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, việc dịch chuyển ra các đại đô thị xa trung tâm đang trở thành xu hướng tất yếu. Tỷ lệ nguồn cung mới và số lượng căn bán được rất lớn của một số đại đô thị đã phản ánh nhu cầu tiếp tục gia tăng ở khu vực ngoại thành – chứng minh yếu tố giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng có thể bù đắp cho yếu tố vị trí. Bên cạnh đó, nguồn cung ở các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh cũng tăng trưởng mạnh, có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của Hà Nội với 203.000 căn hộ từ 2024 đến 2026. 

Xu hướng tăng trưởng này đặt ra thách thức cho các Chủ đầu tư dự án trong thành phố. Khi yếu tố vị trí không còn là lợi thế cạnh tranh, Chủ đầu tư cần thuyết phục khách hàng bằng chất lượng dịch vụ tương xứng với mức giá. 

Bà Phạm Thị Trung Hà, Giám đốc Quản lý dự án dân cư, phòng Quản lý Bất động sản, Savills Hà Nội cho biết, công tác vận hành dự án nhà ở có mức độ phức tạp nhất định và đòi hỏi sự phối hợp của các đơn vị liên quan cũng như những phòng ban chuyên môn. Chúng tôi hệ thống hóa toàn bộ các quy trình quản lý vận hành cho từng giai đoạn trải nghiệm của khách hàng, từ khi ký kết hợp đồng, nhận bàn giao và sử dụng dịch vụ, đề cao sự chuyên nghiệp, nhất quán và minh bạch để mang đến những trải nghiệm cao cấp và hài lòng cho cư dân.

Triển vọng cải thiện và cơ hội sắp tới cho các Chủ đầu tư phát triển nhà biệt thự/liền kề

Đến năm 2026, các dự án mới sẽ cung cấp nguồn cung đáng kể cho thị trường, đặc biệt là các dự án ngoại thành. Dự kiến năm 2024, thị trường sẽ có thêm 82% căn biệt thự/liền kề từ các dự án mới. Bên cạnh đó, các cơ sở hạ tầng quan trọng như đường Vành đai 3,5 và 4 được phát triển sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội ra ngoại thành. Đây là cơ hội để phân khúc biệt thự/liền kề dành lại sự quan tâm của khách hàng, thúc đẩy mạnh hơn nhu cầu mua nhà để ở, để đầu tư.

Đứng trước cơ hội sắp tới, Chủ đầu tư cần có sự chuẩn bị kỹ càng để đón đầu nguồn cầu, cải thiện tình hình kinh doanh. Chủ đầu tư nên xác định rõ đâu là những yếu tố thu hút khách hàng lựa chọn loại hình biệt thự/liền kề. 

Đối với các khách hàng mua nhà để an cư, sự cân bằng giữa yếu tố riêng tư và giao lưu cộng đồng đẳng cấp là một trong những tiêu chí quan trọng. Với kinh nghiệm vận hành nhiều dự án biệt thự/liền kề có quy mô lớn như Starlake, Mailand Hanoi City hay Vista Lago, Savills chú trọng đảm bảo công tác an ninh – an toàn, đồng thời tổ chức chuỗi các hoạt động tương tác đa dạng, tạo cơ hội để cư dân được giao lưu, hướng đến xây dựng cộng đồng gắn kết.

Đối với khách hàng mua để đầu tư, chiến lược đa dạng hóa dịch vụ và tiện ích nội khu đóng vai trò then chốt. Savills cũng chú trọng vào các gói tư vấn tiền vận hành nhằm đưa ra các gợi ý sớm cho Chủ đầu tư về việc thiết kế, bố trí các khu vực chức năng nhằm nâng cao giá trị dự án cũng như tối ưu cho hoạt động vận hành sau này.

• Dự án chung cư tại Hà Nội
• Dự án chung cư tại TPHCM

KẾT LUẬN

2024 sẽ là năm đặt “nền móng” cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đón nhận những động thái tích cực nhiều hơn cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra. Khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi, Chủ đầu tư các dự án trong giai đoạn xây dựng đến những dự án đã đi vào vận hành đều cần có sự chuẩn bị kỹ càng. Trong bối cảnh này, Chủ đầu tư nên lựa chọn các đơn vị tư vấn và quản lý vận hành chuyên nghiệp, có nhiều năm kinh nghiệm và am hiểu thị trường để có thể đưa ra những chiến lược tối ưu nhất.

Savills hiện là một trong những đơn vị tư vấn và quản lý bất động sản hàng đầu Việt Nam với nhiều năm kinh nghiệm, vận hành đa dạng các loại hình bất động sản. Đội ngũ quản lý bất động sản của Savills hội tụ các chuyên gia đầu ngành trong các lĩnh vực kỹ thuật, kế toán, vận hành, đào tạo, chăm sóc khách hàng, HSE (an toàn lao động). Các giải pháp đạt tiêu chuẩn quốc tế của Savills sẽ được tùy chỉnh dựa trên đặc thù từng dự án và định hướng của từng Chủ đầu tư, đảm bảo mang lại kết quả kinh doanh tốt nhất.

Liên hệ với Đội ngũ Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội.

Xem thêm:

• Tầm quan trọng của ESG trong thị trường bất động sản
• Giải pháp vận hành bền vững cho dự án thương mại