Nhận Định Về Thị Trường Bất Động Sản Năm 2023 Và Triển Vọng Năm 2024

Thị trường bất động sản trải qua một năm 2023 trầm lắng do tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu. Lãi suất toàn cầu cao gây áp lực lên nền kinh tế thế giới và cản trở đáng kể các hoạt động đầu tư. Tuy nhiên, những chính sách của Chính phủ Việt Nam dự báo sẽ thúc đẩy sự phục hồi và tăng trưởng bền vững của bất động sản. Cùng tìm hiểu những đánh giá của chuyên gia Savills về thị trường bất động sản năm 2023 và triển vọng tương lai trong bài viết dưới đây.

Thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực công nghệ cao

Năm 2023, Chính phủ Việt Nam triển khai các chính sách chiến lược nhằm kích thích đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao. Vốn đầu tư công tăng 23,1% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 14,5 tỷ USD trong 8 tháng đầu năm 2023 theo Báo cáo Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương Q3/2023, và giải ngân đầu tư công đạt khoảng 23,7 tỷ USD vào cuối năm 2023.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI), tính đến tháng 11/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 28,85 tỷ USD. Ngành sản xuất và chế biến chiếm tỷ trọng lớn nhất với 72,7%, tương đương 20,9 tỷ USD. Bất động sản đứng thứ hai với 10% thị phần, tương đương 2,8 tỷ USD. Tiếp theo là hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm với 5,3%, tương đương 1,5 tỷ USD.

Năm 2023 cũng đánh dấu nhiều chính sách chiến lược của Chính phủ trong việc khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao. Tích cực tham gia vào nền kinh tế toàn cầu và củng cố các thỏa thuận song phương và đa phương, Việt Nam đang tăng cường hợp tác với các đối tác quốc tế. Việc thực thi các Hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ mới mang lại lợi ích trực tiếp từ việc gia tăng dòng vốn và xuất khẩu, đồng thời tạo ra cơ hội hợp tác giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Vào tháng 11, Quốc hội đã thông qua nghị quyết, mở đường cho Chính phủ ban hành nghị định thành lập quỹ chuyên hỗ trợ đầu tư vào các doanh nghiệp công nghệ cao, đặc biệt là ngành bán dẫn. Nghị định này dự kiến sẽ được công bố chính thức vào giữa năm 2024, thể hiện động thái chiến lược nhằm tạo môi trường thuận lợi và thúc đẩy đầu tư vào công nghệ cao.

Bộ Khoa học và Công nghệ cũng vừa công bố việc Chính phủ phê duyệt Quy hoạch phát triển Điện lực VIII. Cam kết này thể hiện quyết tâm đảm bảo nguồn cung cấp năng lượng cho các dự án đầu tư, song song với mục tiêu phát triển năng lượng tái tạo. Đọc thêm về năng lượng tái tạo tại Việt Nam.

Đồng thời, việc cải thiện và đồng bộ hóa cơ sở hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường cao tốc và sân bay quốc tế, đóng vai trò quan trọng trong việc môi trường thuận lợi cho các ngành công nghiệp và công nghệ cao đang phát triển.

Chiến lược quốc gia về phát triển kinh tế số và xã hội số đến năm 2025, định hướng đến năm 2030 đặt nền tảng vững chắc cho lĩnh vực kinh tế số tại Việt Nam. Ba trụ cột then chốt sẽ thúc đẩy quá trình chuyển đổi, bao gồm quản trị số, khai thác chiến dữ liệu số để tạo ra giá trị kinh tế và phát triển nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu của kinh tế số.

Trong bối cảnh đầu tư toàn cầu, các chuyên gia Savills trên toàn cầu hy vọng bức tranh đầu tư bất động sản sẽ khởi sắc vào năm 2024. Khoảng 57% chuyên gia dự đoán hoạt động đầu tư sẽ tăng từ trung bình đến cao trong năm tới. 70% có cái nhìn lạc quan đối với phân khúc bất động sản nhà ở và 66% đối với phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics. Tại Việt Nam, sự hỗ trợ từ Chính phủ có thể tạo điều kiện cải thiện thị trường bất động sản trong năm tới. Trong năm 2024, Savills dự kiến nhu cầu sẽ gia tăng ở phân khúc khách thuê khu công nghiệp và văn phòng tại Việt Nam.

Triển vọng bất động sản công nghiệp và văn phòng tại Việt Nam

Công nghiệp

Các chính sách khuyến khích đầu tư công nghệ cao đang tạo ra nhu cầu đáng kể về bất động sản công nghiệp, bao gồm nhà kho, nhà , kho lạnh, trung tâm logistics và trung tâm dữ liệu. Các doanh nghiệp công nghệ cao, với quy mô sản xuất lớn và nhu cầu không gian nhà kho, nhà xưởng rộng rãi, tìm kiếm cơ sở vật chất đáp ứng tiêu chuẩn môi trường, đồng thời cung cấp hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Ưu đãi thuế, chính sách đất đai và thủ tục hành chính được đơn giản hóa đã thu hút các nhà đầu tư công nghệ cao đến Việt Nam, đặc biệt là các tập đoàn nổi tiếng từ Mỹ, Hàn Quốc và Nhật Bản.

Theo Báo cáo Savills Industrial Insider 2023, tập đoàn công nghệ Apple từ Mỹ đã hoàn tất việc di dời 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh sang Việt Nam vào tháng 9 năm 2023. Các nhà cung cấp của Apple, bao gồm Lux Share, Foxconn, Compal và GoerTek, đang vận hành 32 nhà máy tại Việt Nam, tạo việc làm cho 160.000 lao động sản xuất, lắp ráp linh kiện cho sản phẩm Apple. Intel đang đầu tư gần 4 tỷ USD để mở rộng giai đoạn thứ hai của nhà máy kiểm định vi mạch tại Thành phố Hồ Chí Minh. HP cũng đang coi Việt Nam là điểm đến tiềm năng để dịch chuyển sản xuất máy tính xách tay, với kế hoạch bắt đầu trong năm 2024. Nintendo của Nhật Bản đã quyết định chuyển một số dây chuyền sản xuất máy chơi game từ Trung Quốc sang Việt Nam, phản ánh sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các tập đoàn công nghệ cao nước ngoài.

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng, các nhà phát triển đã tăng cường đầu tư vào các dự án bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại các khu vực có nhiều tiềm năng thu hút đầu tư công nghệ cao như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang và Thái Nguyên.

Văn phòng

Sự gia tăng các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài và các công ty công nghệ thông tin thúc đẩy nhu cầu về văn phòng chất lượng cao, đặc biệt ở những khu vực có cơ sở hạ tầng giao thông, tiện ích đồng bộ và gần các khu công nghiệp, công nghệ cao. Thị trường văn phòng Việt Nam đã đi ngược lại xu hướng toàn cầu và duy trì tỷ lệ lấp đầy cao với mức tăng trưởng giá thuê ổn định. Thành phố Hồ Chí Minh nổi bật là một trong những thị trường văn phòng tiềm năng ở Châu Á - Thái Bình Dương với tỷ lệ lấp đầy hơn 90%. Hà Nội cũng chứng kiến tỷ lệ lấp đầy cao 85% theo Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Q3/2023.

Theo Dự báo Thị trường Văn phòng Savills 2023, đến cuối năm 2026, nguồn cung văn phòng hạng A và B tại Thành phố Hồ Chí Minh dự báo sẽ tăng thêm 200.000 m2, tăng 20% so nguồn cung hiện tại. Hà Nội dự kiến tăng thêm 220.000 m2, tăng 13% so với nguồn cung hiện tại. Nhu cầu mạnh mẽ sẽ thúc đẩy đáng kể nguồn cung văn phòng chất lượng ở hai thành phố này.

Các doanh nghiệp nước ngoài và các công ty công nghệ ngày càng quan tâm đến ESG, làm gia tăng nhu cầu về văn phòng đạt chứng nhận bền vững như LEED và WELL. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, khoảng 28% nguồn cung văn phòng hạng A có chứng nhận xanh và dự đoán đến năm 2026, sẽ có 80% nguồn cung văn phòng hạng A và B đạt chứng nhận . Tại Hà Nội, 20% nguồn cung hạng A đã được chứng nhận xanh tính đến tháng 12 năm 2023 và sẽ có thêm 68.400 m2 diện tích văn phòng xanh từ các dự án mới như 27-29 Lý Thái Tổ, Grand Terra và Tiến Bộ Plaza.

Nhu cầu văn phòng tại các khu vực ngoài trung tâm cũng tăng cao: Các doanh nghiệp nước ngoài và công ty công nghệ thường tìm kiếm văn phòng ngoại thành, nơi có giá thuê thấp hơn nhưng di chuyển thuận tiện tới các khu công nghiệp và khu công nghệ cao.

Phục hồi bất động sản nhà ở và khách sạn tại Việt Nam

Nhà ở

Trong năm qua, Chính phủ Việt Nam đã thể hiện quyết tâm cao trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý trong bất động sản. Điển hình như thành lập các tổ chuyên môn, trung tâm tập trung giải quyết từng dự án và ủy quyền cho Thành phố Hồ Chí Minh tự chủ xử lý các vấn đề liên quan đến bồi thường và nghĩa vụ tài chính. Luật Đất đai sửa đổi sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việc định giá đất và bồi thường giải phóng mặt bằng.

Các chỉ thị quan trọng của Thủ tướng nhằm tăng cường khả năng tiếp cận tín dụng và thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có bất động sản, có ý nghĩa then chốt. Những chính sách này không chỉ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn hỗ trợ thị trường phát triển hiệu quả, an toàn và bền vững.

Những thay đổi về quy định này không chỉ tác động đến thị trường về mặt pháp lý mà còn mở ra nguồn cung mới và giải quyết phần nào sự mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở tại các thành phố lớn. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà liền thổ sơ cấp đã giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm qua với 766 căn, ở Hà Nội cũng chỉ có 754 căn. Nguồn cung chung cư duy trì ở mức thấp với 7,722 căn tại TP.HCM và 19,808 căn tại Hà Nội.

Đối với các doanh nghiệp, những thay đổi trong thủ tục phê duyệt và cấp phép cũng như cải thiện khả năng tiếp cận vốn sẽ đảm bảo tính minh bạch và giảm bớt gánh nặng hành chính. Đồng thời, Chính phủ được hưởng lợi từ việc tăng nguồn thu, hỗ trợ quá trình đô thị hóa và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Nhu cầu bất động sản vẫn mạnh mẽ, do quá trình đô thị hóa trên cả nước, nguồn dân số đông và nhu cầu cấp thiết về nhà ở tại các thành phố lớn. Nhờ nỗ lực của Chính phủ trong 2 năm qua, đã có tiến triển trong việc giải quyết những vấn đề này và hứa hẹn một tương lai tươi sáng hơn cho thị trường bất động sản.

Năm 2026 dự kiến sẽ có thêm 4.600 căn nhà liền thổ tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đồng thời, khi Sân bay Long Thành và Đường Vành đai 3 được đưa vào sử dụng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các thành phố phía Nam như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Tại Hà Nội, 9.000 căn hộ từ 34 dự án sẽ được bổ sung vào năm 2025. Quận Đông Anh dự kiến sẽ là nguồn cung hàng đầu với 23% nguồn cung mới, tiếp theo là Quận Hà Đông với 19%.

Khách sạn

Nghị quyết số 82/NQ-CP của Chính phủ vào tháng 5 năm 2023 nhằm thúc đẩy sự phục hồi bền vững của ngành du lịch tại Việt Nam sẽ tác động đáng kể đến phân khúc bất động sản khách sạn và nghỉ dưỡng. Chính phủ tập trung hỗ trợ ngành du lịch, đưa ra các ưu đãi về thuế và khuyến khích đầu tư cơ sở hạ tầng để thu hút du khách trong và ngoài nước. Từ tháng 8 năm 2023, công dân từ tất cả các nước có thể nhập cảnh vào Việt Nam nhiều lần, xin visa điện tử và gia hạn thời gian lưu trú lên tối đa 90 ngày.

Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, tính đến tháng 12/2023 có 1.371.135 lượt khách quốc tế đến Việt Nam, tăng 11,2% so với tháng 11/2023 và tăng 93,9% so với cùng kỳ năm 2022. Tổng lượng khách quốc tế năm 2023 đạt 12.602.434, tăng 244,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Du khách từ các quốc gia châu Á khác chiếm phần lớn lượng khách quốc tế vào năm 2023. Hàn Quốc dẫn đầu với 28,5% tương đương 3.595.062 lượt khách và Trung Quốc đứng thứ hai với 1.743.204 lượt khách, chiếm 13,8%. Đài Loan đứng thứ ba với 851.024 lượt khách, chiếm 6,8%.

Kết luận

Bất chấp những thách thức hiện hữu, thị trường Việt Nam đã cho thấy khả năng phục hồi. Những chính sách tiên phong của Chính phủ đã thúc đẩy đầu tư vào các lĩnh vực công nghệ cao. Phân khúc bất động sản công nghiệp và văn phòng tiếp tục hoạt động tốt. Thị trường nhà ở được hưởng lợi từ những thay đổi về quy định, hứa hẹn một tương lai tươi sáng hơn, trong khi ngành khách sạn chứng kiến sự phục hồi đáng kể. Sức kết hợp của các chính sách chính phủ và động lực thị trường sẽ giúp ngành bất động sản tiếp tục tăng trưởng vào năm 2024. Trong tương lai, thị trường sẽ tận dụng sự hỗ trợ mạnh mẽ từ các chính sách kích thích kinh tế và thị trường bất động sản vào năm 2024.

Để tìm hiểu thêm về cơ hội đầu tư bất động sản tại Việt Nam, liên hệ với Bộ phận Đầu tư của chúng tôi. Đội ngũ giàu kinh nghiệm của chúng tôi mang đến dịch vụ tư vấn đầu tư, môi giới và marketing tại mỗi giai đoạn trong quá trình phát triển bất động sản. Bộ phận Đầu tư của Savills cung cấp các giải pháp tốt nhất trên thị trường, được hỗ trợ nhờ nền tảng kiến thức thị trường vững chắc và phạm vi tiếp cận toàn cầu. Cùng với đó, Đội ngũ Đầu tư cũng đưa ra những phân tích đầu tư và tư vấn về cấu trúc giao dịch, bao gồm các thỏa thuận liên doanh và hợp tác đầu tư.