Q&A với ông Paul Tostevin, Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu Savills

Ông đánh giá thế nào về nhu cầu về bất động sản phải chăng trên thế giới, đặc biệt ở các quốc gia như Việt Nam? Làm thế nào để thị trường có thể vượt qua những thách thức về phát triển nhà ở giá phải chăng?

Nhu cầu toàn cầu về bất động sản giá phải chăng, đặc biệt là ở các quốc gia như Việt Nam, là một vấn đề quan trọng khi thị trường nhà ở đối mặt với những thách thức lớn. Tổng giá trị của bất động sản toàn cầu đạt 380 nghìn tỷ USD vào cuối năm 2022, với mức tăng trưởng đáng kể 19% ở phân khúc nhà ở trong ba năm qua, một phần nhờ vào lãi suất thấp. Tuy nhiên, việc tăng lãi suất dạo gần đây đã tạo áp lực lên khả năng mua nhà của các khách hàng cá nhân, dẫn đến sự dịch chuyển đáng kể sang thị trường cho thuê, bất chấp mong muốn sở hữu bất động sản của người dân vẫn còn rất cao trên toàn cầu.

Việt Nam mặc dù có nhu cầu lớn về nhà ở giá phải chăng, nguồn cung lại hạn chế khi các nhà phát triển tập trung vào dự án tầm trung đến cao cấp. Theo Chỉ số Khả năng Sở Hữu Nhà ở châu Á - Thái Bình Dương năm 2023 của ULI, Thành phố Hồ Chí Minh có giá nhà trung bình là 296.000 USD (tương đương khoảng 7 tỷ đồng), vượt qua cả Đà Nẵng (5 tỷ đồng) và Hà Nội (4 tỷ đồng). Tỷ lệ thu nhập trung bình của hộ gia đình so với giá thuê hàng tháng dao động từ 48% đến 78%. Đa số nguồn cung nhà ở tập trung ở phân khúc tầm trung đến cao cấp, dẫn đến sự thiếu hụt các lựa chọn nhà ở bình dân. Điều này đặt ra một thách thức lớn và cũng cho tâấy tầm quan trọng của việc sở hữu nhà ở giá rẻ gần trung tâm thành phố; tạo điều kiện để nươời dân di chuyển thuận tiện đến nơi làm việc và tham gia tích cực vào sự phát triển của thành phố.

Các chính phủ trên toàn thế giới đang ứng phó với thách thức về nhà ở giá rẻ bằng cách áp dụng các biện pháp, chính sách và mục tiêu khác nhau. Ở Việt Nam, chính phủ đang triển khai các sáng kiến như sửa đổi Luật Nhà ở và các động thái khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Đáng chú ý, các khu công nghiệp được chỉ định phải cấp phát 2% diện tích đất cho nhà ở của người lao động. Ngoài ra, Chính phủ đã đề xuất triển khai chương trình tín dụng trị giá 120 nghìn tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội cho người lao động tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà phát triển. Gói tín dụng này cũng hỗ trợ người mua hoặc thuê có thể đảm bảo vay lãi suất thấp hơn 1.5-2% so với mức lãi suất trung bình của khoản vay trung và dài hạn.

Thị trường đầu tư toàn cầu đang hoạt động như thế nào? Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương, đặc biệt là Việt Nam trong năm 2023?

Trong năm qua, bối cảnh đầu tư bất động sản toàn cầu đã trải qua những thay đổi đáng kể, đánh dấu bởi việc tổng số vốn đầu tư bất động sản toàn cầu đã giảm 50%, đặc biệt là phân khúc văn phòng đã giảm hơn 60%. Thay đổi này được cho là do những thách thức tại Hoa Kỳ, nơi có sự gia tăng về hình thức làm việc kết hợp, tiêu biểu tại các thành phố như San Francisco.

Diện tích văn phòng trống đã tăng lên từ 9% trước đại dịch đến nay là 35%, phản ánh sự thay đổi trong xu hướng làm việc và lượng thuê giảm trong ngành công nghệ thông tin. Mặc dù xảy ra chủ yếu tại Hoa Kỳ và các nước phương Tây, những tác động cũng ảnh hưởng gián tiếp đến châu Âu và ít hơn tại châu Á. Đầu tư toàn cầu trong lĩnh vực bán lẻ và khách sạn cũng giảm đi 40%.

Bất chấp những thách thức này, , và có một số giao dịch đáng chú ý đang được thẩm định. Đặc biệt, đầu tư công nghiệp đã vượt qua đầu tư văn phòng, bởi nhu cầu ổn định cho các kho bãi công nghiệp và logistics hiện đại kết hợp với lợi suất tích cực hấp dẫn. Ở Úc, UniSuper NPS đã đạt được thỏa thuận mua 50% cổ phần trong danh mục đầu tư công nghiệp trị giá 322 triệu USD của Úc và Hàn Quốc, đóng vai trò quan trọng trong đầu tư văn phòng tại khu vực với hai thương vụ lớn.

Tải xuống Báo cáo Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương Q3/2023.

Chúng tôi dự báo mức đầu tư toàn cầu sẽ cải thiện vào quý ba năm 2024. Chúng tôi đã chứng kiến lạm phát đạt đỉnh, điều này là tín hiệu cho thấy lãi suất sẽ giảm vào cuối năm. Tôi hiểu rằng ở Việt Nam, tình hình có phần khác biệt và Chính phủ đã áp dụng biện pháp để giảm lãi suất. Do đó, tôi tin rằng điều này sẽ làm trấn an các nhà đầu tư và khuyến khích kế hoạch đầu tư và kinh doanh. Có một lượng vốn đáng kể đang chờ được đổ vào thị trường. Nhà đầu tư đang chờ đợi những điều kiện phù hợp và sự minh bạch trong phát triển dự án.

Xem thêm về dịch vụ đầu tư bất động sản

Việt Nam có thể tận dụng những cơ hội nào, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất bán dẫn?

Đây là một chủ đề rất thú vị vì thế giới đang ngày càng số hóa. Công nghệ đang mở rộng trên mọi khía cạnh của cuộc sống với xe điện, ô tô tự lái và trí tuệ nhân tạo. Tất cả những điều này đều đòi hỏi nguồn cung cấp chip và công nghệ. Do đó, có một sự thúc đẩy mạnh mẽ từ các chính phủ để phát triển ngành này, vì tương lai tăng trưởng kinh tế phụ thuộc vào khả năng kiểm soát nguồn cung chip.

Hiện nay, TSMC (Công ty Sản xuất Chất bán dẫn Đài Loan) kiểm soát 60% sản lượng chip toàn cầu. Nhận thức được nhu cầu đa dạng hóa địa điểm sản xuất chip, chính phủ trên toàn thế giới đang triển khai các chương trình khuyến khích địa phương. Một số ví dụ đáng chú ý bao gồm Hoa Kỳ với chương trình CHIPS và Science Act, một sáng kiến trị giá 50 tỷ USD nhằm hỗ trợ việc tái cấu trúc chuỗi cung ứng sản xuất bán dẫn. Các chính sách tương tự đang nổi lên ở châu Âu, Trung Quốc, Nhật Bản và Ấn Độ, tất cả đều mong muốn nắm bắt cơ hội trong lĩnh vực đang phát triển nhanh chóng này.

Với lĩnh vực công nghệ đang phát triển và môi trường kinh doanh thuận lợi, Việt Nam có vị trí thuận lợi từ xu hướng này. Để tận dụng phân khúc này và thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp, Việt Nam cần tiếp tục thúc đẩy môi trường đầu tư hấp dẫn, hỗ trợ cơ sở hạ tầng và cung cấp ưu đãi cho các nhà sản xuất bán dẫn. Việc đảm bảo một lực lượng lao động lành nghề và một chuỗi cung ứng mạnh mẽ cũng rất cần thiết để Việt Nam trở thành trung tâm sản xuất bán dẫn trong khu vực.

Theo dự báo của JPMorgan trong báo cáo Tiêu điểm ngành Công nghiệp Việt Nam 8 tháng đầu năm 2023, Apple dự kiến sẽ chuyển sản xuất 65% AirPods, 20% iPad, 20% Apple Watch và 5% MacBook sang Việt Nam vào năm 2025. Thông báo chính thức của Apple vào tháng 9 năm 2023 đã xác nhận việc chuyển giao 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh sang Việt Nam. Hiện tại, các nhà cung cấp chính của Apple như Lux Share, Foxconn, Compal và GoerTek cùng quản lý 32 nhà máy tại Việt Nam, tạo cơ hội việc làm cho 160.000 công nhân sản xuất và lắp ráp các linh kiện của Apple. Trong đó, GoerTek nổi bật là một tập đoàn hàng đầu thế giới trong lĩnh vực sản xuất và cung cấp linh kiện điện tử, đặc biệt là trong các lĩnh vực tiên tiến như thực tế ảo (VR), thực tế tăng cường (AR), thiết bị đeo và thiết bị nghe.

Việt Nam đang chào đón các khoản đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực công nghệ. Mới đây, Hana Micron, một công ty bán dẫn chuyên về lắp ráp và đóng gói sản phẩm, kiểm tra và sản xuất module từ Hàn Quốc, đã tổ chức lễ khánh thành cơ sở Hana Micron Vina với diện tích 66,000 m² tại Khu công nghiệp Vân Trung, Bắc Giang. Đây là một dự án đầu tư bán dẫn quan trọng trị giá 1 tỷ USD.

Tải xuống báo cáo Tiêu điểm ngành Công nghiệp Việt Nam 8 tháng đầu năm 2023.

Việt Nam và các quốc gia trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương (APAC) có lợi thế gì trong lĩnh vực bất động sản?

Nói chung, sự tăng trưởng ở các nước đang phát triển và lực lượng lao động lành nghề đang thúc đẩy các ngành công nghiệp tri thức, đặc biệt là công nghệ. Xu hướng này tạo động lực cho nền kinh tế châu Á nói chung, bao gồm cả Việt Nam. Một cách dễ nhận diện là nhìn vào sự tăng trưởng giáo dục và sản xuất nghiên cứu khoa học theo từng quốc gia.

Ở cấp độ nội địa, các khoản tiết kiệm của hộ gia đình vẫn cao ngay cả sau đại dịch. hiện nay, hai thách thức trước mắt là tình hình kinh tế suy thoái và tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt ở Trung Quốc. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng mức tăng trưởng khoảng 5% trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong năm tới.

Kết luận

Bức tranh đầu tư toàn cầu dự kiến sẽ phục hồi vào Q3/2024, kết hợp với các biện pháp thúc đẩy kinh tế độc đáo của Việt Nam, cho thấy triển vọng tích cực hơn cho lĩnh vực bất động sản vào cuối năm 2024. Để tận dụng cơ hội đầu tư vào ngành bán dẫn, Việt Nam nên tiếp tục tạo cơ hội đầu tư hấp dẫn, cải thiện cơ sở hạ tầng và đảm bảo lực lượng lao động lành nghề.

Liện hệ với các Chuyên gia Nghiên cứu Thị trường của chúng tôi để biết thêm thông tin chi tiết về thị trường bất động sản Việt Nam.

Tìm hiểu thêm:

Dự Báo Thị Trường Văn Phòng Việt Nam 2023