Dự báo Thị trường Văn phòng Việt Nam 2023

Thị trường văn phòng Việt Nam tiếp tục ghi nhận tình hình hoạt động khả quan, vượt trội hơn so với các thị trường khác trong khu vực. Ở Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, các dự án văn phòng cao cấp đang gia tăng, đồng thời cũng nâng cao tính cạnh tranh thị trường và làm tăng tỷ lệ trống ở các dự án cũ. Dự báo Thị trường Văn phòng 2023 của Savills mang đến phân tích chi tiết về bối cảnh thị trường đầy năng động tại hai thành phố lớn nhất Việt Nam, đưa ra những dự báo về công suất và giá thuê để cung cấp thông tin chiến lược cho khách thuê và chủ sở hữu.

Thị trường Văn phòng Toàn cầu

Sau đại dịch, thị trường văn phòng toàn cầu gặp nhiều khó khăn. Nhu cầu văn phòng gần đây đã suy giảm do chịu tác động của một số yếu tố như xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm, sự đánh giá lại nguồn lực của một số khách thuê sau đại dịch và nhu cầu thay đổi. Mặc dù bị ảnh hưởng bởi tác động toàn cầu và thay đổi trong việc sử dụng văn phòng, thị trường văn phòng Việt Nam vẫn giữ được sự bền bỉ trước những bất ổn đang hiện hữu.

Trong Q3/2023, số lượng giao dịch văn phòng toàn cầu giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, theo báo cáo Chỉ số Giá Văn Phòng Cao Cấp Savills Q3/2023 (Savills Prime Office Costs), giá thuê hàng năm vẫn duy trì mức tăng tích cực, cụ thể tăng 0,9% so với quý trước do khách thuê ưa chuộng không gian văn phòng cao cấp.

Thị trường Văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh

Theo Báo cáo Thị trường Savills Q3/2023, nguồn cung văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng 3% theo quý và 4% theo năm. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi bốn dự án mới gia nhập thị trường với hơn 93.000 m2 diện tích cho thuê thuần (NLA). Dẫn dắt nguồn cung mới là khu đô thị mới Thủ Thiêm với 90% thị phần với hai dự án Hạng A là The METT và The Hallmark. Khu vực trung tâm đóng góp 10% vào nguồn cung mới, bao gồm dự án hạng B đã được cải tạo The Waterfront Saigon và dự án hạng C mới ra mắt L’MAK The Signature.

Tỷ lệ lấp đầy của toàn thị trường giảm 1 điểm % so với quý trước và giảm 3 điểm % theo năm nhưng vẫn duy trì ở mức cao 90%. Giá thuê trung bình tăng 4% theo quý và 7% theo năm lên mức 771,000 đồng/m2/tháng. Một trong những yếu tố thúc đẩy cho sự tăng trưởng này là các dự án Hạng A mới tại khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá thuê trung bình là 1,2 triệu VNĐ/m2/tháng.

Q4/2023 dự kiến sẽ có sáu dự án mới với tổng diện tích 81.000 m2 NLA. Các dự án hạng A bao gồm The Nexus và VP Bank Saigon Tower. Hơn 80% nguồn cung hạng A và B tương lai tại thành phố sẽ có chứng chỉ xanh.

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Thị trường và S22M Savills Việt Nam đánh giá: “Tình hình hoạt động tốt của thị trường được thúc đẩy bởi nhu cầu cao đối với các dự án Hạng A mới. Sau nhiều năm thị trường chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung cao cấp, nguồn cung mới đã thu hút các công ty nhóm ngành FIRE."

Tìm kiếm văn phòng cho thuê Thành phố Hồ Chí Minh.

Thị trường Văn phòng Hà Nội

Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội tăng 1% theo quý và 2% theo năm lên 2,16 triệu m2 NLA sau khi Lotte Mall West Lake Hà Nội ra mắt với diện tích 23.000 m2 NLA. Khu vực phía Tây là nguồn cung lớn nhất với 41% thị phần.

Giá thuê gộp trong Q3/2023 tăng trưởng 2% theo quý và theo năm lên 513.000 VNĐ/m2/tháng, chủ yếu nhờ vào giá thuê tăng của phân khúc văn phòng Hạng A. Giá thuê văn phòng Hạng A tăng 2% theo quý lên 824.000 VNĐ/m2/tháng. Công suất tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm -2 điểm % theo năm xuống mức 85%. Q3/2023 cũng ghi nhận tổng diện tích cho thuê cao nhất kể từ năm 2020 với 44.500 m2. Văn phòng Hạng A tiếp tục chứng tỏ sức hút trong việc thu hút khách thuê mới, đặc biệt là các công ty nước ngoài đang tìm kiếm các vị trí đắc địa.

Từ nay đến cuối năm 2026, hơn 256.000 m2 sàn văn phòng từ 13 dự án sẽ ra mắt, trong đó 77% là nguồn cung văn phòng Hạng A. Cùng với số lượng lớn các doanh nghiệp tham gia cam kết về ESG, các dự án mới như 27-29 Lý Thái Tổ, Grand Terra và Tiến Bộ Plaza dự kiến sẽ cung cấp 68.400 m2 không gian văn phòng xanh vào cuối năm 2025.

Tìm kiếm văn phòng cho thuê Hà Nội.

Tại sao khách thuê và chủ nhà cần dự báo thị trường văn phòng?

Dự báo Thị trường Văn phòng 2023 của Savills sử dụng phương pháp khoa học để đánh giá các chỉ số của phân khúc bất động sản văn phòng như công suất và giá thuê. Bằng các phương pháp đánh giá toàn diện, quá trình phân tích xem xét các điều kiện thị trường, các chỉ số kinh tế, cung cầu, động lực của khách thuê cũng như những ưu tiên của họ để đưa ra những dự báo chính xác. Từ đó, hỗ trợ việc đưa ra quyết định chiến lược cho khách thuê và chủ đầu tư.

Đối với khách thuê, dự báo giá thuê văn phòng đảm bảo kế hoạch tài chính và dòng tiền vì dự tính được những biến động trong giá thuê văn phòng. Khách thuê có thể đưa ra quyết định sáng suốt về nhu cầu không gian văn phòng, đàm phán hợp đồng thuê và kế hoạch dòng tiền. Theo Tiêu chuẩn Báo cáo Tài chính Quốc tế (IFRS), các khách hàng đa quốc gia cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng tỷ lệ tăng giá thuê khi tính toán các cam kết trong hợp đồng thuê. Với những dự báo dựa trên dữ liệu chính xác, khách thuê có thể tối ưu hóa ngân sách, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo kế hoạch tài chính ổn định.

Dự báo thị trường văn phòng hỗ trợ nhà phát triển trong việc xây dựng hợp đồng thuê mang lại lợi nhuận tối ưu. Bằng cách sử dụng dữ liệu và phân tích thị trường, nhà phát triển có thể điều chỉnh các thỏa thuận thuê phù hợp với nhu cầu của khách thuê và nhu cầu thị trường. Cách tiếp cận này cho phép nhà phát triển tối ưu hóa các điều khoản cho thuê, chẳng hạn như giá thuê, điều khoản tăng giá và thời hạn thuê. Bằng cách điều chỉnh hợp đồng thuê theo dự báo thị trường, nhà phát triển có thể thu hút và giữ khách hàng chất lượng cao, giảm thiểu tỷ lệ trống và tối đa hóa thu nhập cho thuê.

Dự báo Thị trường Văn phòng của Savills đánh giá giá thuê và công suất như thế nào?

Trong bối cảnh phân khúc văn phòng cao cấp tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang tăng trưởng đáng kể, Savills đã phân tích mức tăng giá và công suất cho thuê của văn phòng Hạng A và B cho đến năm 2026. Để đưa ra dự báo chính xác, ba phương pháp chính được sử dụng bao gồm dự báo GDP/FDI, cơ sở dữ liệu bình quân và dịch chuyển cơ cấu ngành.

Phương pháp dự báo GDP/FDI sử dụng mô hình kinh tế, bao gồm lượng dữ liệu rất lớn về cơ cấu khách thuê và các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô chi tiết. Bằng cách kết hợp dữ liệu GDP/FDI theo ngành tại thành phố và mối tương quan của nó với diện tích thuê, có thể xác định nguồn cung và cầu mới hàng năm để dự đoán giá thuê. Phương pháp cơ sở dữ liệu bình quân sử dụng mối tương quan giữa lượng tiêu thụ và giá chào thuê dựa trên phương pháp trung bình di động của 3 năm gần nhất. Ngoài ra, phương pháp dịch chuyển cơ cấu ngành tích hợp thông tin về tăng trưởng ngành và số lượng nhân viên mỗi ngành, từ đó ước tính nhu cầu sử dụng văn phòng trong tương lai từ dữ liệu khảo sát các giao dịch văn phòng hàng quý.

Dự báo Thị trường Văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đến năm 2026

Thành phố Hồ Chí Minh

Trước năm 2020, các chủ đầu tư chiếm ưu thế trên thị trường văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh khi nguồn cung hạn chế khiến công suất luôn cao. Tuy nhiên, tình hình đã dần thay đổi từ năm 2021 khi những thách thức của nền kinh tế và các tác động của đại dịch đã khiến thị trường chững lại. Theo Dự báo Thị trường Văn phòng 2023 của Savills, nguồn cung văn phòng Hạng A và B tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm 200.000 m2 vào cuối năm 2026, tương đương với mức tăng trưởng 20% so với hiện tại.

Nghiên cứu của Savills dự báo các mức giảm giá thuê khác nhau, dao động trong khoảng 1-2%. Tải Dự báo Thị trường Văn phòng 2023 của Savills để biết thêm chi tiết.