Điều kiện để điều chỉnh phí dịch vụ nhà chung cư

Việc điều chỉnh phí dịch vụ nhà chung cư luôn là một chủ đề được các chủ sở hữu căn hộ chung cư quan tâm. Những thay đổi trong mức phí dịch vụ là cần thiết ở một số trường hợp, song cần đảm bảo tuân thủ các quy định pháp lý và phù hợp với công tác vận hành của tòa nhà. Đâu là điều kiện để điều chỉnh phí dịch vụ nhà chung cư? Savills sẽ phân tích vấn đề này dưới góc độ của một đơn vị quản lý vận hành trong bài viết dưới đây.

Tổng quan về phí dịch vụ nhà chung cư

Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư 37/2009/TT-BXD, phí dịch vụ nhà chung cư bao gồm: Chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị (nếu có); Lợi nhuận định mức hợp lý; Thuế giá trị gia tăng.

Phí dịch vụ nhà chung cư do các chủ sở hữu đóng sẽ được sử dụng để duy trì các dịch vụ (bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng…), tiện ích cho cộng đồng cư dân, khách thuê tại tòa nhà và phục vụ công tác vận hành hàng ngày. Phí dịch vụ nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).

Với đặc thù phí dịch vụ nhà chung cư có mức độ phức tạp nhất định và được cấu thành bởi nhiều yếu tố thay đổi, Savills đã và đang hỗ trợ các Chủ đầu tư tính toán mức phí dịch vụ, cân bằng giữa bài toán kinh doanh và vận hành của dự án. Tìm hiểu thêm về gói Tư vấn xây dựng dự toán ngân sách vận hành, tính toán phí dịch vụ của Savills.

Về cách áp dụng phí dịch vụ nhà chung cư, Điều 106 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định cụ thể:

Khoản 3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Khoản 4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

Khoản 5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn;

b) Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Như vậy, việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu đóng vai trò quan trọng, giúp bầu ra Ban Quản trị và thống nhất các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Do đó, Chủ đầu tư nên được tư vấn bởi những đơn vị có chuyên môn, kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực quản lý bất động sản. Hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức thành công sẽ giúp đảm bảo các vấn đề về phí dịch vụ được thống nhất giữa các bên liên quan, ổn định công tác vận hành, và tạo điều kiện thuận lợi để xử lý các vấn đề có thể phát sinh sau này.

Tham khảo gói Tư vấn Tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu của Savills tại đây. Gói tư vấn bao gồm các hạng mục:

• Tư vấn thực hiện việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu trên căn cứ pháp lý, luật định.
• Tư vấn thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành.

Điều kiện để điều chỉnh phí dịch vụ nhà chung cư

Đứng từ góc độ vận hành, một số chi phí cấu thành phí dịch vụ có thể tăng theo cơ chế chính sách của Nhà nước, dẫn đến những thay đổi cần có trong mức phí dịch vụ để đảm bảo chất lượng dịch vụ tại dự án. Chủ đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng và tuân thủ sát sao các quy định của Nhà nước để tránh các tranh chấp, mâu thuẫn có thể phát sinh sau này.

Theo Điều 7, Thông tư số 37/2009/TT-BXD, việc điều chỉnh giá dịch vụ nhà chung cư phải dựa trên các căn cứ sau:

• Điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, địa phương và thu nhập bình quân đầu người trong từng thời kỳ;
• Quan hệ cung, cầu về số lượng dịch vụ, chất lượng dịch vụ nhà chung cư;
• Sự biến động của giá cả thị trường hoặc sự thay đổi về cơ chế chính sách của Nhà nước làm tăng (giảm) 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư và lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp quản lý vận hành.

Sau khi xem xét đầy đủ các căn cứ để điều chỉnh giá dịch vụ, Chủ đầu tư/Ban Quản trị cần thực hiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường. Theo điểm d, khoản 1, Điều 14, Thông tư 02/2016/TT-BXD, Hội nghị nhà chung cư bất thường có thể được tổ chức trong trường hợp Ban quản trị đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, với điều kiện phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Hội nghị tiến hành biểu quyết về việc thông qua đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ, nếu trên 50% các chủ sở hữu căn hộ đồng ý, Ban quản trị sẽ tiến hành báo cáo và xin phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi được phê duyệt, mức giá dịch vụ nhà chung cư mới sẽ được áp dụng tại dự án.

Những điểm cần lưu ý khi điều chỉnh phí dịch vụ nhà chung cư

Phí dịch vụ nhà chung cư là một trong những nội dung nhận được rất nhiều sự quan tâm, xoay quanh mức độ tương xứng giữa mức phí đóng hiện tại và chất lượng dịch vụ, hay những vấn đề sẽ được cải thiện khi tăng phí dịch vụ. Vậy Chủ đầu tư/Ban quản trị, đơn vị vận hành cần làm gì để thuyết phục cư dân đồng thuận trong biểu quyết tăng phí?

• Xây dựng bảng ngân sách phù hợp với mức phí mong muốn, yêu cầu về chất lượng dịch vụ của các chủ sở hữu trong tòa nhà.
• Trình bày được lý do thuyết phục của sự thay đổi này. 

Kết luận

Trước sự thay đổi nhanh chóng của thị trường, việc điều chỉnh phí dịch vụ nhà chung cư trong quá trình vận hành là điều khó tránh khỏi, nhằm đảm bảo vận hành ổn định và cung cấp dịch vụ trọn vẹn cho cư dân, khách thuê. Tuy nhiên, Chủ đầu tư/Ban quản trị cần nắm rõ những quy định của pháp luật cũng như tham khảo tư vấn từ các đơn vị quản lý bất động sản chuyên nghiệp, để điều chỉnh mức phí sao cho phù hợp với tình hình vận hành thực tế tại dự án, đồng thời thuyết phục được cư dân, khách thuê.

Liên hệ bộ phận Quản lý Bất động sản của Savills Việt Nam để được tư vấn chi tiết hơn.