Phí dịch vụ nhà chung cư 2009 và những điều cần biết

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ PHÍ DỊCH VỤ CHUNG CƯ 

Phí dịch vụ nhà chung cư do chủ sở hữu căn hộ đóng hàng tháng hay định kỳ khi nhà chung cư chính thức đi vào hoạt động, nhằm đảm bảo các dịch vụ trong tòa nhà được cung cấp đầy đủ, đáp ứng nhu cầu sử dụng của cư dân và khách thuê.  

1. Cấu thành phí dịch vụ

Theo khoản 2 và khoản 3 Điều 3 Thông tư 37/2009/TT-BXD, phí dịch vụ nhà chung cư, bao gồm: 

1.1 Chi phí dịch vụ nhà chung cư 
Chi phí trực tiếp: 

• Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác (nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư 
• Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư 
• Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ 
• Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư 
• Chi phí văn phòng phẩm, bàn ghế, phòng làm việc, chi phí điện, nước sinh hoạt và một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư 

Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành 

• Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp 
• Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành. Việc trích, quản lý và sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính. 
• Chi phí cho Ban quản trị (nếu có): chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị. 

1.2. Lợi nhuận định mức hợp lý cho doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). 

1.3. Thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành của Nhà nước.

2. Trách nhiệm của các bên liên quan khi quản lý phí dịch vụ 

Điều 6 Thông tư 37/2009/TT-BXD đã quy định rõ ràng về trách nhiệm quản lý giá dịch vụ nhà chung cư của các bên: 

• Chủ đầu tư dự án nhà chung cư căn cứ mức thu tối đa (giá trần) hoặc khung giá dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định để tính toán hiệu quả khi lập dự án và lập phương án mức thu giá dịch vụ để làm cơ sở ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư, hợp đồng cung cấp dịch vụ nhà chung cư 
• Doanh nghiệp quản lý vận hành chủ động tính toán, xác định giá dịch vụ nhà chung cư theo hướng dẫn tại Thông tư này để trình Chủ đầu tư (nếu có) hoặc đơn vị quản lý nhà chung cư làm cơ sở thông qua Ban quản trị nhà chung cư hoặc các hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư 
• Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm theo dõi, giám sát việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký kết; nghiệm thu, thanh toán và thanh lý hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành; trực tiếp thu hoặc uỷ quyền cho doanh nghiệp quản lý vận hành thu giá dịch vụ nhà chung cư. 

Như vậy, phí dịch vụ sẽ do Chủ đầu tư quyết định và được quy định cụ thể khi ký kết hợp đồng mua bán/cho thuê với chủ sở hữu hoặc do Ban Quản trị và cư dân thống nhất trong Hội nghị nhà chung cư. Chủ sở hữu có trách nhiệm đảm bảo đóng đầy đủ, đúng thời hạn phí dịch vụ nhà chung cư cùng các khoản phí khác, tuân thủ quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với các nhà cung cấp dịch vụ. 

NHỮNG LẦM TƯỞNG PHỔ BIẾN VỀ PHÍ DỊCH VỤ NHÀ CHUNG CƯ 

Nhầm lẫn giữa phí dịch vụ và phí bảo trì

Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư; và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư chủ sở hữu đóng hàng tháng. 

Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Phần này sẽ được trao đổi và lấy ý kiến từ cư dân trong Hội nghị Nhà chung cư. 

Công tác đóng phí dịch vụ với các căn hộ chưa vào ở

Trường hợp mua nhà chung cư nhưng chưa có nhu cầu sử dụng hoặc chưa vào ở, nhiều cư dân thắc mắc về việc đóng phí dịch vụ.  

Theo khoản 3 Điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD về nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó quy định: Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở. Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật. 

Phí dịch vụ nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào việc cân đối các nguồn thu và khoản chi thực tế tại dự án và chia đều cho phần diện tích sử dụng của các chủ sở hữu. Vì vậy, căn hộ có về sử dụng hay không thì khoản chi phí này cũng không thay đổi. Do đó, trường hợp các căn hộ đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa về ở thì việc thanh toán phí quản lý đầy đủ cho đơn vị quản lý vận hành vẫn là điều cần thiết.  

Để xác định trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ nhưng chưa vào ở có phải đóng phí dịch vụ nhà chung cư hay không sẽ căn cứ vào thỏa thuận của các bên, cụ thể: 

• Trường hợp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có nêu rõ các trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ nhưng chưa vào ở thì không phải đóng.  
• Trường hợp trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có nêu rõ thời điểm nhận bàn giao căn hộ thì sẽ tính phí dịch vụ.  

Việc tăng phí dịch vụ chung cư

Thực tế, một số chi phí cấu thành phí dịch vụ có thể tăng theo cơ chế chính sách của Nhà nước, dẫn đến những thay đổi cần có trong mức phí dịch vụ để đảm bảo chất lượng dịch vụ tại dự án.  

Chẳng hạn, theo Quyết định 377/QĐ-EVN, giá bán lẻ điện bình quân được điều chỉnh lên là 1.920,3732 đồng/kWh (chưa bao gồm thuế GTGT) từ 4/5/2023 (Mức điều chỉnh này tương đương mức tăng 3% so với giá điện bán lẻ bình quân trước đây). Theo Nghị định 24/2023/NĐ-CP, mức lương cơ sở sẽ tăng 20,8%, trở thành 1,8 triệu đồng/tháng từ 1/7/2023. Những điều chỉnh này sẽ ảnh hưởng đến chi phí điện chiếu sáng công cộng và chi phí tiền lương cho bộ phận quản lý tại nhà chung cư.  

Với Gói tư vấn xây dựng ngân sách vận hành và tính toán phí dịch vụ, Savills sẽ hỗ trợ Chủ đầu tư hay Ban Quản trị xác định mức phí dịch vụ hợp lý, dựa trên sự hiểu biết sâu sắc về các chi phí dịch vụ trên thị trường, đặc thù dự án cũng như các yếu tố ảnh hưởng, các xu hướng phát triển trong lĩnh vực quản lý bất động sản. 

Như vậy, việc điều chỉnh phí quản lý để phù hợp với tình hình thực tế là cần thiết. Tuy nhiên, việc này cần được thống nhất, điều chỉnh qua các Hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định các khoản kinh phí mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Với tầm quan trọng như vậy, Chủ đầu tư nên tìm đến các đơn vị uy tín để được tư vấn cách thức tổ chức, bao gồm kế hoạch và kịch bản chi tiết, hay các nội dung cần thảo luận, trong đó có việc tăng phí dịch vụ (nếu có). Tham khảo Gói Tư vấn tổ chức hội nghị nhà chung cư lần thứ nhất của Savills. 

MỘT SỐ KHOẢN PHÍ KHÁC (NGOÀI PHÍ DỊCH VỤ) CƯ DÂN CẦN ĐÓNG TẠI NHÀ CHUNG CƯ 

Phí bảo trì

Phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua và phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán hoặc thuê mua.   

Tìm hiểu thêm về phí bảo trì nhà chung cư tại đây. 

Phí gửi xe hàng tháng

Quy định giá trông giữ xe tại chung cư do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ấn định cho từng địa phương. 

• Phí gửi xe máy hàng tháng sẽ dao động khoảng từ 10.000 đồng đến 150.000 đồng/xe/một tháng 
• Phí gửi ô tô sẽ dao động từ 1200.000 đồng tới 1.600.000 đồng/xe/một tháng

Các chi phí sinh hoạt

Theo khảo sát, tổng các chi phí phải đóng khi ở chung cư của một hộ gia đình sẽ rơi vào khoảng 1 triệu đồng với chung cư bình dân và khoảng 3-4 triệu đồng với những chung cư cao cấp. Tất nhiên, chi phí sinh hoạt cũng tùy thuộc vào diện tích căn hộ, số lượng phương tiện và mức chi tiêu, sử dụng của hộ gia đình. 

KẾT LUẬN

Việc hiểu rõ phí dịch vụ nhà chung cư sẽ giúp đảm bảo quyền lợi cho các bên, tránh những tranh chấp và xung đột không cần thiết. Phí dịch vụ có thể được điều chỉnh và thống nhất qua các Hội nghị nhà chung cư với sự tham gia của các chủ sở hữu.  

Đội ngũ chuyên gia của Savills sẽ hỗ trợ Chủ đầu tư xuyên suốt các giai đoạn của dự án nhằm mang đến phương án vận hành hợp lý nhất với đặc thù dự án, thông qua các gói Tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu và gói Tư vấn xây dựng dự toán ngân sách vận hành, tính toán phí dịch vụ. 
Liên hệ bộ phận Quản lý Bất động sản của Savills Việt Nam để được tư vấn cụ thể về các giải pháp vận hành phù hợp.  

Xem thêm:

• Làm thế nào để tối ưu quỹ bảo trì nhà chung cư?
• Các bước tính toán và xây dựng ngân sách vận hành
• Những điều cần lưu ý khi tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu?