Giải pháp tiết kiệm năng lượng cho các tòa nhà - Phần 1

Hiện nay, công suất tiêu thụ năng lượng trong quá trình vận hành của các tòa nhà đang được đánh giá là rất lớn. Cụ thể, theo Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN), những năm gần đây, tỷ lệ sử dụng năng lượng trong các tòa nhà cao tầng tại Việt Nam chiếm khoảng 35-40% tổng năng lượng tiêu dùng cả nước, cao hơn mức năng lượng của các nhà máy. Tỷ trọng sử dụng năng lượng của một tòa nhà bao gồm: Hệ thống điều hòa không khí sử dụng 40-60% tổng năng lượng, hệ thống chiếu sáng sử dụng khoảng 15-20%, các thiết bị văn phòng sử dụng 10-15% và phần còn lại do các thiết bị phụ trợ khác sử dụng.  

Cũng theo số liệu của EVN, tốc độ tăng trưởng xây dựng cao với tổng diện tích sàn các công trình thương mại và nhà ở cao tầng tăng 6-7% mỗi năm, sẽ kéo theo sự gia tăng tiêu thụ năng lượng, có thể gây sức ép về kinh tế, nguồn cung năng lượng và môi trường. Tuy nhiên, các tòa nhà vẫn có nhiều tiềm năng tiết kiệm năng lượng, đặc biệt là các tòa nhà mới được nghiên cứu và đầu tư xây dựng theo tiêu chuẩn năng lượng mới hay các tòa nhà có thực hiện nâng cấp để tối ưu hệ thống sau một thời gian đi vào vận hành.  

Với các dự án đang hoạt động, Chủ đầu tư cần định kỳ thực hiện khảo sát hiện trạng dự án và phân tích tình hình tiêu thụ năng lượng, từ đó cân nhắc sửa chữa, nâng cấp cơ sở vật chất, hệ thống cơ điện (M&E) để việc sử dụng năng lượng đạt hiệu quả nhất định. Điều này cũng sẽ giúp tối ưu chi phí vận hành, duy trì chất lượng và nâng cao hình ảnh dự án, và đảm bảo các mục tiêu kinh doanh của Chủ đầu tư.  

Quản lý năng lượng cũng nằm trong chiến lược ESG (Environmental - Môi trường, Social - Xã hội, Governance - Quản trị doanh nghiệp) Savills đã và đang áp dụng khi tư vấn hoặc quản lý các dự án bất động sản trên toàn cầu, hướng tới cam kết phát triển bền vững và bảo vệ môi trường. Theo báo cáo của Liên Hợp Quốc, lượng khí thải CO2 từ hoạt động của các tòa nhà đã đạt mức cao chưa từng có vào khoảng 10 GtCO2 trong năm 2022, tăng khoảng 5% so với năm 2020 và cao hơn 2% so với mức đỉnh trước đó vào năm 2019. Vì vậy, nâng cao hiệu quả sử dụng năng lượng và cải tiến cơ sở vật chất tại các dự án là chìa khóa quan trọng, hướng tới mục tiêu cân bằng carbon trong tương lai. 

Chủ đầu tư cần làm gì để tiết kiệm năng lượng cho các dự án đang hoạt động? 

Việc tối ưu năng lượng sử dụng tại các dự án đang vận hành đòi hỏi sự kết hợp của ba yếu tố, bao gồm chất lượng hệ thống kỹ thuật tòa nhà, công tác quản lý năng lượng và sự hỗ trợ của công nghệ. Trong phần một của bài viết, Đội ngũ Quản lý Bất động sản Savills sẽ giới thiệu 2 giải pháp đầu tiên về quản lý năng lượng đối với các dự án.  

1. Đánh giá và điều chỉnh thông số hoạt động của hệ thống kỹ thuật phù hợp với yêu cầu thực tế  

Những hạng mục liên quan đến kỹ thuật tòa nhà bao gồm:  

- Hệ thống cơ sở vật chất (phần kết cấu, xây dựng và hoàn thiện): Hệ thống cố định, không tiêu thụ năng lượng, ít biến đổi và có tuổi thọ khá dài 

- Hệ thống cơ điện (M&E): Hệ thống chuyển động, hoạt động liên tục, chịu trách nhiệm cho việc cung cấp năng lượng cho tòa nhà  

• Điện (Electrical): Hệ thống cung cấp điện, hệ thống thông tin liên lạc, báo cháy, camera, điều khiển (BMS) 

• Cơ khí (Mechanical): Hệ thống điều hòa thông gió (HAVC), thang máy, phòng cháy chữa cháy (PCCC), hệ thống cấp thoát nước, hệ thống xử lý nước thải 

Hoạt động của hệ thống cơ điện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức năng lượng tiêu thụ của tòa nhà. Nếu có các giải pháp thích hợp để điều chỉnh thông số của hệ thống cơ điện, việc tiết kiệm năng lượng tại các dự án đang vận hành là hoàn toàn khả thi. 

Xem thêm bài viết: Tư Vấn Thiết Kế, Lắp Đặt Và Vận Hành Hệ Thống Kỹ Thuật Giúp Tối Ưu Chi Phí 

Chủ đầu tư và Ban Quản lý cần nắm được tình hình hoạt động của hệ thống này thông qua công tác khảo sát bài bản, cụ thể bao gồm các bước: 

• Khảo sát, thu thập dữ liệu và xác định mức tiêu thụ năng lượng của tòa nhà 

• Kiểm tra, tính toán lại để điều chỉnh thông số hoạt động của hệ thống phù hợp với nhu cầu thực tế 

• Đánh giá nhu cầu năng lượng thực tế dựa trên các kết quả thu được 

• Xây dựng các phương án vận hành tối ưu hệ thống kỹ thuật 

Các nội dung trên có mức độ phức tạp nhất định, cần sự tham vấn của các chuyên gia dưới góc độ vận hành toàn diện. Chính vì vậy, Chủ đầu tư có xu hướng thuê một đơn vị thứ ba chuyên nghiệp để thực hiện khảo sát hiện trang tòa nhà, đưa ra các khuyến nghị một cách độc lập và khách quan.  

Savills đã và đang giúp Chủ đầu tư đánh giá công tác vận hành hệ thống kỹ thuật định kỳ hàng tháng, đưa ra những tư vấn giúp tối ưu năng lượng và nâng cao hiệu quả hoạt động. Một số dự án tiêu biểu có thể kể đến như PVI Tower, Capital Tower hay TTC Building. Tham khảo Gói Khảo sát hiện trạng Hệ thống kỹ thuật của Savills tại đây.  

2. Xây dựng kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng hợp lý 

Bên cạnh việc điều chỉnh thông số hoạt động của hệ thống kỹ thuật thì công tác bảo trì, bảo dưỡng nhằm đảm bảo hệ thống hoạt động trơn tru, hạn chế hỏng hóc cũng góp phần không nhỏ giúp dự án sử dụng năng lượng hiệu quả hơn. Công tác bảo trì, bảo dưỡng không được triển khai hiệu quả có thể dẫn đến sự xuống cấp nhanh của dự án, gia tăng việc tiêu thụ năng lượng, thậm chí lãng phí.  

Do đó, Chủ đầu tư và Ban Quản lý cần xây dựng kế hoạch bảo trì hàng năm, dựa trên các cơ sở bao gồm những quy định của Bộ Xây dựng, hướng dẫn của nhà sản xuất và đơn vị lắp đặt, đặc thù của hệ thống kỹ thuật để giúp duy trì chất lượng dự án và nâng cao hiệu quả phát triển bền vững.  

Kế hoạch cần chỉ rõ từng hạng mục kỹ thuật kèm yêu cầu về tần suất và hình thức bảo trì, chẳng hạn như bảo trì thường xuyên, bảo trì ngăn ngừa rủi ro hay bảo trì sửa chữa. Đối với những hạng mục phức tạp liên quan đến pháp lý hoặc nằm ngoài khả năng của đội ngũ kỹ thuật, chẳng hạn như bảo trì hệ thống thang máy, trạm điện hay hệ thống PCCC, dự án có thể ký kết các hợp đồng dịch vụ với các công ty chuyên biệt để được tư vấn cụ thể, tìm ra những phương án tối ưu nhất cho dự án, đảm bảo hiệu quả sử dụng năng lượng cũng như chi phí. 

Kết luận 

Sử dụng năng lượng một cách hiệu quả giúp tối ưu chi phí vận hành chung, không chỉ đảm bảo các mục tiêu kinh doanh của Chủ đầu tư, mà còn hướng tới duy trì chất lượng lâu dài cho dự án. Với gói dịch vụ Khảo sát hiện trạng tòa nhà (bao gồm các hạng mục: đánh giá hiện trạng cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật, đánh giá công tác vận hành và bảo trì hệ thống kỹ thuật so với tiêu chuẩn và đưa ra nhận xét, khuyến nghị độc lập), Savills sẽ giúp Chủ đầu tư nắm được hiện trạng của hệ thống kỹ thuật, cơ sở vật chất cũng như tình hình sử dụng năng lượng của tòa nhà, từ đó có phương án đảm bảo tất cả các hệ thống kỹ thuật có chế độ vận hành hợp lý, và lường trước những khoản phải chi trả cho việc sửa chữa và khắc phục hệ thống trang thiết bị, tiện ích của tòa nhà trong tương lai. 

Liên hệ bộ phận Quản lý Bất động sản của Savills Việt Nam để được tư vấn cụ thể về các giải pháp vận hành phù hợp.  

Đọc thêm:

Giải pháp tiết kiệm năng lượng cho các tòa nhà - Phần 2

Xem thêm bài viết: 

• Những lưu ý khi lắp đặt hệ thống máy phát điện dự phòng giúp đảm bảo nguồn cấp điện cho vận hành tòa 

• Hiểu đúng vai trò của bộ phận kỹ thuật trong quản lý vận hành Tòa nhà 

• Cơ sở xây dựng kế hoạch bảo trì cho tòa nhà chung cư 

• Làm thế nào để tối ưu quỹ bảo trì nhà chung cư?