Chúng tôi tin rằng việc truyền tải thông tin một cách trung thực, khách quan và có trách nhiệm là nghĩa vụ cơ bản của cả doanh nghiệp lẫn các cơ quan báo chí trong môi trường truyền thông hiện đại. Vì vậy, Thông cáo này được phát hành để:

• Làm rõ quy định về phát hành hóa đơn đối với các khoản thu – chi kinh phí quản lý vận hành tại các dự án nhà chung cư;
• Khẳng định quan điểm pháp lý của Savills trong sự việc nêu trên;
• Và đặc biệt, để gửi tới các cơ quan báo chí, phóng viên đã đăng tải hoặc dự kiến đăng tải thông tin liên quan, nhưng chưa có sự xác minh hoặc liên hệ làm việc chính thức với chúng tôi.

Savills khẳng định luôn tuân thủ nghiêm túc các quy định pháp luật hiện hành, và kiên quyết bảo vệ uy tín, hình ảnh và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp trước những thông tin sai lệch, gây ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh, hoạt động và các đối tác của chúng tôi.

1. Thông tin và bối cảnh cũng như trách nhiệm của Ban Quản Lý Savills đối với việc xuất hóa đơn tại các dự án Savills đang quản lý theo mô hình tài chính thu hộ - chi hộ

Công văn số 650/CTTPHCM-TTHT ban hành bởi Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh ngày 20/01/2025 về chính sách thuế liên quan lĩnh vực quản lý vận hành dự án khu dân cư có nội dung như sau: “Tùy theo hợp đồng giữa Ban quản trị (được Hội nghị nhà chung cư thành lập và bầu ra Ban quản trị)/Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu) với đơn vị quản lý vận hành chung cư, thì đơn vị quản lý vận hành chung cư thu tiền, lập hóa đơn và kê khai, nộp thuế đối với dịch vụ cung cấp theo quy định”. Đối với các dự án mà Savills quản lý, Savills sẽ căn cứ hợp đồng cụ thể để xác định nghĩa vụ, trách nhiệm, doanh thu của các bên trong việc lập hóa đơn đối với hàng hóa, dịch vụ cung cấp, kê khai, nộp thuế theo đúng quy định. Cụ thể hiện nay có 03 (ba) mô hình như sau:

a) Mô hình tự quản lý vận hành: 

Trong trường hợp Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo hình thức tự quản lý vận hành phù hợp theo quy định pháp luật về nhà ở (Ban Quản trị được thành lập để thu tiền các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và cung cấp dịch vụ quản lý vận hành) thì Ban Quản trị khi phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ nêu trên phải kê khai, nộp thuế Giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) theo quy định.
Việc sử dụng hóa đơn của Ban Quản trị được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 123/2020/NĐ-CP.
Đây là mô hình Ban quản trị chủ động quản lý, vận hành, do đó không có sự can thiệp của đơn vị quản lý vận hành.

b) Mô hình khoán gọn: 

 Trong trường hợp Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn, thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện dịch vụ quản lý vận hành trọn gói (chỉ giao Ban Quản trị đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư ký kết hợp đồng), đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trực tiếp cung cấp dịch vụ, thu tiền dịch vụ từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; ký hợp đồng mua hàng hóa, dịch vụ và nhận hóa đơn từ các nhà cung cấp đối với các hàng hóa, dịch vụ (như dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng…) thì khi thu tiền dịch vụ quản lý vận hành, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải lập hóa đơn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, kê khai, nộp thuế GTGT, thuế TNDN đối với dịch vụ cung cấp theo quy định.

Đối với các dự án áp dụng mô hình quản lý vận hành khoán gọn, Savills luôn thực hiện hình thức xuất hóa đơn, chứng từ và nghĩa vụ thuế theo đúng quy định, pháp luật thuế.

c) Mô hình thu hộ - chi hộ 

Trong trường hợp Hội nghị nhà chung cư quyết định thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư chỉ thực hiện dịch vụ quản lý vận hành chung. Tuy vậy, trong hợp đồng giữa Ban Quản trị/Chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành có thỏa thuận về việc Ban Quản trị/Chủ đầu tư chỉ định đơn vị quản lý vận hành ký hợp động hoặc ủy quyền ký hợp đồng với các bên thứ 3, thực hiện cung cấp các hàng hóa, dịch vụ liên quan khác…thì đơn vị căn cứ hợp đồng cụ thể để xác định nghĩa vụ, trách nhiệm, doanh thu của các bên để lập hóa đơn đối với hàng hóa, dịch vụ cung cấp, và kê khai, nộp thuế theo đúng quy định.

Đối với các dự án áp dụng mô hình quản lý vận hành thu hộ - chi hộ, việc xác định nghĩa vụ, trách nhiệm, doanh thu của các bên trong việc lập hóa đơn đối với hàng hóa, dịch vụ cung cấp, và kê khai, nộp thuế được Savills tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật theo từng thời điểm:

• Trước ngày 09/04/2024, Ban Quản Lý Savills tại các dự án kê khai, khấu trừ và nộp hộ thuế GTGT theo quy định tại Công văn số 2539/TCT-TTHT ngày 25/06/2015 của Tổng Cục Thuế.
• Sau khi tiếp nhận Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT (đính kèm) do Cục thuế TP.Hồ Chí Minh ban hành ngày 09/04/2024, Savills đã làm theo hướng dẫn của Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT, chỉ lập chứng từ thu (phiếu thu), không kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) khi thu hộ các khoản kinh phí quản lý vận hành và các khoản thu hộ, chi hộ khác theo sự đồng ý của các Ban Quản trị/Chủ Đầu Tư. Nói cách khác, khi thực hiện thu hộ kinh phí quản lý vận hành, Savills sẽ không lập hóa đơn GTGT, không thu thuế GTGT ĐẦU RA. Giá trị thể hiện trên phiếu thu gửi cư dân hàng tháng chỉ bao gồm phần chi phí thuế GTGT đầu vào, nằm trong chi phí cho các dịch vụ, hàng hóa tiêu dùng bởi cư dân tại chung cư. Việc này nhằm đảm bảo Quỹ Vận hành có đủ nguồn lực để thanh toán đầy đủ giá trị hóa đơn (gồm cả phần thuế GTGT đầu vào) cho các nhà cung cấp dịch vụ, hàng hóa.

Cụ thể hơn về vấn đề này: 

Giai đoạn trước ngày 09/04/2024 (trước khi tiếp nhận Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT như đính kèm)

Các cơ quan thuế địa phương và đơn vị quản lý vận hành thực hiện theo hướng dẫn tại Công văn số 2539/TCT-TTHT ngày 25/06/2015 của Tổng Cục Thuế.

Theo đó, đơn vị quản lý vận hành nhận và chi trả hộ cư dân các hóa đơn hàng hóa dịch vụ (bao gồm dịch vụ vệ sinh, dịch vụ cảnh quan, dịch vụ bảo vệ….) phục vụ cư dân tại chung cư và xuất hóa đơn đúng, đủ khi thu phí quản lý vận hành từ cư dân. Savills đã thực hiện kê khai, khấu trừ và nộp hộ thuế GTGT theo quy định.

Theo các biên bản thanh kiểm tra thuế định kỳ tại Savills từ khi thành lập cho đến năm tài chính 2023, cơ quan thanh tra kết luận Công ty TNHH Savills Việt Nam đã thực hiện đầy đủ chế độ sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định tại Thông tư 153/2010/TT-BTC ngày 29/09/2010 của Bộ Tài chính và Thông tư 78/2021/TT/BTC ngày 17/9/2021 của Bộ Tài chính về việc tạo, phát hành và sử dụng hoá đơn và đã kê khai nộp thuế đầy đủ theo quy định. 

Giai đoạn sau ngày 09/04/2024 (sau khi tiếp nhận Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT)

Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT do Cục thuế TP. Hồ Chí Minh ban hành ngày 09/04/2024 (đính kèm) nêu rõ hướng dẫn “khi thu phí quản lý vận hành và các khoản thu hộ, chi hộ khác theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hoặc Thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ban quản trị/Chủ đầu tư hoặc Công ty TNHH Savills (Việt Nam) – chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh (thu hộ cho Ban quản trị/Chủ đầu tư) lập chứng từ thu (không lập hóa đơn), không kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với khoản thu này”.

Ngay sau khi nhận Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT nói trên, chúng tôi đã tiến hành thông báo nội dung công văn đến các Ban Quản trị/Chủ đầu tư tại các dự án áp dụng mô hình tài chính thu hộ - chi hộ mà Savills đang quản lý.

Sau khi được sự đồng ý của Ban Quản trị/Chủ Đầu tư về nội dung này, trong thông báo về kỳ thu phí kể từ tháng 5/2024 gửi tới cư dân, Ban Quản Lý Savills đã làm theo hướng dẫn của Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT khi thu hộ các khoản kinh phí quản lý vận hành và các khoản thu hộ, chi hộ khác theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hoặc theo thỏa thuận với chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ. Do đó, Savills chỉ lập chứng từ thu (phiếu thu), không kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT). Nói cách khác, khi thực hiện thu hộ kinh phí quản lý vận hành, Savills sẽ không lập hóa đơn GTGT, không thu thuế GTGT đầu ra khi thu hộ các khoản thu này.

Trong khi đó, Quỹ Vận Hành vẫn phải bảo đảm đủ kinh phí để chi trả cho các khoản thuế GTGT đầu vào trên hóa đơn của các nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ phục vụ chung cư nhưng không còn được kê khai khấu trừ như trước đây. Vì vậy, chúng tôi đã làm việc với Sở Xây Dựng để làm rõ: khi xây dựng đơn giá kinh phí quản lý vận hành cần phải bao gồm CHI PHÍ THUẾ GTGT ĐẦU VÀO để chi trả đầy đủ giá trị hóa đơn bao gồm thuế GTGT cho các nhà cung cấp hàng hóa dịch vụ quản lý vận hành tại chung cư.

Ngay sau đó, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 và Bộ Xây Dựng ban hành Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà Ở 2023 có hiệu lực thi hành từ 01/08/2024. Tại Phụ lục 7 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP nêu trên đã hướng dẫn phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành, trong đó nêu rõ đơn giá dịch vụ quản lý vận hành có bao gồm chi phí thuế giá trị gia tăng đầu vào đối với các chi phí dịch vụ vận hành.

Sau khi xem xét đơn giá dịch vụ quản lý vận hành theo quy định mới, Savills đã ban hành thông báo đến các Ban Quản trị/Chủ đầu tư và cư dân tại các dự án Savills quản lý theo mô hình thu hộ - chi hộ, thông tin rằng đơn giá dịch vụ quản lý vận hành thu hộ từ cư dân không thu thuế GTGT đầu ra do chỉ lập phiếu thu, không lập hóa đơn, không có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế GTGT đầu ra; nhưng chúng tôi sẽ tiến hành thu chi phí thuế GTGT đầu vào của các chi phí quản lý vận hành vào quỹ vận hành thuộc sở hữu cư dân. Việc này nhằm đảm bảo Quỹ Vận Hành có đủ nguồn thu để thanh toán đầy đủ giá trị hoá đơn bao gồm thuế GTGT đầu vào cho các nhà cung cấp dịch vụ, hàng hóa phục vụ công tác vận hành tại chung cư.

Ngoài ra, dưới sự đồng thuận của các Ban Quản Trị/Chủ Đầu Tư, chúng tôi đã đồng loạt gửi Thông báo tới Ban Quản trị/cư dân tại các dự án chung cư hoạt động theo mô hình thu hộ - chi hộ tại TP. Hồ Chí Minh mà Savills đang quản lý về việc Thay đổi chủ thể nhận hóa đơn. Trong đó nêu rõ, các hóa đơn đầu vào sẽ được xuất cho người sử dụng dịch vụ tại chung cư, thay vì Savills như trước đó (tức là trước thời điểm tiếp nhận Công văn số 3487/CTTPHCM-TTHT) để đảm bảo quy định theo hướng dẫn từ Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh.

Từ những thông tin trình bày phía trên, chúng tôi xin nhấn mạnh về vai trò và trách nhiệm của Savills và việc sử dụng chứng từ theo quy định của pháp luật từ sau ngày 09/04/2024 như sau:

a. Đối với các khoản thu hộ từ Cư dân: như trích dẫn ở trên, đối với các dự án Savills là đơn vị quản lý vận hành và theo mô hình thu hộ - chi hộ, khi thu hộ các loại phí từ Cư dân, Savills chỉ lập phiếu thu (không xuất hóa đơn).

b. Đối với các khoản chi hộ Cư dân: Ban Quản trị/Cư dân là bên mua dịch vụ/hàng hóa sử dụng tại chung cư, bên bán là các nhà cung cấp dịch vụ/hàng hóa bên ngoài (ví dụ như nhà cung cấp dịch vụ vệ sinh, dịch vụ bảo vệ tòa nhà..), và Savills là bên giám sát việc thực hiện cung cấp dịch vụ/hàng hóa từ các bên bán dịch vụ và thực hiện chi hộ cho Cư dân đến các nhà cung cấp này. Như vậy, bên bán có trách nhiệm xuất hóa đơn GTGT đến Ban Quản trị/Cư dân.

c. Đối với dịch vụ quản lý và vận hành theo Hợp đồng quản lý vận hành giữa Savills và Ban quản trị, đại diện cho Cư dân tại dự án: hàng tháng, Savills xuất hóa đơn GTGT đến Ban quản trị theo đúng Hợp đồng quản lý vận hành đã ký kết với Ban Quản trị.

2. Vấn đề về Chủ thể phát ngôn và tính đại diện của thông tin được chia sẻ trên báo chí (dự án The Sun Avenue): 

Theo ghi nhận của Savills, trong thời gian vừa qua, một số cơ quan báo chí đã đăng tải thông tin về dự án The Sun Avenue - chia sẻ ý kiến từ một trong những thành viên trong Ban Quản trị dưới tư cách là đại diện phát ngôn của Ban Quản trị về việc gửi công văn tới Cục Thuế Khu vực II, đề nghị kiểm tra hoạt động tài chính, kế toán và thực hiện nghĩa vụ về thuế, phí tại chung cư The Sun Avenue. Trong đó có nhiều thông tin thiếu chính xác về chính sách thuế của cơ quan chức năng cũng như tính tuân thủ của Savills. Về các thông tin thiếu chính xác này tại dự án the Sun Avenue chúng tôi đã giải thích ở trên, tuy nhiên chúng tôi cũng muốn chia sẻ rõ về tính hợp pháp của chủ thể cung cấp thông tin tại các bài báo này.

Sau khi ghi nhận thông tin trên báo chí, Savills đã phối hợp cùng Ban Quản trị của dự án The Sun Avenue nhằm xác minh chủ thể phát ngôn và làm rõ tính đại diện của nội dung được chia sẻ. Tính đến thời điểm hiện tại, đã có 5/9 (tức là quá bán) thành viên Ban Quản trị của dự án The Sun Avenue đã xác nhận (qua email) rằng: Ban Quản trị dự án chưa từng có cuộc họp nội bộ nào có nội dung nhằm thống nhất các vấn đề trả lời báo chí, và hoàn toàn không hay biết, không liên quan đến việc một trong số thành viên Ban Quản trị tự ý (đại diện) tiếp xúc, chia sẻ thông tin đến báo chí.

Để làm rõ, theo Quy chế nhà Chung cư, đã được các Ban Quản trị thông qua - mục Quyền và Nghĩa vụ của các thành viên Ban Quản trị, có nội dung như sau:

Quyền và trách nhiệm của các thành viên Ban Quản Trị: 

1. Quyền và nghĩa vụ của thành viên Ban Quản Trị:
Thành viên Ban Quản Trị không nên đưa ra các ý kiến, phát biểu liên quan đến các công việc của Ban Quản Trị về nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Quản Trị khi chưa thông qua Ban Quản Trị.
2. Quyền và nghĩa vụ của Trưởng Ban Quản Trị (Trưởng Ban):
Đại diện Ban Quản Trị tiếp xúc với cơ quan nhà nước, cơ quan thông tin đại chúng, các tổ chức kinh tế - xã hội và các tổ chức kinh tế để thảo luận, trình bày và phát biểu về chính sách phát triển của Chung Cư sau khi thống nhất ý kiến trong Ban Quản Trị (ít nhất có trên 50% ý kiến thống nhất của các thành viên Ban Quản Trị).

Do vậy, việc một thành viên hoặc nhóm thành viên Ban Quản trị tiếp xúc và chia sẻ thông tin với các cơ quan báo chí mà chưa có sự thống nhất của trên 50% (quá bán) ý kiến thống nhất của các thành viên Ban Quản trị còn lại là trái với Quy chế hoạt động đã được cư dân thông qua và không có vai trò đại diện cho BQT. Thực tế, trong trường hợp dự án The Sun Avenue, như đã đề cập trước đó, 5/9 thành viên trong Ban Quản trị đã xác nhận chưa từng có cuộc họp nội bộ nào thống nhất vấn đề trả lời báo chí và hoàn toàn không hay biết, không liên quan đến việc một trong số thành viên Ban Quản trị của dự án tự ý tiếp xúc báo chí. Việc này càng khẳng định rằng, thông tin ghi nhận từ một thành viên trong Ban Quản trị dự án The Sun Avenue không đại diện cho ý chí tập thể của Ban Quản trị dự án.

Với tinh thần thượng tôn pháp luật và luôn làm việc theo quy định pháp luật, chúng tôi đang tiếp tục phối hợp cùng Ban Quản trị dự án The Sun Avenue để tìm hiểu và làm rõ động cơ của việc cố tình đưa thông tin sai lệch này. Chúng tôi sẵn sàng thực hiện các biện pháp pháp lý cần thiết để đảm bảo môi trường vận hành minh bạch, lành mạnh cho cư dân và đội ngũ vận hành tại The Sun Avenue nói riêng và các dự án mà Savills hiện đang quản lý nói chung.

3. Về công tác Báo cáo Kiểm toán tại dự án The Sun Avenue 

Đối với thông tin được đăng tải trên một số trang báo về công tác Báo cáo Kiểm toán (“BCKT”) giai đoạn 2019 – 2022 tại dự án The Sun Avenue, để tránh nhầm lẫn về vai trò và trách nhiệm của các bên liên quan, chúng tôi cũng xin định nghĩa lại các thông tin liên quan tới BCKT như sau:

Theo quy định, BCKT cần có những chữ ký xác nhận của ba bên liên quan, bao gồm: 

• Chủ đầu tư: chịu trách nhiệm xác nhận số liệu liên quan đến Quỹ Bảo trì trong giai đoạn chưa bàn giao quỹ này cho Ban Quản trị;
• Ban Quản lý: có trách nhiệm phối hợp với đơn vị kiểm toán để thực hiện công tác kiểm toán và xác nhận số liệu liên quan đến Quỹ Vận hành tại dự án; không có trách nhiệm đối với thông tin liên quan đến Quỹ Bảo trì.
• Ban Quản trị: xác nhận thông tin của cả hai quỹ nêu trên là Quỹ Vận hành và Quỹ Bảo trì.

Trên thực tế, Ban Quản lý Savills đã hoàn tất công tác kiểm toán Quỹ Vận hành giai đoạn 2019 - 2022, và các báo cáo liên quan đã được ký và đóng dấu đầy đủ. Đồng thời, Ban Quản trị cũng đã xác nhận nội dung của BCKT Quỹ Vận hành năm 2022.

Đối với Quỹ Bảo trì, Ban Quản trị và Chủ đầu tư vẫn chưa thống nhất ký xác nhận BCKT cho giai đoạn 2019 - 2022.

Về phía đơn vị kiểm toán độc lập (Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn Chuẩn Việt), do Hợp đồng kiểm toán được ký theo gói bao gồm cả hai quỹ nên trong trường hợp một trong hai báo cáo chưa được các bên liên quan ký đầy đủ, đơn vị kiểm toán sẽ chưa thể ký phát hành BCKT chính thức.

Chúng tôi hiện có đầy đủ tài liệu liên quan để minh chứng cho các nội dung nêu trên. Tuy nhiên, do Hợp đồng kiểm toán có quy định về bảo mật, các tài liệu này chỉ có thể được cung cấp khi có sự đồng thuận từ tất cả các bên liên quan.

Chúng tôi xin nhấn mạnh, Savills và Bộ phận Quản lý Vận hành cùng Ban Quản Lý của chúng tôi tại các dự án luôn hoạt động trên cơ sở pháp luật, tôn trọng thượng tôn pháp luật trong mọi công tác quản lý, đảm bảo thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn theo quy định hiện hành.

Dựa trên những thông tin được cung cấp như trên, chúng tôi mong rằng đã phần nào mang tới góc nhìn toàn diện hơn cho về vấn đề lần này. 

Cuối cùng, chúng tôi luôn thấu hiểu và tôn trọng vai trò của phóng viên, báo chí trong việc ghi nhận thông tin và truyền tải đến bạn đọc một cách kịp thời, chính xác. Do vậy, chúng tôi trân trọng đề nghị các cơ quan báo chí, các Anh/Chị phóng viên, trong quá trình tìm hiểu và đưa tin, nên tham khảo thông tin từ các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan, đồng thời phối hợp với Savills để tiếp cận thông tin chính thống. Việc này nhằm đảm bảo tính chính xác và góp phần lan toả những thông tin trung thực, khách quan, có giá trị tới người đọc.

Trong trường hợp cần trao đổi thêm thông tin, bộ phận Truyền thông của Savills luôn sẵn sàng phối hợp, cung cấp thông tin đầy đủ và kịp thời.