Đầu Tư Bất Động Sản Úc: Quy Định Và Cách Mua Nhà Mới Nhất

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Úc, đặc biệt tại các đô thị lớn như Sydney và Melbourne, luôn thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư Việt Nam nhờ nền kinh tế phát triển ổn định và hành lang pháp lý minh bạch. Việc mua nhà tại Úc còn được nhiều gia đình lựa chọn như một giải pháp dài hạn nhằm chuẩn bị cho lộ trình học tập và định cư dài hạn của người đi học, đi làm tại Úc. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp góc nhìn toàn diện về các quy định pháp lý hiện hành, quy trình mua bán an toàn cùng những lưu ý cốt lõi về luật FIRB và thuế phụ thu mới nhất dành cho nhà đầu tư nước ngoài. 

Mục Lục 1. Tại sao nên đầu tư mua nhà tại Úc? 2. Quy định pháp lý cho người Việt mua nhà tại Úc 2.1 Điều kiện đối với người mua Việt Nam chưa có thường trú nhân (PR) 2.2 Quy định về loại bất động sản được phép mua (Cập nhật mới nhất) 3. Quy định về Thuế phụ thu ngoại quốc & Vay vốn tài chính 3.1 Thuế phụ thu ngoại quốc 3.2 Quy chế tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng 4. Quy trình và thủ tục khi mua nhà ở Úc 5. Danh sách các căn hộ tiềm năng đang mở bán tại Úc 5.1 The Lonsdale 5.2 Trielle 5.3 Oasis Residences 5.4 The Albertine 5.5 Seren Row

1. Tại sao nên đầu tư mua nhà tại Úc? 

Việc quyết định mua bất động sản ở Úc mang lại những lợi ích vượt trội, kết hợp hài hòa giữa mục tiêu tích lũy tài sản và kế hoạch phát triển gia đình dài hạn. 

• Bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản bền vững nhờ nền kinh tế ổn định: Úc sở hữu một nền kinh tế phát triển ổn định bậc nhất thế giới với hệ thống tài chính minh bạch và kiểm soát lạm phát tốt. Bất động sản Úc ghi nhận tốc độ tăng trưởng ổn định trong nhiều thập kỷ, biến các sản phẩm nhà ở tại đây trở thành một trong những tài sản ổn định và đáng đầu tư trước các biến động kinh tế toàn cầu. 
• Nhu cầu thuê nhà lớn đảm bảo dòng tiền ổn định hàng tháng: Làn sóng nhập cư, chuyên gia nước ngoài và du học sinh đổ về các thành phố lớn tạo ra áp lực khổng lồ lên thị tr��ờng cho thuê. Đặc biệt, xu hướng mua bất động sản ở Úc, đặc biệt là tại cách thành phố Melbourne hoặc Sydney luôn mang lại tỷ lệ lấp đầy cao cùng nguồn thu nhập thụ động đều đặn từ dòng tiền cho thuê mỗi tháng. 
• Tiết kiệm chi phí thuê nhà và tạo bệ phóng định cư: Đối với các gia đình có con em học tập tại đây, việc du học sinh mua nhà ở Úc là phương án kinh tế thông minh. Thay vì chi trả khoản tiền thuê nhà đắt đỏ trong suốt 3–5 năm học, việc sở hữu căn hộ riêng giúp gia đình tiết kiệm chi phí, đồng thời tạo ra một lịch sử tài sản uy tín tại Úc, hỗ trợ đắc lực cho lộ trình định cư Úc sau này. 

2. Quy định pháp lý cho người Việt mua nhà tại Úc  

Hệ thống luật pháp Úc có những quy định rất rõ ràng và khắt khe đối với người nước ngoài khi mua bất động sản nhằm đảm bảo tính ổn định của thị trường nội địa. 

2.1 Điều kiện đối với người mua Việt Nam chưa có thường trú nhân (PR)  

Công dân Việt Nam chưa sở hữu Thường trú nhân (PR) hoặc Quốc tịch Úc, bao gồm cả trường hợp du học sinh (giữ visa tạm trú như Visa 500) hoặc người đang đi làm tại Úc bắt buộc phải nộp đơn xin phê duyệt lên Ủy ban Kiểm soát Đầu tư Nước ngoài (FIRB - Foreign Investment Review Board) trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch bất động sản nào. 

2.2 Quy định về loại bất động sản được phép mua (Cập nhật mới nhất) 

Chính phủ Úc phân định rất nghiêm ngặt các loại hình nhà ở mà người nước ngoài được phép và không được phép tiếp cận: 

• Được phép mua: Nhà mới 100% chưa từng có người ở, nhà trên bản vẽ đang trong giai đoạn xây dựng, hoặc đất trống để tự xây dựng (với điều kiện bắt buộc phải hoàn thành việc xây dựng công trình trong vòng 4 năm). Người nước ngoài không bị giới hạn số lượng mua đối với các loại hình bất động sản mới này.  
• Bị cấm mua: Nhà cũ đã qua sử dụng. Người nước ngoài tuyệt đối không được mua nhà cũ để đầu tư tích lũy hoặc cho thuê. 
• Ngoại lệ dành cho người giữ Visa tạm trú (bao gồm du học sinh): Người giữ visa tạm trú hợp pháp trên 12 tháng được phép mua duy nhất 1 căn nhà để ở trong thời gian học tập/làm việc, nhưng bắt buộc phải bán lại bất động sản này trong vòng 3 tháng kể từ khi visa hết hạn hoặc khi rời khỏi nước Úc. 

Lưu ý quan trọng: Chính phủ Úc đã áp dụng mức lệ phí FIRB tăng rất cao (gấp 3 lần đối với nhà cũ so với nhà mới, tối thiểu từ $45,300 AUD cho bất động sản dưới 1 triệu đô) nhằm bảo hộ thị trường nhà ở cho người bản xứ. Do đó, đầu tư phân khúc căn hộ và nhà ở mới (với mức phí FIRB khởi điểm chỉ từ $15,100 AUD) là giải pháp tối ưu chi phí nhất cho người Việt. Nếu nhà đầu tư để bất động sản trống hoặc không cho thuê tối thiểu 183 ngày trong năm, mức phạt phí nhà trống (Vacancy fee) sẽ bị áp bằng gấp 2 lần lệ phí FIRB ban đầu.  

3. Quy định về Thuế phụ thu ngoại quốc & Vay vốn tài chính 

Việc thiết lập cấu trúc tài chính khi đầu tư bất động sản tại Úc đòi hỏi người mua nước ngoài phải nắm rõ hai biến số quan trọng nhất: các nghĩa vụ thuế địa phương do chính quyền tiểu bang áp đặt và khả năng tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ các tổ chức tài chính. 

3.1 Thuế phụ thu ngoại quốc  

Tại Úc, thuế trước bạ và các khoản phụ thu liên quan đến giao dịch bất động sản được quản lý và thu bởi chính quyền của từng tiểu bang, thay vì chính phủ liên bang. Do đó, mức thuế suất sẽ có sự khác biệt rõ rệt tùy thuộc vào địa điểm của tài sản: 

Cơ chế áp dụng: Khi một cá nhân hoặc pháp nhân nước ngoài mua bất động sản nhà ở, ngoài khoản thuế trước bạ tiêu chuẩn, thường dao động từ 3% đến 5.5% tùy theo giá trị giao dịch – người mua bắt buộc phải đóng thêm một khoản thuế phụ thu ngoại quốc (Foreign Purchaser Surcharge). 

Mức thuế suất tại các bang trọng điểm: 

• Bang Victoria (thủ phủ Melbourne) và Bang New South Wales (thủ phủ Sydney): Hiện đang áp dụng mức thuế phụ thu ngoại quốc là 8% trên giá trị hợp đồng mua bán. Điều này đồng nghĩa với việc tổng mức thuế chuyển nhượng tài sản mà một nhà đầu tư nước ngoài phải chi trả có thể lên tới 11.5% - 13.5% tổng giá trị bất động sản. 
• Bang Queensland (thủ phủ Brisbane): Cũng áp dụng mức phụ thu 8%. 
• Thuế đất phụ thu hàng năm: Bên cạnh thuế tại thời điểm mua, nhà đầu tư nước ngoài cần lưu ý đến Thuế đất phụ thu áp dụng hàng năm nếu giá trị phần đất sở hữu vượt qua hạn mức quy định của từng bang (ví dụ: mức phụ thu này tại Victoria hiện là 4% và tại New South Wales là 4% áp dụng cho phần giá trị đất chịu thuế). 

3.2 Quy chế tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng  

Hệ thống tài chính Úc vẫn mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư Việt Nam chưa có Thường trú nhân (PR) tiếp cận các nguồn vốn vay, tuy nhiên các điều kiện và tỷ lệ giải ngân đã được siết chặt hơn nhằm phòng ngừa rủi ro hệ thống: 

• Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản: Đối với khách hàng nước ngoài không có nguồn thu nhập bằng Đô la Úc (AUD), các ngân hàng thương mại lớn tại Úc (Big Four) hoặc các tổ chức tài chính phi ngân hàng thường giới hạn tỷ lệ LVR ở mức tối đa từ 60% đến 70% giá trị định giá của căn hộ. Người mua cần chuẩn bị sẵn nguồn vốn tự có tối thiểu từ 30% đến 40% giá trị bất động sản, cộng thêm chi phí thuế và thủ tục pháp lý liên quan. 
• Lãi suất và thẩm định hồ sơ: Khách hàng nước ngoài thường phải chịu mức lãi suất vay cao hơn từ 0.5% đến 1.5% so với người bản xứ hoặc người có PR. Quy trình thẩm định thu nhập nước ngoài (Foreign Income Verification) cũng đòi hỏi các chứng từ pháp lý nghiêm ngặt về dòng tiền, bảng lương, tờ khai thuế thu nhập cá nhân tại Việt Nam và lịch sử tín dụng được dịch thuật công chứng bài bản. 

4. Quy trình và thủ tục khi mua nhà ở Úc

Để đảm bảo quyền lợi pháp lý cao nhất, quy trình mua nhà ở Úc cần được thực hiện chặt chẽ theo các bước tiêu chuẩn sau: 

• Bước 1 - Chọn bất động sản phù hợp luật: Lựa chọn các căn hộ, nhà phố mới hoặc dự án trong giai đoạn xây dựng đáp ứng đúng tiêu chuẩn mua sắm của người nước ngoài. 
• Bước 2 - Thuê luật sư và soạn hợp đồng kèm điều khoản bảo vệ: Luật bất động sản Úc bắt buộc bên mua phải có luật sư đại diện. Luật sư sẽ kiểm tra tính pháp lý của dự án và thêm vào các điều khoản bảo vệ, ví dụ: "Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi người mua nhận được phê duyệt từ FIRB". 
• Bước 3 - Nộp đơn xin phép FIRB và đóng lệ phí: Luật sư tiến hành nộp hồ sơ lên cổng thông tin của FIRB và nộp lệ phí hành chính theo quy định tương ứng với giá trị căn hộ. Thời gian xét duyệt thường dao động từ 30 đến 90 ngày. 
• Bước 4 - Ký hợp đồng chính thức và đặt cọc: Sau khi các điều khoản được thống nhất, người mua ký hợp đồng và tiến hành đặt cọc (thông thường là 10% giá trị bất động sản). Khoản tiền này được giữ an toàn trong tài khoản bảo chứng của luật sư bên bán, hoàn toàn không chuyển trực tiếp cho chủ đầu tư. 
• Bước 5 - Chuẩn bị tài chính và Đóng kết: Trong thời gian dự án xây dựng, người mua chuẩn bị dòng tiền hoặc hoàn tất thủ tục vay ngân hàng. Đến ngày bàn giao nhà, luật sư hai bên sẽ thực hiện thủ tục Đóng kết, chuyển giao số tiền còn lại (90%) cùng các khoản thuế để chính thức sang tên quyền sở hữu trên văn bản địa chính. 

5. Danh sách các căn hộ tiềm năng đang mở bán tại Úc   

Sự minh bạch hóa của hệ thống luật pháp về thời hạn sở hữu và sử dụng nhà chung cư là một bước đi tất yếu nhằm đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiệm cận với các tiêu chuẩn quốc tế. Việc hiểu rõ bản chất của thời hạn kỹ thuật công trình và cơ chế bảo hộ quyền lợi của Nhà nước giúp người mua nhà loại bỏ tâm lý e ngại đối với các sản phẩm căn hộ có thời hạn. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp, các dự án có cấu trúc pháp lý rõ ràng, quản trị vận hành chuyên nghiệp và áp dụng các tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ tiếp tục là đích đến an toàn cho các dòng vốn đầu tư dài hạn. 

5.1 The Lonsdale

• Địa chỉ: 27 Scott Street, Dandenong, VIC 3175 
• Chủ đầu tư: Development Victoria  
• Đơn vị phát triển và thiết kế: Philidor Property Group (phát triển), DOIG Architecture (thiết kế)  
• Quy mô: 107 căn hộ 
• Hotline: (+84) 96 96 96 201

Tọa lạc tại trung tâm Dandenong thuộc bang Victoria của Úc, The Lonsdale là dự án căn hộ trọng điểm do cơ quan chính phủ Development Victoria triển khai nhằm kiến tạo một không gian sống hiện đại, tiện nghi với mức giá hợp lý, đáp ứng trọn vẹn nhu cầu an cư thực tế và khai thác cho thuê dài hạn tại khu vực cửa ngõ đang phát triển mạnh mẽ này của Melbourne.  

Dự án mang đến một trải nghiệm sống tiện lợi ngay trong lòng đô thị nhờ sự kết hợp hài hòa giữa không gian căn hộ phía trên và phân khu thương mại dịch vụ ngay khối đế, nổi bật với hệ kính chạm trần tối ưu hóa ánh sáng tự nhiên cùng tiêu chuẩn bàn giao nội thất cao cấp từ các thương hiệu Châu Âu. Bên cạnh khu bán lẻ và ẩm thực tầng trệt vô cùng đa dạng, cư dân tại đây còn được thừa hưởng khả năng kết nối nhanh chóng đến ga tàu Dandenong, các tuyến giao thông công cộng trọng yếu, cũng như hệ thống các trung tâm mua sắm, giải trí và dịch vụ thiết yếu hiện hữu xung quanh khu vực. 

5.2 Trielle

• Địa chỉ: 16 Point Park Crescent, Docklands, VIC 3008 
• Chủ đầu tư: Mirvac 
• Đơn vị thiết kế: Mirvac Design  
• Quy mô: 191 căn hộ 
• Hotline: (+84) 96 96 96 201

Nằm bên bờ sông Yarra thuộc khu đô thị mới Yarra's Edge tại Docklands, Trielle là dự án căn hộ hạng sang trọng điểm được thiết kế bởi đội ngũ kiến trúc sư tài hoa của tập đoàn danh tiếng Mirvac, sở hữu mặt kính đa diện phản chiếu trọn vẹn vẻ đẹp của bầu trời và dòng sông. Tọa lạc trên dải đất hướng Bắc hiếm hoi ven sông, dự án mang đến tầm nhìn khoáng đạt về phía cảng biển và trung tâm thành phố Melbourne, cho phép cư dân dễ dàng đi bộ dọc theo bờ sông để kết nối thẳng vào khu vực trung tâm hay tuyến phố thời trang cao cấp Collins Street.  

Hướng tới đối tượng cư dân là các chuyên gia quốc tế và tệp khách hàng cao cấp, Trielle kiến tạo một phong cách sống nghỉ dưỡng xa hoa ngay sát vách trung tâm tài chính với không gian mở rộng lớn, tích hợp các tiện ích đặc quyền đỉnh cao như bến thuyền tư nhân, phòng khách thượng uyển, dịch vụ hỗ trợ cá nhân và không gian làm việc hiện đại. Đặc biệt, dự án chú trọng toàn diện đến trải nghiệm chăm sóc sức khỏe thể chất và tinh thần thông qua hệ tiện ích đẳng cấp gồm hồ bơi, phòng xông hơi, phòng trị liệu spa, cùng phòng tập gym. Dự án hiện đã được khởi công và dự kiến bàn giao vào tháng 4 năm 2027, hứa hẹn trở thành một biểu tượng sống thượng lưu mới bên sông của Melbourne. 

5.3 Oasis Residences 

• Địa chỉ: 32 Palmerston Cres, South Melbourne, VIC 3205 
• Chủ đầu tư: Holder East 
• Đơn vị thiết kế: Hayball Architects 
• Quy mô: 137 căn hộ 
• Hotline: (+84) 96 96 96 201

Được kiến tạo bởi đội ngũ kiến trúc sư lừng danh Hayball, The Oasis Residence là một bản giao hưởng giữa kiến trúc hiện đại và thiên nhiên, mở ra một kỷ nguyên mới cho phong cách sống thượng lưu tại khu vực South Melbourne thanh lịch. Tọa lạc tại vị trí cách trung tâm thành phố chỉ vài phút di chuyển, dự án sở hữu khả năng kết nối hoàn hảo khi nằm kề bên công viên Albert Park xanh mát, khu chợ truyền thống lâu đời South Melbourne Market, đồng thời dễ dàng tiếp cận các tuyến giao thông công cộng trọng điểm, khu nghệ thuật và các dịch vụ mua sắm, ẩm thực cao cấp.  

Lấy cảm hứng từ một ốc đảo đô thị yên bình và riêng tư, các căn hộ tại đây ưu tiên nhiều mảng xanh dịu mát, được trang bị công nghệ nhà thông minh tiện nghi và sở hữu tầm nhìn đắt giá thu trọn toàn cảnh trung tâm CBD, công viên Albert Park cùng vịnh Port Phillip. Điểm nhấn độc đáo của dự án là sự cân bằng hoàn hảo giữa không gian sống thư thái và nhịp sống đô thị năng động, được hỗ trợ bởi hệ thống tiện ích cùng thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn hạng sang bao gồm: hồ bơi vô cực và vườn cảnh quan trên tầng thượng, phòng gym hiện đại, studio yoga, rạp chiếu phim, phòng xông hơi để thư giãn, thư viện yên tĩnh để làm việc, cùng tư vấn dịch vụ và dàn lễ tân chuyên nghiệp phục vụ cư dân mỗi ngày. 

5.4 The Albertine

• Địa chỉ: 31 Queens Lane, Melbourne CBD, VIC 3004 
• Chủ đầu tư: Mirvac 
• Đơn vị thiết kế: Mirvac Design 
• Quy mô: 137 căn hộ 
• Hotline: (+84) 96 96 96 201

Nằm ngay trên trục đại lộ di sản danh giá St Kilda Road, The Albertine là một dự án căn hộ boutique thượng lưu sở hữu khả năng kết nối vượt trội đến các biểu tượng văn hóa, giải trí và không gian xanh của Melbourne. Dự án cách công viên Fawkner Park chỉ 400m, sân golf và hồ Albert Park chỉ 800m và dễ dàng tiếp cận chợ South Melbourne cùng trung tâm Melbourne CBD trong ít phút di chuyển. 

Với triết lý đặt sức khỏe và sự an yên của cư dân làm trọng tâm, The Albertine tích hợp hệ thống tiện ích đặc quyền chuẩn thượng lưu bao gồm tổ hợp chăm sóc sức khỏe chuyên sâu The Circadian Club (hồ bơi, phòng gym, studio yoga/pilates, phòng xông hơi) và phòng tiệc riêng tư The Elysian Room & Terrace với tầm nhìn toàn cảnh ngoạn mục hướng về phía thành phố. 

Sở hữu vị trí đặc biệt dọc công viên Albert Park cùng tọa độ kim cương ngay tại trung tâm Melbourne, The Albertine hứa hẹn mang lại cho cư dân một phong cách sống thanh bình, cao cấp giữa lòng đô thị. 

5.5 Seren Row

• Địa chỉ: 7 Paper Trl, Alphington VIC 3078 
• Chủ đầu tư: Glenvill Developments 
• Đơn vị phát triển: Glenvill Group 
• Quy mô: Hơn 200 căn hộ 
• Hotline: (+84) 96 96 96 201

Nằm ngay trên trục đại lộ di sản danh giá St Kilda Road, The Albertine là một dự án căn hộ boutique thượng lưu sở hữu khả năng kết nối vượt trội đến các biểu tượng văn hóa, giải trí và không gian xanh của Melbourne. Dự án cách công viên Fawkner Park chỉ 400m, sân golf và hồ Albert Park chỉ 800m và dễ dàng tiếp cận chợ South Melbourne cùng trung tâm Melbourne CBD trong ít phút di chuyển. 

Với triết lý đặt sức khỏe và sự an yên của cư dân làm trọng tâm, The Albertine tích hợp hệ thống tiện ích đặc quyền chuẩn thượng lưu bao gồm tổ hợp chăm sóc sức khỏe chuyên sâu The Circadian Club (hồ bơi, phòng gym, studio yoga/pilates, phòng xông hơi) và phòng tiệc riêng tư The Elysian Room & Terrace với tầm nhìn toàn cảnh ngoạn mục hướng về phía thành phố. 

Sở hữu vị trí đặc biệt dọc công viên Albert Park cùng tọa độ kim cương ngay tại trung tâm Melbourne, The Albertine hứa hẹn mang lại cho cư dân một phong cách sống thanh bình, cao cấp giữa lòng đô thị. 

Câu hỏi thường gặp  

 1. Người Việt Nam có được quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản tại Úc không?

Có. Khác với một số quốc gia chỉ cho thuê đất có thời hạn, hệ thống pháp luật Úc công nhận quyền sở hữu vĩnh viễn (Freehold Title) đối với bất động sản bao gồm cả nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền cho người nước ngoài, miễn là bất động sản đó tuân thủ đúng quy định phê duyệt của FIRB tại thời điểm mua (ví dụ như căn hộ mới hoặc nhà Off-the-plan). 

2. Có những hạn chế nào khi mua căn hộ đang trong giai đoạn xây dựng tại Úc không? 

Khi mua căn hộ đang trong giai đoạn xây dựng, người mua nước ngoài được khuyến khích vì đây là loại hình giúp tăng nguồn cung nhà ở cho nước Úc. Tuy nhiên, bạn vẫn cần lưu ý các điểm hạn chế sau: 

• Phải nhận được sự chấp thuận của FIRB trước khi ký kết hợp đồng chính thức (hoặc hợp đồng phải cài điều khoản điều kiện về FIRB). 
• Không được tự ý chuyển nhượng lại hợp đồng cọc cho một người nước ngoài khác trước khi bàn giao nhà (Settlement), vì mỗi phê duyệt của FIRB chỉ đích danh một cá nhân và một bất động sản cụ thể. 
• Cần đảm bảo tiến độ chuẩn bị dòng tiền thanh toán đúng hạn khi chủ đầu tư thông báo bàn giao để tránh các khoản phạt chậm trả theo điều khoản hợp đồng. 

3. Mua nhà ở Úc có được định cư không? 

Quyền sở hữu bất động sản tại Úc không đồng nghĩa với việc bạn hiển nhiên được cấp Thường trú nhân (PR) hay Quốc tịch. Tuy nhiên, việc sở hữu một tài sản giá trị lớn tại Úc là một điểm cộng tài chính cực kỳ mạnh mẽ, chứng minh mố liên kết chặt chẽ và năng lực kinh tế của bạn với nước Úc khi nộp các hồ sơ xin Visa định cư theo diện đầu tư, doanh nhân hoặc hỗ trợ lộ trình ở lại làm việc sau tốt nghiệp của du học sinh. 

Trong nhiều năm qua, Savills đã không ngừng phát triển và nâng cao chất lượng dịch vụ Bất động sản Nhà ở như một hoạt động cốt lõi của công ty và luôn đem lại trải nghiệm tốt và chuyên nghiệp nhất cho Quý khách hàng trong và ngoài nước, đặc biệt là trong phân khúc Bất động sản cao cấp.​ Dịch Vụ Bất Động Sản Nhà ở- Savills Việt Nam KHÁM PHÁ DỊCH VỤ YÊU CẦU TƯ VẤN