Phí dịch vụ nhà chung cư 2025: Cập nhật mới nhất và những điều cư dân cần biết

Ngày 21/04/2025, UBND TP. Hà Nội chính thức ban hành Quyết định 33/2025/QĐ-UBND về khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, tạo cơ sở pháp lý và tài chính quan trọng cho hoạt động quản lý vận hành trên địa bàn. Trong bối cảnh đó, nhiều cư dân cùng Ban Quản trị đặt ra câu hỏi về cách áp dụng, tính minh bạch và quyền lợi liên quan đến mức phí dịch vụ này. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp các thông tin cần thiết, giúp các dự án hiểu đúng và đầy đủ về mức phí dịch vụ nhà chung cư năm 2025.

Phí dịch vụ nhà chung cư: Khái niệm và cách xác định 

Phí dịch vụ nhà chung cư là khoản chi phí bắt buộc chủ sở hữu căn hộ cần đóng định kỳ, được xác định bằng tiền Việt Nam và tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư. Khoản phí này được sử dụng cho các dịch vụ an ninh, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan, vận hành hệ thống kỹ thuật như thang máy, máy phát điện, phòng cháy chữa cháy và các hạng mục dùng chung khác.

Mức phí dịch vụ nhà chung cư được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa các bên, được quy định cụ thể khi ký kết hợp đồng mua bán/cho thuê hoặc được thông qua trong Hội nghị nhà chung cư.

Lưu ý quan trọng:

• Theo quy định tại điều 151 Luật Nhà Ở 2023, phí dịch vụ nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. 

• Phí dịch vụ nhà chung cư và phí bảo trì 2% giá trị căn hộ là hai khoản phí tách biệt.  

Đọc thêm: Cấu thành phí dịch vụ nhà chung cư 

Phí dịch vụ nhà chung cư thường được tính theo công thức: 

Phí dịch vụ = Đơn giá phí × Diện tích thông thủy căn hộ 

Đơn giá phí dịch vụ được xác định:

- Trước Hội nghị nhà chung cư lần đầu: Do Chủ đầu tư quyết định và được quy định cụ thể khi ký kết hợp đồng mua bán/cho thuê với chủ sở hữu.

- Sau khi thành lập Ban Quản trị: Do Hội nghị nhà chung cư thông qua, căn cứ vào đề xuất của Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành.

Diện tích thông thủy là diện tích sử dụng thực tế của căn hộ, không bao gồm tường chung, cột và hộp kỹ thuật.

Đọc thêm: Phân biệt Ban Quản trị và Ban Quản lý chung cư 

Phí dịch vụ nhà chung cư có thể thay đổi? 

Việc điều chỉnh có thể xuất phát từ một số yếu tố như:

• Biến động chi phí đầu vào: Mức lương tối thiểu vùng, giá điện, nước, hay các chi phí thuê dịch vụ bên ngoài. 

• Việc thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc nâng cấp chất lượng dịch vụ theo nhu cầu thực tế của cư dân tại dự án. 

• Chênh lệch thu – chi rõ rệt trong quỹ vận hành được tổng kết qua các k�� tài chính. 

Lưu ý quan trọng: Mọi điều chỉnh mức phí dịch vụ phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch và được Hội nghị nhà chung cư thông qua, dựa trên đề xuất của Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Theo Luật Nhà Ở 2023 và Thông tư 05/2024/TT-BXD, mức phí sẽ được điều chỉnh khi có trên 50% tổng số phiếu đồng ý của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị. Hội nghị nhà chung cư được xem là hợp lệ khi có trên 50% tổng số chủ sở hữu tham dự. 

Các quy định về phí dịch vụ nhà chung cư hiện hành:

• Luật Nhà Ở 2023 (Điều 151): Mức phí dịch vụ do Hội nghị nhà chung cư quyết định hoặc theo thỏa thuận giữa các bên liên quan. 

• Nghị định 95/2023/NĐ-CP (Điều 59, khoản 3): UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành, điều chỉnh khung giá khi có biến động chi phí từ 10% trở lên. 

• Thông tư 05/2024/TT-BXD: Phí dịch vụ được xác định dựa trên thỏa thuận giữa chủ đầu tư, Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành; phù hợp với chất lượng dịch vụ, phạm vi và diện tích sử dụng chung và không vượt mức giá trần do UBND cấp tỉnh quy định (nếu có). 

Lưu ý quan trọng: Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.  

Quyết định mới của UBND TP Hà Nội và những điểm cần lưu ý:

Khung giá phí dịch vụ năm 2025

Khung giá này chưa bao gồm các khoản thu được từ kinh doanh dịch vụ cao cấp như tắm hơi, bể bơi, truyền hình cáp, internet, hoặc các dịch vụ cao cấp khác.

Ngày 21/04/2025, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 33/2025/QĐ-UBND về khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, nhằm tạo cơ sở pháp lý và tài chính cho các bên liên quan. Tuy nhiên, để hiểu và áp dụng đúng quy định, cư dân cần lưu ý các nội dung quan trọng dưới đây. 

Lưu ý quan trọng: 

• Không áp dụng khung giá trần trong các trường hợp đã có thỏa thuận: Theo Quyết định, khung giá không áp dụng nếu mức phí dịch vụ đã được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư hoặc được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua căn hộ hoặc phần sở hữu riêng. 

• Áp dụng cho các trường hợp quy định tại khoản 7, Điều 151 của Luật Nhà ở: Khung giá phí dịch vụ của UBND TP. Hà Nội sẽ làm cơ sở để các bên tham khảo khi thỏa thuận giá dịch vụ quản lý vận hành đối với nhà ở không thuộc tài sản công hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. 

• Mức độ ưu tiên giữa các văn bản pháp luật: Theo quy định, trong trường hợp có sự khác nhau giữa các văn bản pháp luật, văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn sẽ được ưu tiên. Như vậy, Luật Nhà ở 2023 và các Nghị định hướng dẫn như Nghị định 95/2023/NĐ-CP có hiệu lực cao hơn so với Quyết định của UBND TP. Hà Nội và sẽ được áp dụng trước tiên.  

Savills khuyến nghị các dự án minh bạch trong quản lý bằng cách công khai dự toán, quyết toán chi phí và báo cáo định kỳ rõ ràng. Việc lựa chọn đơn vị quản lý uy tín cũng giúp đảm bảo chất lượng dịch vụ ổn định và bền vững. Đồng thời, cư dân nên tích cực tham gia Hội nghị nhà chung cư để hiểu đúng, hiểu đủ, đóng góp ý kiến, giám sát hoạt động tài chính và xây dựng môi trường sống minh bạch, văn minh. 

Kết luận 

Hiểu đúng và đầy đủ về phí dịch vụ nhà chung cư, cũng như các quy định pháp luật liên quan sẽ giúp cư dân, Ban Quản trị và chủ đầu tư có cái nhìn toàn diện và thực tế hơn. Việc nắm rõ thông tin không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng mà còn tạo nền tảng để cư dân phối hợp hiệu quả với Ban Quản lý, góp phần xây dựng môi trường sống minh bạch, hài hòa và bền vững. 

Tìm hiểu thêm về các dịch vụ Tư vấn và Quản lý Bất động sản chuyên biệt của Savills Việt Nam.