Kho Lạnh Là Phân Khúc Nổi Bật Của BĐS Công Nghiệp Việt Nam Trong 2022

Phân khúc bất động sản kho lạnh của Việt Nam đang phát triển và dự báo sẽ đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025 với mức tăng trưởng 12% mỗi năm. Mặc dù nhu cầu ngày càng tăng, nhưng nguồn cung cấp kho lạnh vẫn ít, chỉ có 48 cơ sở trong năm 2019. Thời gian xây dựng kéo dài và chi phí cao đã dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá thuê tăng nhanh từ 52 USD vào đầu năm 2020 lên 87 USD/tấn vào năm 2021.

Biểu đồ 40: Tăng trưởng thị trường hàng hóa APAC năm 2019

Năm 2018, các nước Châu Á – Thái Bình Dương (APAC) có công suất kho lạnh tính trên đầu người thấp hơn đáng kể so với Bắc Mỹ và Anh. Nhật Bản có công suất cao nhất với 0,315 mét khối/người dân.

Biểu đồ 41: Dung tích kho lạnh APAC theo quốc gia năm 2018

Thị trường chuỗi lạnh của Việt Nam nói chung được chia thành hai phân khúc:

• Kho lạnh với khoảng 600.000 kệ hàng
• Vận tải lạnh với hơn 700 xe tải đông lạnh và xe tải thùng đông lạnh

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định “Bán lẻ thương mại hiện đại là đòn bẩy chính cho ngành, vì khoảng 80% nhu cầu đến từ các ngành thực phẩm.  Hiện tại, thị trường đang bị phân mảng, tuy nhiên, nhu cầu tăng cao có thể sẽ dẫn đến sự hợp nhất trong lĩnh vực vận tải lạnh với sự gia tăng của các công ty hàng đầu như ABA Cooltrans và Tân Bảo An…”

Bất động sản kho lạnh tại miền Nam phát triển hơn do nhu cầu cao từ các mặt hàng thực phẩm, thủy sản và bán lẻ. Tuy nhiên, thị trường miền Bắc đã chứng kiến sự hồi sinh trong năm 2015 với công suất thiết kế tăng đột biến từ 26.750 kệ hàng (2015) lên 71.750 kệ hàng (2018).

Các công ty trong nước dẫn đầu về nguồn cung nhưng các công ty nước ngoài, chẳng hạn như Emergent Cold, PFS, LOTTE Logistics, dẫn đầu về chất lượng, quản lý và các dịch vụ giá trị gia tăng - bao gồm nhiều vùng nhiệt độ (đông lạnh, ướp lạnh), mã vạch và hệ thống quản lý hàng tồn kho.

Năm 2019, 16 Mekong Logistics của Minh Phú – Gemadept, ABA Cooltrans, Emergent Cold và Hoàng Lai Group là những nhà cung cấp kho lạnh hàng đầu, với sức chứa là 45.000–50.000 kệ hàng mỗi kho.

Biểu đồ 42: Các nhà phát triển kho lạnh tiêu biểu tính theo kệ hàng năm 2019

Các kho lạnh thương mại và các cơ sở tự vận hành là yếu tố chủ lực trong phân khúc này, trong đó lĩnh vực chế biến thủy sản chiếm lĩnh thị trường tự vận hành. Từ năm 2009 đến 2019, tổng giá trị nhập khẩu cá đông lạnh tăng từ khoảng 195 triệu USD lên 828 triệu USD; giá trị nhập khẩu tôm và tôm đông lạnh tăng từ khoảng 72 triệu USD lên 705 triệu USD, cho thấy Việt Nam có tiềm năng trở thành một trung tâm gia công chế biến thủy sản trong khu vực.

Biểu đồ 43: Giá trị nhập khẩu thủy sản giai đoạn 2009-2019

Đại dịch Covid thách thức BĐS Kho lạnh

Sự gia tăng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang khiến các cơ sở lưu trữ đông lạnh tại Việt Nam chịu nhiều áp lực do số lượng hạn chế, bất chấp việc các nhà phát triển trong nước và quốc tế ngày càng đầu tư và mở rộng các cơ sở lưu trữ lạnh trong ba năm qua. Cuối năm 2019, cả nước chỉ có 48 kho lạnh với sức chứa 600.000 kệ hàng. Vào thời điểm đó, công suất lấp đầy của họ đã là 80%. Việc hủy bỏ các đơn hàng xuất khẩu cảng biển trong thời kỳ cao điểm đại dịch năm 2021 buộc các kho lạnh phải hoạt động tối đa công suất.

Một số tập đoàn quy mô lớn đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ, các công ty vừa và nhỏ đang phụ thuộc vào thị trường cho thuê quá đông đúc. Tuy nhiên, do đại dịch đã làm thay đổi hành vi của người tiêu dùng, nên có một tiềm năng thực sự cho các nhà đầu tư phát triển thị trường kho lạnh để phục vụ nhu cầu sắp tới.

Đánh giá về tiềm năng phát triển của phân khúc kho lạnh, ông John cho biết “Việt Nam vẫn là một nền kinh tế phát triển nhanh với môi trường kinh doanh ổn định. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình thị trường bất động sản công nghiệp ở Quý 4 năm 2021 sẽ có triển vọng hơn so với ba quý đầu tiên. Trong năm 2021 và xa hơn nữa, tôi kỳ vọng chiến lược Trung Quốc +1 sẽ ngày càng được các công ty đa quốc gia theo đuổi để mở rộng tại Việt Nam, khi mà lệnh hạn chế đi lại quốc tế được dỡ bỏ. Tôi mong chờ rằng sẽ thấy những xu hướng mới như phát triển bền vững các sáng kiến bên cạnh các ngành công nghiệp mới như sản xuất thông minh hơn, đặc biệt là mảng kho lạnh.”